Zniesienie współwłasności – co to jest i jak je rozliczyć

Specyficznym rodzajem prawa własności jest tzw. współwłasność nieruchomości. W większości przypadków może ona zostać zniesiona. Czym jest współwłasność, jakie rodzi obowiązki podatkowe i czy z jej zniesieniem wiążą się jakieś inne koszty?

Zniesienie współwłasności nieruchomości – kiedy jest możliwe?

Współwłasność nieruchomości może wystąpić np. na skutek wspólnego jej zakupu, dziedziczenia, darowizny, a nawet zasiedzenia. W literaturze prawnej współwłasność jest generalnie uznawana za stan przejściowy, który może zostać zniesiony na rzecz jednego ze współwłaścicieli lub na rzecz wszystkich – przez podział.

Obecnie od tej zasady istnieje wyjątek. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, dopóki trwa odrębna własność lokali, to nie można znieść współwłasności nieruchomości wspólnej (np. pod budynkiem mieszczącym lokale).

Do niedawna obowiązywał również zakaz zmiany stanu prawnego w przypadku tzw. wspólnot gruntowych. Stanowią one relikt z czasów likwidacji stosunków feudalnych w XIX w. na terenach dawnego rozbioru rosyjskiego i austriackiego. Oddawano wówczas grunty pod wspólne użytkowanie mieszkańcom danej wsi. Były to zwykle ziemie nieurodzajne lub trudne do zagospodarowania, które wykorzystywano głównie jako pastwiska.

Dotyczyło to też często lasów lub stawów. Wraz z nowelizacją Ustawy z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, od 1 stycznia 2016 r. umożliwiono przekształcenie wspólnot gruntowych we współwłasność w częściach ułamkowych (art. 30a ust. 1 ustawy), co w następstwie daje współwłaścicielom sposobność zniesienia współwłasności na zasadach ogólnych.

Podobna do opisanej powyżej współwłasności w częściach ułamkowych jest tzw. współwłasność łączna (np. wspólność małżeńska lub wspólność majątkowa w spółce cywilnej). Często z powodu braku odrębnych przepisów stosuje się do niej rozwiązania dotyczące współwłasności. Należy jednak pamiętać, że wspólność odnosi się do ogólnej masy majątkowej, a nie do konkretnej rzeczy – czyli tylko do danej nieruchomości.

Zniesienie współwłasności – zasady ogólne

Zgodnie z art. 212 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: kc), każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi (art. 212 § 1 kc).

Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego (art. 212 § 2 kc). Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia.

W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych (art. 212 § 3 kc).

Współwłasność może zostać zniesiona umownie za porozumieniem stron na dowolnych warunkach, byleby tylko czynność nie naruszała obowiązujących przepisów prawa (w przypadku nieruchomości musi zostać zachowana forma aktu notarialnego). Strony mogą zatem – w miarę możliwości – podzielić nieruchomość lub znieść współwłasność na rzecz jednego współwłaściciela za spłatą pozostałych lub nawet bezpłatnie.

Zniesienie współwłasności działki gruntowej

Niezabudowane działki gruntowe stanowią częsty obiekt współwłasności, nabywany przeważnie w drodze dziedziczenia. W przypadku dużych działek w atrakcyjnych lokalizacjach często wybieranym sposobem zniesienia współwłasności jest stosowny podział gruntu pomiędzy współwłaścicieli. Dotyczy to zwłaszcza działek o przeznaczeniu inwestycyjnym (np. budowlanych).

Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego

W polskim prawodawstwie istnieją przepisy, które mają wspierać tzw. prawidłową gospodarkę rolną (m.in. zapobiegać rozdrabnianiu gospodarstw). Dlatego, jeżeli sąd uzna, że zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, wówczas przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele (art. 213 § 1).

W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa (art. 214 § 1-2 kc).

Sąd może też zarządzić sprzedaż gospodarstwa rolnego na wniosek wszystkich współwłaścicieli lub w przypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa (art. 214 § 3-4 kc).

Podobna sytuacja do powyższej ma miejsce w odniesieniu do działek rolnych niebędących gospodarstwami rolnymi. Trudno zmienić ich przeznaczenie (odrolnić), a podział często niewielkiego areału – zwłaszcza pomiędzy osoby, które nie zajmują się rolnictwem – może nie mieć żadnego sensu. Dlatego zwykle optymalnym rozwiązaniem będzie zniesienie współwłasności na rzecz jednego ze współwłaścicieli za spłatą lub sprzedaż działki i podział uzyskanych pieniędzy stosowanie do udziałów.

Zniesienie współwłasności mieszkania lub domu

W przypadku współwłasności mniejszego mieszkania może nie być możliwości takiego zagospodarowania przestrzeni, aby po podziale fizycznym spełniała ona warunki dla odrębnych lokali mieszkalnych (m.in. każdorazowo powierzchnia użytkowa wynosząca minimum 25 m kw., obecna łazienka, kuchnia lub aneks kuchenny).

Jednocześnie nie da się przyznać prawa własności jedynie do jednego pomieszczenia (np. pokoju). Takie działanie wykluczają zapisy art. 47 § 1 kc, który stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności. Pod pojęciem części składowej rozumie się natomiast wszystko, co nie może zostać od rzeczy odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości (47 § 2 kc). Zniesienie współwłasności będzie w większości przypadków odbywać się więc za spłatą lub sprzedażą z późniejszym podziałem między byłych już współwłaścicieli pieniędzy uzyskanych z transakcji.

Nieco inna sytuacja dotyczy dużych i bardzo dużych mieszkań lub domów mieszkalnych, zwłaszcza położonych w atrakcyjnych lokalizacjach i przy niewielu współwłaścicielach. W takim przypadku podział fizyczny oraz stosowny remont mogą okazać się bardzo opłacalne – mniejsze mieszkania mają bowiem generalnie wyższą wartość w odniesieniu do metra powierzchni w porównaniu do większych (o podobnym standardzie i w podobnej lokalizacji), łatwiej je również sprzedać.

Zniesienie współwłasności nieruchomości a rozliczenie podatku PIT

W przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości może pojawić się konieczność uiszczenia podatku dochodowego (PIT). Zgodnie z art. 10 pkt 8 lit. a i d Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: upit), opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, chyba że nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Co do zasady, orzecznictwo jest zgodne, że zniesienie współwłasności ze spłatą odnosi się do wskazanej powyżej sytuacji. Wysokość podatku wynosi 19%. Podstawą do jego obliczenia jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a ustawowymi kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości (art. 30e ust. 2 upit).

Opodatkowaniu PIT nie podlega natomiast nieodpłatne zniesienie współwłasności, w przypadku którego mają z kolei zastosowanie przepisy odnoszące się do darowizn.

Zniesienie współwłasności nieruchomości a rozliczenie podatku od spadku i darowizn

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (dalej: upsd), podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

To czy ktoś zapłaci powyższy podatek zależy jednak od indywidualnej sytuacji. Legislator przewidział bowiem możliwość zwolnienia z podatku od spadków i darowizn osoby nabywające rzeczy w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności, które są zaliczone do I grupy podatkowej (art. 4 ust. 1 pkt 15 usd). Należą do niej: małżonek, zstępni (dziecko, wnuk, prawnuk, praprawnuk), wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie, prapradziadkowie), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie (art. 14 ust. 3 pkt 1 usd).

Zniesienie współwłasności nieruchomości a rozliczenie nakładów na nieruchomość

Warto przypomnieć, że do obowiązków współwłaścicieli należy ponoszenie wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną w stosunku do wielkości udziałów (art. 207 kc). W orzecznictwie powszechnie uznaje się zatem, że w przypadku zniesienia współwłasności, współwłaściciele, którzy ponieśli nakłady na nieruchomość, mają prawo domagać się zwrotu poniesionych kosztów.

Kwestię tę rozpatrywał Sąd Najwyższy, który zajął stanowisko, że odmienna interpretacja przepisów prowadziłaby do niedającego się niczym usprawiedliwić wzbogacenia jednego współwłaściciela nieruchomości kosztem drugiego, który poczynił nakłady (Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 19 grudnia 1973 r. sygn. akt III CZP 78/73).

W przywołanej uchwale sąd zastrzegł, że roszczenie ma charakter obligacyjny – strona ma prawo do jego dochodzenia lub zaniechania wobec osób, które były właścicielami w chwili poczynienia nakładów. Zdarzają się jednak orzeczenia, zgodnie z którymi można dochodzić roszczeń o zwrot nakładów nie tylko od współwłaścicieli mających taki status w dniu poczynienia nakładów, ale także od późniejszych, czyli roszczenie ma charakter tzw. obligacji realnej (Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 25 lipca 2003 r. sygn. akt V CK 141/02).

Zniesienie współwłasności – pozostałe koszty

Dobrowolne zniesienie współwłasności nieruchomości będzie wiązać się z kosztami notarialnymi. Najwyższym z nich jest tzw. taksa notarialna. Zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, wysokość opłaty uzależniona jest od wartości nieruchomości i może wynosić od 100 zł (wartość nieruchomości do 3 tys. zł) do 10 tys. zł (wartość nieruchomości od 2 mln zł).

W przypadku, gdy zniesienie współwłasności odbywa się na drodze sądowej, opłata stała od wniosku wynosi 1 tys. zł lub 300 zł, jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności (art. 41 Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Źródła:

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 19 grudnia 1973 r. sygn. akt III CZP 78/73
• Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 25 lipca 2003 r. sygn. akt V CK 141/02
• Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych