Operat szacunkowy pełni kluczową rolę w ustalaniu wartości nieruchomości na potrzeby wielu postępowań – od wywłaszczenia po dział spadku. W artykule wyjaśniamy, kto może go sporządzić, z jakich elementów się składa, ile czasu pozostaje ważny i w jakich sytuacjach można go skutecznie zakwestionować.
Po co sporządza się operat szacunkowy?
Dokumentem wykorzystywanym w wielu postępowaniach sądowo-administracyjnych jest operat szacunkowy, czyli pisemna opinia o wartości nieruchomości. Wycena zawarta w operacie stanowi dla organów dowód w przypadku, gdy konieczna jest znajomość dokładnej wartości mienia (por. art. 7 i art. 156 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).
Operaty sporządzane są najczęściej w przypadku:
- ustalania odszkodowań za nieruchomości wywłaszczone na potrzeby realizacji inwestycji publicznych,
- działu spadku między spadkobierców,
- postępowań rozwodowych,
- szacowania wartości strat i należnych odszkodowań po zdarzeniach losowych, takich jak pożar lub zalanie,
- sporządzanie i zawieranie umów o przeniesieniu własności w zamian za prawo do dożywotniego użytkowania nieruchomości,
- dochodzenie zaległych płatności zabezpieczonych na nieruchomościach,
- ustalania wysokości opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego lub budowy infrastruktury,
- wycen nieruchomości stanowiących zabezpieczenie kredytów hipotecznych,
- weryfikacja i aktualizacja opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.
Kim jest rzeczoznawca majątkowy?
Operat szacunkowy może zostać sporządzony wyłącznie przez osobę z tytułem rzeczoznawcy majątkowego (art. 156 ust. 1 ugn). Zawód ten podlega ochronie prawnej, a jego członkowie wraz z nadaniem uprawnień wpisywani są do rejestru (§ 40 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości).
Aby zostać rzeczoznawcą należy spełnić szereg wymagań, m.in. (art. 177 ust. 1 ugn):
- posiadać wyższe wykształcenie,
- ukończyć studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości,
- odbyć co najmniej 6-miesięczną praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości,
- z powodzeniem zakończyć postępowanie kwalifikacyjne, w ramach którego należy zdać egzamin uprawniający do wykonywania czynności związanych z wyceną nieruchomości.
Trzeba przy tym podkreślić, że osoba ze stosownymi uprawnieniami może posługiwać się tytułem rzeczoznawcy majątkowego wyłącznie w następujących przypadkach (art. 174 ust. 3-3a ugn):
- sporządzając operat szacunkowy – przy określaniu wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością;
- przy sporządzaniu opracowań i ekspertyz, niestanowiących operatu szacunkowego, dotyczących:
- rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
- efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
- skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
- oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
- bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
- określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
- wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
- wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.
W niektórych przypadkach rzeczoznawcy dokonują także wycen ruchomości (np. samochodów, urządzeń AGD, antyków). Wówczas jednak muszą tytułować się inaczej, np. „ekspert od wycen”.
Operat szacunkowy – cena
W zawodzie rzeczoznawcy majątkowego nie funkcjonują żadne oficjalnie ustalone taryfy, ponieważ o stawce za sporządzenie operatu decydują przede wszystkim skala trudności i czasochłonność zlecenia. Im bardziej skomplikowany przypadek i większa liczba analiz, tym wyższy koszt opracowania operatu szacunkowego. Dodatkowo różnice w cenach zależą od regionu kraju i obowiązujących w nim średnich stawek.
Bardziej doświadczeni specjaliści, którzy biorą na siebie najbardziej złożone wyceny, na ogół żądają wyższej zapłaty niż osoby stawiające pierwsze kroki w zawodzie. Z drugiej strony, tańsze usługi początkującego rzeczoznawcy mogą się wiązać z większym ryzykiem niedokładnej analizy wartości.
Zatem – ile kosztuje operat szacunkowy? Można wskazać pewne orientacyjne kwoty:
- niezabudowane działki i grunty rolne: od około 500 do 1500 zł;
- mieszkania w nowym budownictwie: 500-1500 zł;
- mieszkania na rynku wtórnym: 1000-2000 zł;
- domy w stanie surowym: 1000-2000 zł;
- domy zamieszkałe: od 1500 zł do kilku tysięcy złotych;
- budynki wielorodzinne: od 3000 zł wzwyż;
- gospodarstwa rolne z zabudowaniami: od 2000 zł do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych;
- duże nieruchomości komercyjne: od kilku tysięcy do nawet kilkuset tysięcy złotych.
Najbardziej kosztowne mogą być wyceny gospodarstw wysokotowarowych wyposażonych w zaawansowane instalacje, a także dużych przedsiębiorstw produkcyjnych dysponujących licznymi nieruchomościami w różnych lokalizacjach. Przygotowanie rzetelnego operatu w takich przypadkach potrafi trwać nawet kilka miesięcy.
Operat szacunkowy – jakie elementy musi zawierać?
Operat szacunkowy to dokument, który musi odpowiadać określonym wymogom formalnym. Zgodnie z § 79 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny, w tym:
- określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
- określenie celu wyceny;
- podstawę formalną wyceny;
- podstawę prawną wyceny;
- źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego;
- daty istotne dla określenia wartości nieruchomości;
- opis stanu nieruchomości;
- wskazanie przeznaczenia nieruchomości;
- analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
- wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru;
- przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości;
- podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
Termin ważności operatu szacunkowego nieruchomości
Zgodnie z art. 156 ust. 3 ugn, operat szacunkowy może być wykorzystywany dla określonego celu przez 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia. Ten czas ulega jednak skróceniu, jeżeli nastąpią istotne zmiany przepisów prawa lub innych czynników mających wpływ na wartość nieruchomości. Przy wycenie szczególnie istotne są (art. 154 ugn): cel, w jakim sporządza się operat, specyfika i lokalizacja nieruchomości, jej przeznaczenie zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), aktualny stan techniczny oraz informacje o cenach, dochodach i parametrach podobnych obiektów. Przy braku miejscowego planu, przeznaczenie określa decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ), a gdy i jej nie ma, przyjmuje się rzeczywisty sposób użytkowania działki lub ustalenia zawarte w planie ogólnym obowiązującym w danej gminie.
Zgodnie z art. 156 ust. 4 ugn, gdy od dnia sporządzenia operatu nie doszło do zmian prawnych lub innych znaczących okoliczności, wycena może zostać uznana za aktualną, co skutkuje przedłużeniem jej ważności na kolejny rok. Warto podkreślić, że odnowiony termin liczy się od chwili wygaśnięcia pierwotnej ważności operatu, a nie od momentu potwierdzenia aktualności.
Nieprawidłowości w operacie szacunkowym
Przy zamówieniach publicznych na sporządzenie operatów szacunkowych często kluczowym kryterium wyboru wykonawcy jest najniższa cena. Niestety, może to skutkować spadkiem jakości wycen, które przygotowywane są „seryjnie”. Taka sytuacja występuje nagminnie w przypadku inwestycji drogowych, gdy konieczne jest jednoczesne przeprowadzenie wycen dla wielu działek objętych wywłaszczeniem. Rzeczoznawcy działają wówczas pod presją krótkich terminów. Nietrudno wówczas o pomyłki, które mogą prowadzić do niedokładności – a w efekcie zaniżenia wartości wycenianych nieruchomości.
Powyższy problem został gruntownie przeanalizowany przez Najwyższą Izbę Kontroli (NIK) w raporcie poświęconym nabywaniu przez Skarb Państwa gruntów pod drogi krajowe w ramach Programu Budowy Dróg Krajowych w latach 2008-2013. Wskazano w nim m.in. na niewystarczającą weryfikację operatów szacunkowych przez organy, która sprowadzała się głównie do kontroli spełnienia wymogów formalnych, z pominięciem dokładnej oceny merytorycznej. W efekcie istotne błędy prowadziły do nieprawidłowego ustalania wysokości odszkodowań i dawały podstawy do skutecznego kwestionowania decyzji administracyjnych.
Z raportu wynika, że najczęściej powtarzającymi się uchybieniami w operatach były:
- błędne ustalenie przeznaczenia nieruchomości,
- niewłaściwy wybór nieruchomości porównawczych,
- zbyt mała liczba transakcji referencyjnych,
- pomijanie ograniczonych praw rzeczowych,
- nieuwzględnienie niektórych elementów majątkowych,
- niezachowanie zasady podobnych warunków sprzedaży oraz błędy rachunkowe.
NIK podkreśliła przy tym, jak ważne jest precyzyjne określenie wartości przejmowanych na cele publiczne nieruchomości, aby wysokość odszkodowania odpowiadała wymogom słuszności, przewidzianej w Konstytucji.
W przypadku, gdy na skutek nieprawidłowości w wycenie została wydana niekorzystna decyzja administracyjna (np. o odszkodowaniu za wywłaszczenie), strona postępowania ma prawo się od niej odwołać. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule: Odwołanie od decyzji ustalającej odszkodowanie za wywłaszczenie.
Odpowiedzialność za błędy w operacie szacunkowym
Analizę jakości i poprawności operatu może przeprowadzić organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn, ma ona na to maksymalnie dwa miesiące od daty zawarcia umowy w sprawie takiej oceny. W zakresie tej ekspertyzy znajduje się w szczególności sprawdzenie, czy wycena posiada odpowiednie podstawy prawne i jest kompletna, czy dane i założenia użyte w analizie są adekwatne i uzasadnione oraz czy zastosowane podejścia, metody i techniki wyceny zostały dobrane prawidłowo. Podlega też ocenie poprawność analiz, opinii i konkluzji co do wartości wycenianej nieruchomości (§ 2 Regulaminu oceniania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w oparciu o art. 157 Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).
Jeśli istnieją podejrzenia, że wyceny dokonywane były sprzecznie z prawem, naruszały zasady etyczne (zwłaszcza regułę bezstronności) lub dochodziło do ujawniania informacji objętych tajemnicą zawodową, można wnieść skargę do odpowiedniego ministra, występując z roszczeniem o pociągnięcie rzeczoznawcy do odpowiedzialności zawodowej. Zgodnie z art. 178 ust. 2 ugn, w takich przypadkach może zostać nałożona jedna z przewidzianych prawem kar dyscyplinarnych (np. nagana, zawieszenie, utrata uprawnień).
Operat szacunkowy – podsumowanie
Operat szacunkowy to dokument używany w postępowaniach, w których konieczna jest znajomość dokładnej wartości nieruchomości. Może go sporządzić wyłącznie osoba posiadająca uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Jego forma jest uregulowana przepisami. Wycena zawarta w operacie uwzględnia m.in. przeznaczenie i stan nieruchomości, sytuację prawną, a także uwarunkowania rynkowe.
Warto pamiętać, że choć operat zachowuje ważność przez rok od sporządzenia, w pewnych sytuacjach okres ten może zostać skrócony bądź przedłużony w zależności od zmieniających się przepisów oraz okoliczności wpływających na wartość wycenianego mienia. Przy zamówieniach publicznych istotne jest zwrócenie uwagi nie tylko na cenę usługi, lecz także na kompetencje i doświadczenie rzeczoznawcy, aby uniknąć błędów skutkujących niewłaściwym ustaleniem wartości. W sytuacji, gdy jakość operatu wzbudza wątpliwości, istnieją procedury umożliwiające zweryfikowanie rzetelności wyceny. W przypadku nagminnych nieprawidłowości możliwe jest nawet pociągnięcie rzeczoznawcy do odpowiedzialności zawodowej. Dzięki temu interesy osób lub podmiotów korzystających z wyceny nieruchomości mogą zostać należycie zabezpieczone.
Źródła:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
Nabywanie przez Skarb Państwa nieruchomości pod drogi krajowe objęte Programem Budowy Dróg Krajowych w latach 2008-2013 (raport NIK)
Regulamin oceniania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na podstawie art. 157 Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Czym jest specustawa drogowa?
Specustawa drogowa należy do grona tzw. ustaw szczególnych. Zasady w niej zawarte ułatwiają przymusowe przejmowanie gruntów pod drogi publiczne. W jaki sposób przepisy definiują cele …
Budowa zachodniej obwodnicy Szczecina S6: jak wywalczyć korzystne odszkodowanie?
Rusza realizacja zachodniej obwodnicy Szczecina w ciągu drogi S6. Budowa tej kluczowej trasy wymaga wywłaszczenia prywatnych gruntów. Właściciele nieruchomości powinni jak najszybciej podjąć kroki, aby …
