Zaliczka na poczet odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości na gruncie niektórych specustaw

W większości przypadków określenie wysokości odszkodowania za wywłaszczenie wiąże się z możliwością otrzymania zaliczki na jego poczet.

Co jednak, jeśli wywłaszczony będzie chciał odwołać się od decyzji? Czy również w takiej sytuacji może otrzymać część pieniędzy?

Prowadzenie procedury wywłaszczeniowej dozwolone jest jedynie w ściśle określonych przypadkach. Rekompensatą za utracone prawo własności ma być wypłata słusznego odszkodowania. Z praktyki wiemy, że niejednokrotnie droga do uzyskania satysfakcjonującej kwoty bywa dosyć długa.

W sytuacji takiej osoba wywłaszczona nie zostaje jednak pozbawiona możliwości wcześniejszej wypłaty choćby części należnych jej środków – rozumianych właśnie jako zaliczka na poczet odszkodowania. Sytuacja jest jednak zróżnicowana w zależności od rodzaju ustawy mającej akurat zastosowanie.

Czym jest specustawa?

Wskazać należy, że w polskim porządku prawnym funkcjonuje szereg tzw. specustaw, które stanowią przepisy specjalne w stosunku do ustawy o gospodarce nieruchomości. Mają one za zadanie uregulowanie procedury wywłaszczeniowej w zależności od rodzaju planowanej inwestycji.

Wśród nich wyróżnić można m.in.:

• • ustawę o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (specustawa drogowa),
•  
  • ustawę o szczególnych zasadach przygotowywania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (specustawa przeciwpowodziowa),
•  
  • ustawę o transporcie kolejowym (specustawa kolejowa),
•  
  • ustawę o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (ustawa o CPK) oraz szereg innych.

Zaliczka na odszkodowanie za wywłaszczenie

Każda z ww. ustaw przewiduje możliwość wypłaty osobie wywłaszczonej części odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jeszcze przed formalnym zakończeniem postępowania w tym przedmiocie. Kwestia ta jednakże została uregulowana w sposób odmienny w zależności od rodzaju wywłaszczenia.

Czym jest zaliczka na poczet odszkodowania za wywłaszczenie?

Zaliczka na poczet odszkodowania to kwota, o którą mogą wnioskować osoby wywłaszczane, gdy zostanie wydana decyzja ustalająca odszkodowanie lub decyzja o wywłaszczeniu jednocześnie orzekająca odszkodowanie.

Wysokość odszkodowania jest orzekana każdorazowo na podstawie wcześniejszego operatu szacunkowego, czyli opinii rzeczoznawcy majątkowego.

Zaliczkę wylicza się procentowo od całości kwoty odszkodowania. W odniesieniu do różnych specustaw wygląda to następująco:

• • Jeśli wywłaszczenie przebiega w celu budowy infrastruktury przeciwpowodziowej, zgodnie z art. 21 ust. 11 Ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, można otrzymać 100% przyznanej kwoty.
•  
  • W razie wywłaszczenia pod cele drogowe będzie to 70% (art. 12 ust. 5 Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych).
•  
  • Przy wywłaszczeniach na cele kolejowe, zgodnie z art. 9z ust. 1 Ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym, zaliczka stanowi 70% odszkodowania.
•  
  • Wywłaszczani pod Centralny Port Komunikacyjny mogą zaś otrzymać 85% ustalonej kwoty. Mówi o tym treść art. 69 ust. 1 Ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym. Dotyczy to jednak wyłącznie właścicieli nieruchomości zabudowanych.

Jeżeli natomiast wywłaszczenie ma miejsce na rzecz inwestycji niewymienionych powyżej, zastosowanie ma art. 132 ust. 1b Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Gdy po decyzji wywłaszczeniowej (jest w niej zawarta kwota odszkodowania) zostanie wydana decyzja o natychmiastowym zajęciu nieruchomości, to na wniosek można otrzymać wówczas 70%.

Specustawa drogowa

Stosownie do przepisów specustawy drogowej, na wniosek osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania (art. 12 ust. 5 ustawy).

