Co może wycenić rzeczoznawca majątkowy

Rzeczoznawcy majątkowi zajmują się szacowaniem wartości nieruchomości, np. na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie lub opłaty adiacenckiej. Co to oznacza i czy rzeczoznawcy mogą wyceniać również inne rzeczy niż działki, domy i mieszkania? Przeczytaj nasz dzisiejszy artykuł i dowiedz się, co podlega wycenom.

Na mocy polskich przepisów praca rzeczoznawców majątkowych została prawnie ograniczona do określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością (art. 174 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn).

Przy czym Ustawa o gospodarce nieruchomościami precyzuje, że pod pojęciem „określanie wartości nieruchomości” należy rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości (art. 4 ust. 6a ugn).

Zatem oszacowaniu podlegać będą również: prawo użytkowania wieczystego, wszelkiego rodzaju służebności (gruntowa, osobista, przesyłu), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, użytkowanie, zastawy i obciążenia hipoteczne.

Rzeczoznawcy, określając wartość nieruchomości, sporządzają operaty szacunkowe. Zgodnie z prawem, mogą oni także sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, na temat (art. 174 ust. 3a ugn):

• • rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
•  
  • efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;
•  
  • skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
•  
  • oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;
•  
  • bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
•  
  • określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;
•  
  • wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;
•  
  • wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Czym jest nieruchomość?

Aby zrozumieć dokładniej niuanse związane z pracą rzeczoznawców majątkowych, warto przejrzeć się z ustawowym definicjom nieruchomości. Najbardziej wyczerpujący opis tego, czym jest nieruchomość można znaleźć w Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: kc).

Zgodnie z art. 46 § 1 kc, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 kc).

Co to oznacza, że coś jest częścią składową? Generalnie odnosi się to rzeczy, które nie mogą być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 kc). Legislator określił też następujące cechy części składowych:

• • nie mogą być połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku (art. 47 § 3 kc);
•  
  • część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 kc).

Podejście metodologiczne a części składowe nieruchomości

Rzeczoznawcy podczas swojej pracy posługują się następującymi podejściami:

• • porównawczym – kiedy znane są tzw. nieruchomości podobne i ich ceny transakcyjne, ponieważ dany typ nieruchomości stanowi przedmiot obrotu rynkowego (art. 153 ust. 1 ugn);
•  
  • kosztowym – kiedy dany typ nieruchomości nie stanowi przedmiot obrotu rynkowego, wówczas określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (art. 153 ust. 3 ugn);
•  
  • dochodowym – stosowanym przy wycenach nieruchomości mogących przynosić dochód (art. 153 ust. 2 ugn);
•  
  • mieszanym – zawiera ono elementy różnych podejść (art. 152 ust. 2 ugn).

Analiza części składowych nieruchomości jest istotna w każdym z powyższych podejść. Może bowiem skorygować wartość nieruchomości nawet bardzo typowych, np. mieszkania w bloku (przy podejściu porównawczym), jednak kluczowa jest podczas stosowania podejścia kosztowego (np. szacowania dużego gospodarstwa rolnego), bardzo ważna może być także w przypadku podejścia dochodowego (podczas wyceny przedsiębiorstwa produkcyjnego).

Części składowe a ruchomości

Zdarzają się sytuacje, że granica pomiędzy ruchomościami a częściami składowymi nieruchomości bywa nieostra. Zasadnicza w tym wypadku wydaje się kwestia określenia, czy dana rzecz tworzy z gruntem lub budynkiem całość funkcjonalną.

Dla przykładu usunięcie z danego budynku kompletnej instalacji centralnego ogrzewania – chociaż fizycznie możliwe – spowoduje znaczny uszczerbek zarówno na urządzeniu, jak i na budynku. Pogorszeniu ulegnie możliwość użytkowania budynku (brak ogrzewania), pojawią się widoczne uszkodzenia (dziury w ścianach po wyrwanych rurach), a sama instalacja straci swoją wartość użytkową – stanie się chwilowo nieprzydatna, a pełne zaadaptowanie jej do potrzeb innego budynku może okazać się w ogóle niemożliwe.

Tym samym wszelkiego rodzaju trwałe instalacje – grzewcze, klimatyzacyjne, gazowe itp. podlegają wycenie. Dotyczyć to będzie również np. mebli w zabudowie oraz części składowych typu okna, drzwi, schody itp.

Wycenie nie będą natomiast podlegały elementy – mimo że trwale połączone z danym gruntem – które posiadają innego właściciela (są np. własnością przedsiębiorstwa). Dotyczy to zwłaszcza sieci przesyłowych do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej itp. (por. 49 § 1 kc).

Rzeczoznawca, wyceniając nieruchomość, powinien jednak uwzględnić obciążenia służebnościami – ograniczają one możliwość korzystania z nieruchomości, a zatem odpowiednio obniżają jej wartość. Rzeczoznawca wycenia również tego typu obciążenia, aby można było ustalić przysługujące właścicielowi gruntu odszkodowanie (art. 128 ust. 4 ugn).

Rzeczy ruchome, czyli elementy wyposażenia, które łatwo przemieścić w inne miejsce bez pogorszeni ich stanu czy stanu budynku, nie podlegają wycenie. Sytuacja taka odnosi się w szczególności do wolnostojących mebli, sprzętów RTV AGD, elementów dekoracyjnych (dywanów, wazonów, obrazów), zmagazynowanych zapasów żywności, opału, narzędzi itp.

Części składowe a rośliny

Jak już wspomniano, do części składowych gruntu zaliczają się rośliny od momentu ich zasadzenia lub zasiania. Powszechnie uważa się, że dotyczy to roślin rosnących korzeniami w gruncie. Natomiast wszelkiego rodzaju rośliny znajdujące się w donicach, czy rosnące w specjalnych systemach, np. uprawy hydroponicznej, które można przenieść w inne miejsce, takiej wycenie nie będą podlegały.

Czy rzeczoznawca majątkowy może wyceniać rzeczy ruchome?

W wielu krajach rzeczoznawcy majątkowi, oprócz określania wartości nieruchomości, uprawnieni są również do określania wartości rzeczy ruchomych. Najpopularniejsze standardy branżowe zachodnioeuropejskie i amerykańskie zawierają wytyczne dla rzeczoznawców, którzy wyceniając np. przedsiębiorstwa, podczas określania całkowitej wartości uwzględniają również wartość komputerów, mebli czy floty samochodowej.

Ma to swoje uzasadnienie, ponieważ wiele przedsiębiorstw nabywanych jest w całości – zarówno z nieruchomościami, jak i ruchomościami. Podobnie sprawa wygląda w przypadku licytacji komorniczych – obecne wyceny rzeczy ruchomych przeprowadzane są „na oko”, co może w skrajnych przypadkach prowadzić nawet do nadużyć. Czasem nie ma bowiem wyraźnych podstaw do zakwestionowania danej wyceny, jaka by ona nie była.

Fakt, że istnieje niejako „dziura legislacyjna” odnośnie wyceny ruchomości, nie oznacza, że w razie konieczności rzeczoznawcy majątkowi ich nie robią. Posługują się wówczas zagranicznymi standardami uznanych stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych.

Na polskim gruncie istnieje też możliwość zdobycia specjalnych certyfikatów z wyceny ruchomości. Szkolenia przeprowadzają jednak prywatne firmy, więc rzeczoznawcy majątkowi dokonujący takich wycen nie mogą firmować ich posiadanym tytułem (jest on chroniony prawnie), a sam certyfikat nie ma mocy uznawanej przez urzędy.

Sporządzane przez rzeczoznawców opinie o wartości nie są także określane jako operaty szacunkowe. Dlatego spotyka się np. „opinie o wartości” czy „raporty z wyceny”, a osoby je przedstawiające klientom podpisują się jako „rzeczoznawca urządzeń” czy „ekspert od wyceny”.

Określanie wartości nieruchomości z uwzględnieniem przewidywanych dochodów

Rzeczoznawcy majątkowi uprawnieni są do określania wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki z niej uzyska. Podejście dochodowe stosuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód (art. 153 ust. 2 ugn).

Należy przy tym zaznaczyć, że aby wycena była miarodajna, konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z tzw. nieruchomości podobnych (§ 6 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).

Trzeba przy tym jasno zaznaczyć, że wycena powyższa nie może dotyczyć jedynie przewidywanych dochodów, ale musi dotyczyć wartości nieruchomości jako takiej z uwzględnieniem dochodów możliwych do uzyskania.

Co może wycenić rzeczoznawca majątkowy – podsumowanie

Podsumowując, praca rzeczoznawcy majątkowego w Polsce polega głównie na określaniu wartości nieruchomości, czyli gruntów, budynków oraz przedmiotów z nimi trwale związanych, jak maszyny, urządzenia oraz rosnące w gruncie rośliny.

Dlatego warto znać definicję nieruchomości oraz jej części składowych, które podlegają wycenie. Rzeczoznawcy są również uprawnieni do określania wartości nieruchomości, biorąc pod uwagę przewidywane z niej dochody, co jest szczególnie istotne przy wycenie przedsiębiorstw, lokali wynajmowanych pod biura, hoteli itp.

Trzeba przy tym mieć na uwadze, że polskie prawo nie przewiduje możliwości przeprowadzania przez rzeczoznawców majątkowych wyceny rzeczy ruchomych czy uwzględniania ich przy określaniu ostatecznej wartości nieruchomości. Mimo to na rynku istnieje zapotrzebowanie na taką działalność, dlatego wielu rzeczoznawców dokonuje oszacowania ruchomości.

Takie wyceny jednak nie są uznawane przez urzędy i nie mogą być firmowane chronionym prawnie tytułem rzeczoznawcy majątkowego. Specjaliści dokonujący wycen ruchomości posługują się zwykle zagranicznymi standardami lub mają za sobą ukończone specjalistyczne szkolenie w polskiej prywatnej firmie.

Rzeczoznawcy majątkowi są profesjonalistami, których praca jest nieoceniona przy określaniu dokładnej wartości nieruchomości na potrzeby sądowe (np. w postępowaniach o dział spadku), administracyjne (m.in. w postępowaniach wywłaszczeniowych), instytucji finansowych (określenie wysokości zabezpieczenia hipotecznego itp.), a także w celach prywatnych (zakup nieruchomości itd.). Dobrze zatem wiedzieć, co uwzględniają, określając wartość nieruchomości.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego