Jakie są sposoby na zniesienie współwłasności

Współwłasność nieruchomości bywa dla jej właścicieli bardzo problematyczna. Istnieją jednak sposoby na zniesienie współwłasności. Wybór optymalnego zależy od konkretnej sytuacji oraz stosunków pomiędzy współwłaścicielami.

Współwłasność nieruchomości najczęściej powstaje w drodze dziedziczenia przez kilku spadkobierców, zdarza się również na skutek wspólnego jej zakupu lub nawet zasiedzenia. Bywa przy tym zjawiskiem dla współwłaścicieli mało komfortowym. Należy bowiem pamiętać, że każdy z nich jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, dalej: kc).

Nie ma przy tym znaczenia wielkość udziałów, ponieważ nie przekładają się one na „przysługujące” metry kw. powierzchni nieruchomości. Dlatego na tle zagospodarowania nieruchomości mogą wybuchać konflikty – współwłaściciele o większych udziałach mogą rościć sobie odpowiednio większe prawo do korzystania z mienia.

Między innymi w związku z powyższym współwłasność uważana jest za zjawisko przejściowe i – poza zakazem znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej w budynku z odrębnymi lokalami (art. 3 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali) – istnieje możliwość zniesienia współwłasności.

Umowne zniesienie współwłasności

Zwykle najbardziej korzystnym dla współwłaścicieli rozwiązaniem jest umowne zniesienie współwłasności. Obowiązuje w tym przypadku tzw. swoboda zawierania umów. Zgodnie z art. 353(1) kc, strony zawierające umowę mogą bowiem ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Należy jednak pamiętać, że zniesienie współwłasności wiąże się z nabyciem prawa własności do nieruchomości, więc umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 kc).

Jeżeli podział nie byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo nie pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości, to współwłasność może być zniesiona przez fizyczny podział (art. 211 kc).

W przypadku, gdy powyższe nie jest wykonalne, to współwłasność może być zniesiona na rzecz jednej osoby za spłatą reszty. Istnieją też sytuacje, w których pozostali współwłaściciele zgadzają się na bezpłatne przeniesienie ich praw do nieruchomości, wówczas mają zastosowanie przepisy szczegółowe dotyczące darowizn.

Należy pamiętać, że kwestia określenia wartości nieruchomości i wynikających z tego rozliczeń – z powodu odmiennych interesów stron – może być bardzo konfliktogenna. Osobie przejmującej nieruchomość może zależeć na tym, aby określona wartość nieruchomości była jak najniższa, natomiast pozostałym współwłaścicielom – żeby była jak najwyższa.

Wyceny na tzw. „oko” mogą nie odpowiadać realiom i być niedokładne. Profesjonalnym określeniem wartości nieruchomości zajmują się uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi. W przypadku zamówienia ich usługi, strony poniosą jednak koszt sporządzenia tzw. operatu szacunkowego.

Sądowe zniesienie współwłasności

Zdarza się, że współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w kwestii zniesienia współwłasności. W takim wypadku sprawa najczęściej trafia do sądu. Przepisy przyznają prawo do wystąpienia z wnioskiem o zniesienie współwłasności każdemu ze współwłaścicieli (art. 210 § 1 kc).

Każdy może też wystąpić z wnioskiem o podział fizyczny nieruchomości (art. 211 kc). Jeżeli jedna ze stron jest zdeterminowana i chce zniesienia współwłasności, to będzie ono miało miejsce bez względu na sprzeciw pozostałych współwłaścicieli.

Zdarzają się przypadki, że możliwy podział fizyczny nie będzie idealnie odzwierciedlał wartości poszczególnych udziałów. W takim przypadku ich wartość zostanie na mocy sądowego orzeczenia wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć też poszczególne części nieruchomości służebnościami (art. 212 § 1 kc).

W uzasadnionych przypadkach nieruchomość, która nie daje się podzielić, może być przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych (art. 212 § 2 kc).

W przypadku ustalenia dopłat lub spłat, sąd (art. 212 § 3 kc):

• • oznacza termin i sposób uiszczenia należności;
•  
  • określa wysokość i termin uiszczenia odsetek;
•  
  • ustala zabezpieczenie należności;
•  
  • określa sposób rozłożenia należności na raty i terminy ich spłat (łącznie na maks. 10 lat).

Jeżeli w późniejszym czasie pojawią się problemy z regulowaniem należności (dopłat lub spłat), to w uzasadnionych przypadkach sąd może na wniosek dłużnika odroczyć termin spłat rat.

