Czy można sprzedać nieruchomość z kredytem?

Paweł Goryl
inlegis blog

Wiele osób posiadających nieruchomości obciążone hipoteką rozważa ich sprzedaż. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, jak wyglądają koszty związane z wcześniejszą spłatą kredytu oraz jakich formalności należy dopełnić, aby transakcja przebiegła szybko i pomyślnie.

Spis treści
    Add a header to begin generating the table of contents

    Kredyt na nieruchomość

    Kredyt hipoteczny pozwala osobom, których nie stać na wyłożenie odpowiednio dużej sumy w gotówce, na zamieszkanie w swoich upragnionych czterech ścianach. Taka metoda finansowania zakupu nieruchomości stała się w kraju bardzo popularna zwłaszcza w ostatniej dekadzie – czyli w dobie niskich stóp procentowych. Tani kredyt zachęcał nawet osoby o stosunkowo niewielkich zarobkach do zadłużania się na cele mieszkaniowe. Ubocznym skutkiem takiej polityki banku centralnego był znaczny wzrost popytu na nieruchomości, za którym w pewnym momencie przestała nadążać podaż, co wywindowało ceny.

    Wzrost inflacji doprowadził do znacznego podniesienia stóp procentowych. Kredyty hipoteczne stały się mniej dostępne, a raty już wziętych poszybowały w górę. W efekcie, część osób, które w ostatnich latach zadłużyły się na zakup mieszkania pod tzw. „korek”, zaczęła mieć problemy finansowe i rozważa sprzedaż nieruchomości. Mieszkania obciążone hipoteką wystawiają również rodziny, dla których dotychczasowe lokum stało się zbyt ciasne, osoby rozwodzące się, potrzebujące w danym momencie pieniędzy, przeprowadzające się do innej miejscowości itp. W efekcie można natknąć się na wiele ofert sprzedaży mieszkań obciążonych kredytem.

    Sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym a wcześniejsza spłata kredytu

    Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym daje sposobność wcześniejszej spłaty zadłużenia. Możliwość taką gwarantuje Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (dalej: ukh). Zgodnie z art. 38 ust. 1 ukh, konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny.

    Należy przy tym pamiętać, że wcześniejsza spłata kredytu będzie generować w niektórych przypadkach dodatkowe koszty. Strony mogą bowiem zastrzec w umowie o kredyt hipoteczny rekompensatę w przypadku spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w tej umowie (art. 40 ust. 1 ukh). Instytucje różnie ustalają warunki, które muszą być jednak zgodne z ustawowymi regulacjami. Ustawa przewiduje bowiem kilka zasad, najważniejsze z nich to:

    • W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny (art. 40 ust. 2 ukh).
    • Rekompensata pobrana w przypadku spłaty kredytu w okresie 36 miesięcy, nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego (art. 40 ust. 3 ukh).
    • Jeżeli do zakończenia obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny oprocentowany zmienną stopą procentową zgodnie z terminem wskazanym w tej umowie pozostało mniej niż rok, rekompensata nie może być wyższa niż odsetki, które przypadałyby za okres pozostały do zakończenia umowy o kredyt hipoteczny (art. 40 ust. 4 ukh).
    • W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową do wyliczenia wysokości odsetek przyjmuje się oprocentowanie z dnia faktycznej spłaty (art. 40 ust. 5 ukh).
    • W przypadku kredytu hipotecznego, w którym stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego obowiązuje w danym okresie, kredytodawca może pobierać rekompensatę w tym okresie (art. 40 ust. 6 ukh).
    • Rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą (art. 40 ust. 7 ukh).

    W przypadku kredytowania mieszkania z programu Mieszkanie Dla Młodych i zamiaru zbycia go w terminie 5 lat od zawarcia umowy, należy liczyć się z koniecznością zwrotu przyznanych dopłat (art. 14 Ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi). Program jednak zakończył się w 2018 r. i obecnie większość osób, która została nim objęta nie poniesie dodatkowych kosztów. Podobna sytuacja dotyczy korzystających z programu Rodzina Na Swoim. Zakończył się on w 2013 r., a dopłaty do kredytu obowiązywały przez 8 lat (art. 9 Ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania).

    Należy przy tym pamiętać, że w przypadku, gdy sprzedaż dotyczy nieruchomości kupionej na kredyt przed upływem 5 lat (licząc od końca roku kalendarzowego), to sprzedający zobowiązany jest do zapłaty podatku dochodowego. Wynosi on 19% i liczony jest od wysokości uzyskanego dochodu (art. 30e Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych).

    Sprzedaż nieruchomości z hipoteką – jak to zrobić?

    Sprzedaż nieruchomości z hipoteką wymaga dopełnienia nieco większej liczby formalności, niż ma to miejsce w przypadku nieruchomości nieobciążonej kredytem. Przede wszystkim trzeba zadbać o zgromadzenie odpowiednich dokumentów, które będą potrzebne do przedstawienia u notariusza. Warto zatem ustalić z nim wcześniej, co w danej sytuacji jest wymagane. W zależności od sytuacji będą to np.:

    • podstawa nabycia;
    • odpis z księgi wieczystej;
    • zaświadczenie z administracji o tym, że nie ma żadnych zaległości w opłatach;
    • zaświadczenie z urzędu gminy, że w lokalu nie ma zameldowanych osób.

    Sprzedając mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym, należy zawiadomić o wszystkim bank, który następnie wystawia specjalną promesę. Musi znaleźć się w niej stosowna klauzula, np. o treści „Zwolnienie prawnego zabezpieczenia nastąpi po całkowitej spłacie kredytu”. Oprócz tego w tym dokumencie trzeba zawrzeć następujące informacje:

    • dane osobowe kredytobiorcy;
    • numer umowy kredytowej wraz z datą zawarcia;
    • stan zadłużenia na dany dzień z uwzględnionym podziałem na część kapitałową i odsetkową;
    • całkowitą kwotę do spłaty;
    • wysokość ewentualnej rekompensaty za wcześniejszą spłatę;
    • numer rachunku technicznego do spłaty.

    Dokument powinien zawierać pieczęć banku oraz podpis osoby działającej w jego imieniu. Promesa zachowuje zwykle ważność przez 30 dni.

    Trzeba przy tym zaznaczyć, że jeśli kupujący chce sfinansować zakup nieruchomości kredytem hipotecznym, to konieczne będzie wcześniejsze zawarcie umowy przedwstępnej. Akt notarialny kupna mieszkania podpisuje się natomiast po uzyskaniu przez kupującego kredytu. W umowie przedwstępnej, oprócz danych i podpisów stron oraz pozwalających zweryfikować nieruchomość, należy zawrzeć inne kluczowe kwestie, czyli termin zawarcia umowy, cenę sprzedaży, informację o zamiarze nabycia mieszkania ze środków z kredytu, a także kwotę ewentualnego zadatku. Zwyczajowo uiszcza się go w wys. 5-10% wartości nieruchomości. Jeżeli strony nie postanowiły inaczej, to kwestię jego zwrotu w przypadku niedojścia transakcji do skutku regulują zapisy art. 394 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

    Po zawarciu umowy przed notariuszem, należy wpłacić na rachunek techniczny – zgodnie z danymi z promesy – odpowiednią kwotę, co spowoduje spłatę zadłużenia. Resztę środków przelewa się natomiast na rachunek bankowy dotychczasowego właściciela zawarty w umowie sprzedaży. Istnieją też banki, które umożliwiają uruchomienie środków w jednej transzy (jeśli sprzedający posiada w tym banku też prywatny rachunek).

    Po zaksięgowaniu pieniędzy na rachunku technicznym, bank wystawia tzw. list mazalny z podpisem reprezentanta banku o akceptacji wykreślenia hipoteki. Dokument ten, zgodnie z art. 95 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe, ma moc prawną dokumentu urzędowego. Część banków wystawia pismo automatycznie, natomiast w przypadku innych – zwykle mniejszych – należy wystąpić z wnioskiem o jego wydanie. Sprzedający nieruchomość powinien dostarczyć list nowemu właścicielowi, ponieważ stanowi on podstawę dla sądu o wykreślenie informacji o hipotece z Działu IV księgi wieczystej. List mazalny jest ważny bezterminowo.

    Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem w walucie obcej

    Na podobnych zasadach, co w przypadku kredytu złotówkowego, odbywa się sprzedaż mieszkania kredytowanego w walucie obcej (np. franku szwajcarskim, euro). Należy jednak pamiętać, że bank będzie przeliczał wartość kredytu po aktualnym kursie.

    PLN w ostatnich latach uległ znacznemu osłabieniu, zwłaszcza w stosunku do franka, więc taka transakcja nie zawsze będzie mieć sens. Wartość pozostałego do spłaty kredytu może bowiem przekraczać wartość mieszkania i możliwą do uzyskania cenę transakcyjną, a ewentualną różnicę sprzedający będzie musiał dopłacić z własnych środków. Pewnym rozwiązaniem w tej sytuacji jest przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość.

    Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość

    Większość banków umożliwia przeniesienia hipoteki na inną nieruchomość należącą do tego samego właściciela (może być też współwłaścicielem). Nie jest to działanie częste, ale bywa czasem uzasadnione z przyczyn praktycznych. Taka sytuacja może być korzystna, poza przywołaną powyżej sytuacją z kredytem walutowym, również wtedy, gdy jedno z małżonków jest właścicielem małego mieszkania, a razem planują wspólny zakup większego (o większej wartości); rodzice otrzymali w spadku inne mieszkanie, a zamierzają przekazać dotychczas obciążone hipoteką dziecku; właściciel planuje przeprowadzkę i ma mieszkanie w innym miejscu itp.

    Każdy bank ustala inne zasady przeniesienia kredytu hipotecznego, m.in. może ono wymagać ponownej analizy zdolności kredytowe. Zawsze też wiązać się będzie ze zbadaniem wartości nieruchomości, na którą ma zostać przeniesiona hipoteka. W związku z tym, właściciel musi liczyć się z koniecznością pokrycia różnych kosztów dodatkowych, np. prowizji lub sporządzenia operatu szacunkowego, który stanowi opinię o wartości nieruchomości. Jednocześnie bank nie ma obowiązku przenosić hipoteki na inną nieruchomość i odmówi, jeżeli:

    • sytuacja zawodowa i finansowa właściciela stała się niestabilna;
    • na takie działanie nie zgadzają się pozostali współwłaściciele;
    • wartość nieruchomości, na którą ma zostać przeniesiona hipoteka, jest od niej mniejsza.

    Sprzedaż nieruchomości z kredytem – podsumowanie

    Osoby posiadające mieszkanie zakupione za pomocą środków z kredytu hipotecznego mogą je sprzedać. W przypadku dopełnienia wszystkich formalności, taka transakcja jest dla obu stron zupełnie bezpieczna i nie różni się wiele od zakupu mieszkania nieobciążonego hipoteką. Jednak w pewnych sytuacjach sprzedający będzie musiał ponieść pewne koszty, np. związane z rekompensatą za wcześniejszą spłatę kredytu.

    Niektórych zainteresowanych kupnem mieszkania może jednak odstraszać fakt, że jest ono obciążone kredytem hipotecznym. W takiej sytuacji, jeśli istnieją ku temu odpowiednie warunki, można spróbować przenieść hipotekę na inną nieruchomość. Wymagać to jednak będzie dopełnienia dodatkowych formalności, które mogą zająć sporo czasu, a także może się wiązać się z dodatkowymi kosztami. Zwykle takie działanie w przypadku sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką – poza zbyciem nieruchomości obciążonej wysokim kredytem walutowym – nie będzie mieć więc większego uzasadnienia.

    Podstawy prawne:

    • Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami
    • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
    • Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe
    • Ustawa z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi
    • Ustawa z dnia 8 września 2006 r.o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania