Czy biegły sądowy to to samo, co rzeczoznawca majątkowy

Profesjonalnymi wycenami nieruchomości zajmują się osoby z tytułem zawodowym rzeczoznawcy majątkowego, które w tym celu sporządzają operaty szacunkowe. Specjaliści ze stosownymi uprawnieniami powoływani są również na biegłych sądowych. W jakich sytuacjach dokonują oni wycen i czy mają oni takie same kompetencje, jak pozostali rzeczoznawcy, w tym biegli działający na zlecenie organów administracyjnych?

Tytuł zawodowy rzeczoznawcy majątkowego podlega ochronie prawnej. Tylko osoba z odpowiednimi uprawnieniami może bowiem sporządzać operaty szacunkowe, które stanowią w sytuacjach sądowo-administracyjnych dowód o wartości danej nieruchomości (art. 7 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).

Rzeczoznawcy majątkowi mogą być powoływani przez sądy powszechne (cywilne) na tzw. biegłych sądowych wydających opinie na potrzeby danego postępowania sądowego. Nie należy przy tym mylić biegłych sądowych z biegłymi pracującymi dla organów administracyjnych, ponieważ to drugie pojęcie oznacza po prostu specjalistów w danej dziedzinie.

Kto to jest rzeczoznawca majątkowy?

Zdobycie stosownych uprawnień w dziedzinie rzeczoznawstwa majątkowego nie jest rzeczą prostą. Kandydat na rzeczoznawcę powinien się legitymować (art. 177 ust. 1 ugn):

• • ukończeniem studiów wyższych;
•  
  • ukończeniem studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości;
•  
  • odbyciem praktyki zawodowej w zakresie wyceny nieruchomości o długości trwania minimum 6 miesięcy;
•  
  • odbyciem praktyki zawodowej w zakresie wyceny nieruchomości o długości trwania minimum 6 miesięcy;
•  
  • niekaralnością za przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, za przestępstwo przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, za przestępstwo przeciwko wiarygodności dokumentów, za przestępstwo przeciwko mieniu, za przestępstwo przeciwko obrotowi gospodarczemu, za przestępstwo przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe.

Ustawodawca przewidział pewne odstępstwa od powyższych reguł m.in. w przypadku osób, których program studiów umożliwiał zdobycie wiedzy analogicznej do wskazanych studiów podyplomowych oraz mających minimum 2-letnie doświadczenie zawodowe poświadczające nabycie stosownych umiejętności (art. 177 ust. 2b ugn).

Rzeczoznawcą zostaje się po przejściu z wynikiem pozytywnym postępowania kwalifikacyjnego, zakończonego zdaniem egzaminów (pisemnego i ustnego). Data nadania uprawnień zawodowych jest tożsama z datą wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (§ 40 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości).

Rzeczoznawca majątkowy może wykonywać swój zawód na trzy sposoby (art. 174 ust. 7 ugn):

• • prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą jednoosobowo lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości;
•  
  • w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u podmiotu prowadzącego działalność w zakresie szacowania nieruchomości;
•  
  • dokonując wyceny na zlecenie sądu (art. 174 ust. 9 ugn).

Rzeczoznawca majątkowy a biegły sądowy

Zgodnie z art. 174 ust. 4 ugn, wycen na zlecenie sądu powszechnego mogą dokonywać wyłącznie osoby posiadające uprawnia z zakresu szacowania nieruchomości, spośród których sąd powołuje biegłych. Co ważne, rzeczoznawca nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego (art. 174 ust. 5 ugn). Biegłych powołuje się na kadencyjny okres 5 lat (§ 1 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 stycznia 2005 r. w sprawie biegłych sądowych).

Większość specjalistów sama wnioskuje o wpisaniu ich przez prezesa danego sądu okręgowego na listę tzw. stałych biegłych (każdy sąd prowadzi taki spis). W uzasadnionych okolicznościach prezes może również powołać biegłego spośród osób niewidniejących na liście (tzw. biegłego ad hoc). Możliwe jest to doraźnie w określonej sprawie, ale taka osoba musi posiadać odpowiednie kwalifikacje i spełniać wymagania stawiane biegłym (m.in. ukończone 25 lat, korzystanie z pełni praw cywilnych i obywatelskich).

Warto tu zaznaczyć, że w takim przypadku wniosek o powołanie biegłego ad hoc spośród rzeczoznawców nieznajdujących się na liście biegłych sądowych może złożyć każda ze stron, jednak sąd musi taki wybór zaakceptować. Strona może wnioskować również o powołanie konkretnego rzeczoznawcy z listy (por. art. 278 § 1 Kodeks postępowania cywilnego).

Biegli rzeczoznawcy majątkowi wydają opinie, jeżeli konieczne jest określenie dokładnej wartości nieruchomości, m.in. w sprawach o:

• • dział spadku,
•  
  • podział majątku,
•  
  • zniesienie współwłasności,
•  
  • ustalenie wysokości odszkodowania.

Biegły po złożeniu przyrzeczenia staje się częścią instytucji sądowego prawa procesowego. Zdarzają się jednak sytuacje, kiedy organy odmawiają rzeczoznawcom dostępu do pełnych danych z ewidencji gruntów i budynków. O ile w przypadku rzeczoznawców działających na zlecenie prywatne dostęp do pełnych danych podmiotowych (osobowych) może budzić kontrowersje, o tyle w przypadku biegłych sądowych sprawa nie powinna budzić wątpliwości.

Jak zauważono w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 23 stycznia 2014 r. sygn. akt II SA/Bk 861/13: rzeczoznawca nieruchomości będący biegłym sądowym, powołany do oszacowania nieruchomości, do której została skierowana egzekucja, przez będącego funkcjonariuszem publicznym komornika, nie działa w interesie prywatnego zleceniodawcy, ale w imieniu organu państwowego, organizacyjnie i funkcjonalnie powiązanego z władzą sądowniczą, tj. konstytucyjnie wyodrębnioną postacią władzy publicznej. Powyższe uzasadnia istnienie po stronie biegłego sądowego interesu prawnego w zakresie bezpośredniego dostępu do danych ewidencyjnych pełnych, tj. przedmiotowych i podmiotowych.

Trzeba zaznaczyć, że zgodnie z przepisami informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej (art. 175 ust. 3 ugn).

Biegły w postępowaniach administracyjnych

Pojęcie biegłego występuje również w prawie administracyjnym jako synonim zatrudnianego przez organy specjalisty w danej dziedzinie (osoby posiadającej tzw. wiadomości specjalne). Sytuacja ta rodzi często nieporozumienia, ponieważ biegły wykonujący prace na potrzeby administracyjne nie jest tożsamy z biegłym sądowym w postępowaniach cywilnych, a sądy administracyjne nigdy nie powołują biegłych. Należy też zaznaczyć, że jeżeli chodzi o kompetencje biegły sądowy ma takie same uprawnienia do oszacowania dokładnej wartości nieruchomości, jak każdy inny rzeczoznawca majątkowy.

Zgodnie z art. 84 § 1 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii. Opinie rzeczoznawców majątkowych w formie operatu szacunkowego stanowią dla organów podstawę do wydania np. decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za wywłaszczenie lub wysokość opłaty adiacenckiej.

Dlaczego sądy administracyjne nie powołują biegłych? Z przyczyn ustawowych możliwości dowodowe są przed nimi mocno ograniczone. Sąd może dopuścić tzw. dowód uzupełniający z dokumentu (art. 106 § 3 Ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), czyli np. operat szacunkowy przygotowany na zlecenie strony w przypadku złożenia skargi na decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za wywłaszczenie.

W razie wątpliwości sąd nie będzie natomiast nigdy powoływał biegłych rzeczoznawców, aby wyjaśnili sporną kwestię – zadaniem sądu jest zbadanie, czy zaskarżona decyzja została wydana przez organ zgodnie z przepisami.

Ile zarabia rzeczoznawca majątkowy na rynku, a ile jako biegły sądowy?

Biegły sądowy za swoją pracę otrzymuje wynagrodzenie, a wysokość stawki za każdą rozpoczętą godzinę pracy wyliczana jest od tzw. kwoty bazowej dla osób zajmujących kierownicze stanowiska państwowe, która wynosi 1789,42 zł (art. 9 ust. 1 pkt 2 lit. a Ustawy budżetowej na rok 2023 z dnia 15 grudnia 2022 r.).

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 kwietnia 2013 r. w sprawie określenia stawek wynagrodzenia biegłych, taryf zryczałtowanych oraz sposobu dokumentowania wydatków niezbędnych dla wydania opinii w postępowaniu cywilnym, stawki wylicza się następująco:

• • od 1,28% do 1,81% kwoty bazowej – w zależności od stopnia złożoności problemu będącego przedmiotem opinii, nakładu pracy oraz warunków, w jakich opracowano opinię;
•  
  • 2,55% kwoty bazowej – dla biegłych posiadających stopień naukowy doktora;
•  
  • 3,08% kwoty bazowej – dla biegłych posiadających stopień naukowy doktora habilitowanego;
•  
  • 3,93% kwoty bazowej – dla biegłych posiadających tytuł naukowy profesora.

W przypadku szczególnie złożonego problemu stawka może zostać podniesiona o 50%.

Powyższe stawki przez lata przewyższały średnie stawki rynkowe rzeczoznawców majątkowych, jednak od 2008 r. do 2023 r. kwota bazowa wzrosła zaledwie o 22,96 zł (z 1766,46 zł), przez co obecnie stawki oscylują w granicach minimalnych stawek godzinowych za pracę, zatem dokonywanie wycen na potrzeby sądów przestało być atrakcyjne.

Zgodnie z Ogólnopolskim Badaniem wynagrodzeń (wynagrodzenia.pl) rzeczoznawcy majątkowi zarabiają miesięcznie średnio od ok. 4,5 tys. zł do 7,5 tys. zł netto. Jednak ostateczna kwota zależy od liczby zleceń, jakie uda się im zdobyć oraz przedmiotu wyceny (skomplikowane wyceny przedsiębiorstw mogą iść w dziesiątki i więcej tys. zł) – zatem w indywidualnych przypadkach zarobki mogą być bardzo wysokie.

Czy biegły sądowy to to samo, co rzeczoznawca majątkowy – podsumowanie

Reasumując: każdy biegły sądowy wyceniający nieruchomość musi być rzeczoznawcą majątkowym, ale nie każdy rzeczoznawca majątkowy musi być wpisany na listę biegłych sądowych. Dodatkowo sąd może powołać na biegłego specjalistę spoza listy, jeżeli np. inni nie są dostępni, posiada on doświadczenie w szacowaniu określonego typu nieruchomości lub z innego ważnego dla postępowania powodu (też na wniosek dowolnej strony).

Pod pojęciem biegłego w ustawodawstwie administracyjnym rozumie się natomiast specjalistę działającego na zlecenie organów, np. w celu określenia wartości nieruchomości w postępowaniu wywłaszczeniowym. Nie należy zatem mylić tego pojęcia z biegłym sądowym. Trzeba też wyraźnie zaznaczyć, że każdy rzeczoznawca ma dokładnie takie same uprawnienia do wyceny nieruchomości.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 stycznia 2005 r. w sprawie biegłych sądowych
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 23 stycznia 2014 r. sygn. akt II SA/Bk 861/13
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
• Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
• Ustawa budżetowa na rok 2023 z dnia 15 grudnia 2022 r.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 kwietnia 2013 r. w sprawie określenia stawek wynagrodzenia biegłych, taryf zryczałtowanych oraz sposobu dokumentowania wydatków niezbędnych dla wydania opinii w postępowaniu cywilnym