Przyznanie całej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli jest preferowane przez sądy w przypadku gospodarstw rolnych, aby zapobiegać ich rozdrabnianiu i wspierać tzw. prawidłową gospodarkę rolną (por. art. 213-214 kc).

Zniesienie współwłasności poprzez licytację komorniczą

W skrajnych przypadkach, gdy współwłaściciele nie mogą porozumieć się w drodze umowy, a sąd stwierdzi, że podział nieruchomości jest niemożliwy ani nie można jej przyznać jednemu współwłaścicielowi (np. nie wyraża zgody), nieruchomość może zostać sprzedana (art. 212 kc).

Następuje to w drodze licytacji komorniczej. Z wnioskiem o wszczęcie egzekucji może wystąpić nie tylko sąd, ale też każdy ze współwłaścicieli. Ustawowy wyjątek wymagający zgody wszystkim współwłaścicieli na takie działanie zastrzeżono wyłącznie w przypadku gospodarstw rolnych (art. 214 § 3 kc). Jedynie w sytuacji, gdy żaden ze współwłaścicieli nie będzie chciał przejąć gospodarstwa, sąd może zarządzić jego sprzedaż (art. 214 § 4 kc).

Zniesienie współwłasności poprzez licytację komorniczą wydaje się z przyczyn ekonomicznych najgorszym sposobem z możliwych. Nie dość, że strony ponoszą w takim przypadku koszty egzekucji, to jeszcze uzyskana cena zwykle znacząco odbiega na niekorzyść od możliwej do uzyskania ceny rynkowej. Trzeba bowiem pamiętać, że cena wywołania na pierwszej licytacji może wynieść 3/4 sumy oszacowania (art. 965 kc), a jeżeli nikt się nie zgłosi, to może ona spaść nawet do 2/3 sumy oszacowania (art. 983 kc).

W związku z powyższym dużo lepszym wyjściem jest wystawienie nieruchomości na sprzedaż z wolnej ręki, a następnie podział uzyskanych z transakcji środków stosownie do posiadanych udziałów.

Umowa o podział rzeczy do używania

W przypadku, gdy współwłaściciele nie zamierzają znosić współwłasności, a zarazem chcą uregulować kwestię korzystania z nieruchomości, mogą zawrzeć tzw. umowę „quoad usum” – o podział rzeczy do używania. Umowa taka może mieć dowolną formę, nawet ustną. Zawrzeć można ją także na czas określony lub nieokreślony.

W trosce o późniejszą możliwość realizacji ustaleń, umowę warto jednak spisać, a nawet zadbać o umieszczenie roszczenia w księdze wieczystej. Jest to możliwe na mocy art. 16 ust. 2 pkt 3 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Wówczas umowa wymaga jednak dochowania odpowiedniej formy – należy ją zawrzeć przed notariuszem.

Orzeczenie o podziale rzeczy do używania może również wydać sąd. Wymagany jest wówczas zgodny wniosek współwłaścicieli, których udziały wynoszą ponad połowę (art. 199 kc).

Jakie są sposoby na zniesienie współwłasności – podsumowanie

Zniesienie współwłasności może odbyć się na trzy sposoby: poprzez fizyczny podział mienia, poprzez przeniesienie praw na rzecz współwłaściciela ze spłatą pozostałych (lub w drodze darowizny) lub przez sprzedaż nieruchomości i późniejszy podział pieniędzy. Każde z tych rozwiązań możliwe jest w drodze zawartej pomiędzy stronami umowy lub w drodze sądowego orzeczenia.

Należy przy tym pamiętać, że sądowe rozstrzygnięcie sprawy (zwłaszcza sprzedaż w drodze licytacji komorniczej) może być dla współwłaścicieli mniej korzystne, a przy tym długotrwałe – zdarza się, że trwa wiele miesięcy. Rozwiązanie to wydaje się być zatem optymalne w przypadku spraw wyjątkowo trudnych i sytuacji, kiedy współwłaściciele są mocno skonfliktowani. Wyjątkiem jest przypadek, gdy sąd jedynie „zatwierdza” zgodny projekt zniesienia współwłasności – wówczas jest to formalność i zwykle odbywa się na jednym posiedzeniu.

Zamierzając znieść współwłasność, należy pamiętać, że niejednokrotnie wiąże się to z powstaniem obowiązków podatkowych, a także z innymi – często wysokimi – kosztami. Mogą one wynikać np. z roszczeń dotyczących zwrotu wniesionych na nieruchomość nakładów, opłacenia kosztów notarialnych czy opłat sądowych. Szerzej na ten temat przeczytasz w artykule: Zniesienie współwłasności – co to jest i jak je rozliczyć?

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece