Prowadzenie procedury wywłaszczeniowej dozwolone jest jedynie w ściśle określonych przypadkach. Rekompensatą za utracone prawo własności ma być wypłata słusznego odszkodowania. Z praktyki wiemy, że niejednokrotnie droga do uzyskania satysfakcjonującej kwoty bywa dosyć długa. W sytuacji takiej osoba wywłaszczona nie zostaje jednak pozbawiona możliwości wcześniejszej wypłaty choćby części należnych jej środków – rozumianych właśnie jako zaliczka na poczet odszkodowania. Sytuacja jest jednak zróżnicowana w zależności od rodzaju ustawy mającej akurat zastosowanie.
Czym jest specustawa?
Wskazać należy, że w polskim porządku prawnym funkcjonuje szereg tzw. specustaw, które stanowią przepisy specjalne w stosunku do ustawy o gospodarce nieruchomości. Mają one za zadanie uregulowanie procedury wywłaszczeniowej w zależności od rodzaju planowanej inwestycji. Wśród nich wyróżnić można m.in. ustawę o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (specustawa drogowa), ustawę o szczególnych zasadach przygotowywania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (specustawa przeciwpowodziowa), ustawę o transporcie kolejowym (specustawa kolejowa), ustawę o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (ustawa o CPK) oraz szereg innych.
Zaliczka na odszkodowanie za wywłaszczenie
Każda z ww. ustaw przewiduje możliwość wypłaty osobie wywłaszczonej części odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jeszcze przed formalnym zakończeniem postępowania w tym przedmiocie. Kwestia ta jednakże została uregulowana w sposób odmienny w zależności od rodzaju wywłaszczenia.
Specustawa drogowa
Stosownie do przepisów specustawy drogowej, na wniosek osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania (art. 12 ust. 5 ustawy). Warunkiem wypłaty jest zatem zakończone decyzją postępowanie przed starostą lub wojewodą oraz stosowny wniosek złożony do inwestora.
Specustawa przeciwpowodziowa
Sytuacja jest nieco inna, jeżeli chodzi o osoby wywłaszczone na podstawie ustawy przeciwpowodziowej. Zgodnie z brzmieniem art. 21 ust. 11 tej ustawy stronie odwołującej się od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, wypłaca się bowiem na jej wniosek kwotę określoną w tej decyzji. Wypłata tej kwoty nie ma wpływu na prowadzone postępowanie odwoławcze.
Na pierwszy rzut oka może się zatem wydawać, że osoba wywłaszczona pod zbiornik przeciwpowodziowy jest w korzystniejszej sytuacji niż osoba, która pozbawiona zostaje prawa własności na podstawie specustawy drogowej. Ta pierwsza może bowiem wnioskować o wypłatę całego odszkodowania, a nie jedynie zaliczki w wysokości 70%. Niemniej jednak zwrócić należy uwagę, że zgodnie z literalnym brzmieniem drugiego z przytoczonych powyżej przepisów, wniosek o wypłatę odszkodowania strona złożyć może jedynie wówczas, gdy od decyzji się odwołuje. Nie jest przy tym jasne czy wystarczy, że kwestionowana jest jedynie część decyzji (np. w zakresie powiększenie należnego odszkodowania o 5% w związku z terminowym wydaniem nieruchomości) czy też zakresem zaskarżenia objęta musi być cała decyzja w tym w szczególności wysokość ustalonego odszkodowania.
W konsekwencji, jeżeli decyzja ustalająca odszkodowanie za wywłaszczenie zaskarżona zostaje wyłącznie przez drugą stronę postępowania (inwestora), to wywłaszczony pozbawiony zostaje możliwości wcześniejszej wypłaty odszkodowania.
Specustawa kolejowa
Prawo do zaliczki w przypadku wywłaszczenia na cele kolejowe, podobnie jak w specustawie przeciwpowodziowej, przysługuje tylko stronie odwołującej się. Z kolei wysokość zaliczki została w przedmiotowym akcie prawnym uregulowana, jak w specustawie drogowej, tj. 70% ustalonej kwoty.
Centralny Port Komunikacyjny
W ustawie o CPK czytamy, że zaliczkę w wysokości 85% odszkodowania ustalonego w decyzji, wypłaca się na wniosek osoby uprawnionej, jednak tylko w przypadku, gdy wywłaszczeniu podlega nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym lub budynkiem, w którym wyodrębniono lokal mieszkalny (art. 69 ust. 1 ustawy). Tutaj zatem, podobnie jak w przypadku specustawy drogowej, wnioskować można o wypłatę zaliczki w wysokości ponad 4/5 odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji, bez względu na to czy strona od decyzji się odwołuje. Możliwość taką stworzono jednak tylko osobom, którym odjęto prawo własności nieruchomości zabudowanej. Nie otrzymają zaliczki osoby, którym odjęto prawo własności nieruchomości gruntowej.
Podsumowanie
Podsumowując powyższe regulacje, na plus ocenić należy wspomnianą powyżej możliwość wcześniejszej wypłaty chociażby części należnego odszkodowania. Niezasadne wydają się natomiast przedstawione rozbieżności ustawowe.
Z punktu widzenia osoby wywłaszczonej nie jest bowiem istotne, w związku z realizacją jakiej inwestycji zostaje ona pozbawiona prawa własności nieruchomości. Dlaczego osoba wywłaszczona pod zbiornik wodny może wnioskować o wypłatę odszkodowania jedynie wówczas, gdy od decyzji się odwołuje? Dlaczego osoba wywłaszczona pod Centralny Port Komunikacyjny ma prawo do 85% zaliczki, a pod drogę publiczną otrzymać może jedynie 70% kwoty ustalonego odszkodowania czy wreszcie, dlaczego osoba wywłaszczona pod Centralny Port Komunikacyjny zaliczkę otrzymać może jedynie, gdy jej nieruchomość jest zabudowana?
Na tak zadane pytania trudno znaleźć racjonalną odpowiedź.
Wydaje się, że rozsądnym rozwiązaniem byłoby ujednolicenie sytuacji prawnej osób, które znalazły się w takiej samej sytuacji faktycznej i zapewnienie im wypłaty 100% odszkodowania ustalonego w decyzji organu pierwszej instancji – bez względu na to czy zaskarżają przedmiotową decyzję.
Każdy wnoszący o wypłatę zaliczki powinien pamiętać, że przelana kwota może podlegać zwrotowi. Jeśli decyzja lokalizacyjna zostanie w toku postępowania uchylona i ostatecznie nie dojdzie do przeniesienia prawa własności, to powstanie obowiązek zwrotu całej kwoty. Jeśli ostatecznie ustalone odszkodowanie będzie niższe, niż pobrana zaliczka, to zwrócić trzeba będzie różnicę. Strony powinny ostrożnie podchodzić do wydatkowania tych kwot.
Źródła:
- Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.
- Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych.
- Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym.
- Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym.
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