Warunkiem wypłaty jest zatem zakończone decyzją postępowanie przed starostą lub wojewodą oraz stosowny wniosek złożony do inwestora. 

Specustawa przeciwpowodziowa

Sytuacja jest nieco inna, jeżeli chodzi o osoby wywłaszczone na podstawie ustawy przeciwpowodziowej. Zgodnie z brzmieniem art. 21 ust. 11 tej ustawy stronie odwołującej się od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, wypłaca się bowiem na jej wniosek kwotę określoną w tej decyzji. Wypłata tej kwoty nie ma wpływu na prowadzone postępowanie odwoławcze.

Na pierwszy rzut oka może się zatem wydawać, że osoba wywłaszczona pod zbiornik przeciwpowodziowy jest w korzystniejszej sytuacji niż osoba, która pozbawiona zostaje prawa własności na podstawie specustawy drogowej. Ta pierwsza może bowiem wnioskować o wypłatę całego odszkodowania, a nie jedynie zaliczki w wysokości 70%.

Niemniej jednak zwrócić należy uwagę, że zgodnie z literalnym brzmieniem drugiego z przytoczonych powyżej przepisów, wniosek o wypłatę odszkodowania strona złożyć może jedynie wówczas, gdy od decyzji się odwołuje.

Nie jest przy tym jasne czy wystarczy, że kwestionowana jest jedynie część decyzji (np. w zakresie powiększenie należnego odszkodowania o 5% w związku z terminowym wydaniem nieruchomości) czy też zakresem zaskarżenia objęta musi być cała decyzja w tym w szczególności wysokość ustalonego odszkodowania. 

W konsekwencji, jeżeli decyzja ustalająca odszkodowanie za wywłaszczenie zaskarżona zostaje wyłącznie przez drugą stronę postępowania (inwestora), to wywłaszczony pozbawiony zostaje możliwości wcześniejszej wypłaty odszkodowania.

Specustawa kolejowa

Prawo do zaliczki w przypadku wywłaszczenia na cele kolejowe, podobnie jak w specustawie przeciwpowodziowej, przysługuje tylko stronie odwołującej się. Z kolei wysokość zaliczki została w przedmiotowym akcie prawnym uregulowana, jak w specustawie drogowej, tj. 70% ustalonej kwoty. 

Centralny Port Komunikacyjny 

W ustawie o CPK czytamy, że zaliczkę w wysokości 85% odszkodowania ustalonego w decyzji, wypłaca się na wniosek osoby uprawnionej, jednak tylko w przypadku, gdy wywłaszczeniu podlega nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym lub budynkiem, w którym wyodrębniono lokal mieszkalny (art. 69 ust. 1 ustawy).

Tutaj zatem, podobnie jak w przypadku specustawy drogowej, wnioskować można o wypłatę zaliczki w wysokości ponad 4/5 odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji, bez względu na to czy strona od decyzji się odwołuje.

Możliwość taką stworzono jednak tylko osobom, którym odjęto prawo własności nieruchomości zabudowanej. Nie otrzymają zaliczki osoby, którym odjęto prawo własności nieruchomości gruntowej. 

Odwołanie od decyzji a zaliczka na poczet odszkodowania

Czy trzeba zaakceptować wyliczoną kwotę odszkodowania, aby otrzymać zaliczkę? Okazuje się, że jeśli sprawa dotyczy wywłaszczeń na cele przeciwpowodziowe, to uprawnionymi do otrzymania pieniędzy są jedynie osoby odwołujące się od decyzji ustalającej kwotę odszkodowania.

Wynika to bezpośrednio z art. 21 ust. 11 wymienionej wyżej specustawy. Legislator zaznacza przy tym, że wnioskowanie o wypłatę pieniędzy nie będzie mieć wpływu na przebieg postępowania.

Jak natomiast sytuacja przedstawia się przy innych inwestycjach celu publicznego? Kwestia odwołania od decyzji ustalającej odszkodowanie została również uregulowana w art. 9z ust. 1 specustawy kolejowej. Z jego treści wynika, że jeżeli wywłaszczany ma obiekcje wobec kwoty odszkodowania, to śmiało może się odwoływać.

Takie działanie bowiem nie będzie miało wpływu na wypłatę pieniędzy oraz przebieg procesu odwoławczego. Możliwość otrzymania zaliczki nie przysługuje, jeśli jedyną stroną odwołującą się jest inwestor, co wynika bezpośrednio z zapisów art. 9z ust. 2.

Pozostałe wymienione powyżej ustawy nie regulują bezpośrednio kwestii odwoływania się od decyzji ustalającej kwotę odszkodowania lub decyzji o wywłaszczeniu, w której określono kwotę odszkodowania. W związku z tym wypłata zaliczki będzie niezależna od faktu czy – i która – strona wnosi ewentualne odwołanie. Należy jedynie pamiętać, że pieniądze nie zostaną wypłacone bez skierowania wniosku do odpowiedniego organu.

Trzeba przy tym dodać, że zgodnie z art. 129 § 2 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej kpa) odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od doręczenia decyzji stronie. W przypadku, jeżeli decyzja została ogłoszona ustnie, to od dnia jej ogłoszenia. Niektóre przepisy szczególne mogą też przewidywać inne terminy (art. 129 § 3 kpa).

Cofnięcie odwołania od decyzji a zaliczka na poczet odszkodowania

Warto przy tym zaznaczyć, że prawo do cofnięcia odwołania przysługuje stronie na mocy art. 137 kpa. Wycofanie nie zostanie uwzględnione przez odpowiedni organ tylko wtedy, jeżeli prowadziłoby to do utrzymania w mocy decyzji naruszającej prawo lub interes społeczny.

Cofnięcie odwołania możliwe jest w trakcie biegu sprawy, która zgodnie z treścią art. 35 § 1 powinna zostać załatwiona w przeciągu miesiąca od otrzymania odwołania.

Po wycofaniu odwołania osoba wywłaszczana na cele przeciwpowodziowe straci prawo do otrzymania zaliczki. Stanie się tak, ponieważ nie będzie spełniać warunków art. 21 ust. 11 specustawy.

Podsumowanie

Podsumowując powyższe regulacje, na plus ocenić należy wspomnianą powyżej możliwość wcześniejszej wypłaty chociażby części należnego odszkodowania. Niezasadne wydają się natomiast przedstawione rozbieżności ustawowe. Z punktu widzenia osoby wywłaszczonej nie jest bowiem istotne, w związku z realizacją jakiej inwestycji zostaje ona pozbawiona prawa własności nieruchomości.

Dlaczego osoba wywłaszczona pod zbiornik wodny może wnioskować o wypłatę odszkodowania jedynie wówczas, gdy od decyzji się odwołuje?

Dlaczego osoba wywłaszczona pod Centralny Port Komunikacyjny ma prawo do 85% zaliczki, a pod drogę publiczną otrzymać może jedynie 70% kwoty ustalonego odszkodowania czy wreszcie, dlaczego osoba wywłaszczona pod Centralny Port Komunikacyjny zaliczkę otrzymać może jedynie, gdy jej nieruchomość jest zabudowana? 

Na tak zadane pytania trudno znaleźć racjonalną odpowiedź.

Wydaje się, że rozsądnym rozwiązaniem byłoby ujednolicenie sytuacji prawnej osób, które znalazły się w takiej samej sytuacji faktycznej i zapewnienie im wypłaty 100% odszkodowania ustalonego w decyzji organu pierwszej instancji – bez względu na to czy zaskarżają przedmiotową decyzję.

Każdy wnoszący o wypłatę zaliczki powinien pamiętać, że przelana kwota może podlegać zwrotowi. Jeśli decyzja lokalizacyjna zostanie w toku postępowania uchylona i ostatecznie nie dojdzie do przeniesienia prawa własności, to powstanie obowiązek zwrotu całej kwoty.

Jeśli ostatecznie ustalone odszkodowanie będzie niższe, niż pobrana zaliczka, to zwrócić trzeba będzie różnicę. Strony powinny ostrożnie podchodzić do wydatkowania tych kwot. 

Źródła:

• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.
• Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych. 
• Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym. 
• Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym. 
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego