Jak prawidłowo wycenić wartość mienia – wywłaszczenie nieruchomości

Wywłaszczenie nieruchomości bywa dla osób nim dotkniętych bardzo bolesnym doświadczeniem. Wycena, będąca podstawą do ustalenia kwoty odszkodowania, powinna zostać przeprowadzona rzetelnie i ze starannością.

Żeby móc skutecznie dochodzić swoich praw, należy znać zasady prawidłowego oszacowania wartości nieruchomości.

Zgodnie z obowiązkiem, jaki nakłada konstytucja, wywłaszczenie mienia możliwe jest jedynie na inwestycje celu publicznego i za słusznym odszkodowaniem. Wycena, która stanowi podstawę do jego ustalenia, odnosi się przy tym do wartości rynkowej nieruchomości.

Nie uwzględnia przy tym innych kosztów (np. społecznych). Dlatego organy powinny dochować szczególnej staranności, aby dodatkowo nie pogarszać sytuacji ludzi tracących dorobek, nieraz całych pokoleń.

Na czym polega wycena nieruchomości pod wywłaszczenie?

Zgodnie z art. 156 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn), wycena wywłaszczonej nieruchomości jest opinią o jej wartości w formie operatu szacunkowego. Sporządza go uprawniony rzeczoznawca majątkowy na zlecenie organu, który ustala wysokość odszkodowania.

Rzeczoznawca – w zależności od rodzaju nieruchomości – posługuje się przy tym różną metodologią. Sposób pracy rzeczoznawców reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: rozporządzenie).

Podczas wyceny preferowane jest podejście porównawcze (§ 5 rozporządzenia), które polega na analizie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych oraz cech, które wpływają na te ceny. Stosuje się przy tym kilka metod:

• • metodę porównywania parami,

• • metodę analizy statystycznej,

• • metodę korygowania ceny średniej.

W przypadku nieruchomości przynoszących dochody (głównie przedsiębiorstw) można zastosować podejście dochodowe (§ 6 rozporządzenia). Konieczna jest przy tym znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

Jeżeli wycena dotyczy nieruchomości, które nie są przedmiotem obrotu rynkowego, stosuje się podejście kosztowe (§ 21 rozporządzenia). Polega ono na określeniu wartości gruntu oraz kosztu odtworzenia części składowych gruntu (odtworzenia lub zastąpienia), pomniejszonej o wartość zużycia tych części składowych.

Trzeba przy tym mieć na uwadze, że zgodnie z art. 48 Kodeksu Cywilnego: do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W operacie szacunkowym muszą znaleźć się następujące elementy (§ 56 rozporządzenia):

• • określenie celu, przedmiotu i zakresu wyceny,
• • podstawa formalna wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
• • ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości,
• • opis stanu nieruchomości,
• • wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości,
• • analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
• • wskazanie: rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
• • przedstawienie obliczeń wartości,
• • przedstawienie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Operat szacunkowy jest jednym z kluczowych materiałów dowodowych i organ ma obowiązek poinformować stronę o jego sporządzeniu.

Zgodnie z art. 156 ust. 1a ugn, osoba wywłaszczana ma następnie prawo zapoznać się z operatem bezpośrednio w siedzibie urzędu, może również sporządzać notatki i odpisy.

Wartość mienia – sposoby wyceny domu

W przypadku wywłaszczeń, podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania jest zawsze operat szacunkowy, który sporządza na zlecenie organu uprawniony rzeczoznawca.

Pisemny dokument zawiera opinię o rynkowej wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn). W zależności od rodzaju nieruchomości, rzeczoznawcy może posługiwać się inną metodologią wyceny.

W przypadku szacowania wartości domów, preferowane jest podejście porównawcze. Takie nieruchomości stanowią bowiem powszechny przedmiot obrotu rynkowego. Ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu (art. 153 ust. 1 ugn).

Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: rozporządzenie), podczas ustalania wartości rynkowej podejściem porównawczym używa się poniższych metod:

• • Metodę porównywania parami: porównuje się w niej nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3).
• • Metodę korygowania ceny średniej: do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4).
• • Metodę analizy statystycznej: przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych (§ 4 ust. 5).

Czasami, w przypadku nieruchomości, które zazwyczaj nie są przedmiotem obrotu rynkowego (trudno ustalić wartość z braku analogicznych ofert), stosowane jest podejście kosztowe. Podczas wyceny określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych, pomniejszonych o stopień zużycia (art. 153 ust. 3 ugn).

Taka wycena może mieć miejsce w przypadku nietypowych obiektów zaadaptowanych na cele mieszkalne – np. wież ciśnień, młynów, dzwonnic itp.

Obecnie rzeczoznawcy wyceniają nieruchomości zgodnie z ich dotychczasowym oraz przyszłym przeznaczeniem. Uwzględniają ostatecznie wyższą z uzyskanych kwot (art. 134 ugn). Nazywane jest to zasadą korzyści.

Rządowy projekt ustawy z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw wprowadza w jej zamian system bonusów.

Zgodnie z nim, właściciele domów mieliby otrzymywać dodatkowo 40% różnicy między wartością nieruchomości i wartością gruntu, która z kolei ma być zawsze powiększana o 20%. Natomiast w przypadku użytkowników wieczystych premia wynosiłaby 20% wartości prawa użytkowania wieczystego.

Nowelizacja, krytykowana za niekonstytucyjność, została jednak w całości odrzucona przez Senat i trafiła z powrotem do Sejmu.

Odszkodowanie za wywłaszczenie domu – terminy

Po sporządzeniu operatu szacunkowego, organ odpowiedzialny wydaje decyzję o wywłaszczeniu – równocześnie orzekającą odszkodowanie – lub decyzję ustalającą odszkodowanie. W drugiej sytuacji, decyzja ta poprzedzona jest wydaniem decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji.

Dla przykładu, kiedy zostaje wydane zezwolenie na realizację inwestycji drogowej (ZRID) z rygorem natychmiastowej wykonalności (inwestor ma prawo zacząć prace budowlane w dniu wydania decyzji), to decyzja ustalająca wysokość odszkodowania powinna zostać wydana w terminie 60 dni (art. 12 ust. 4g Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, dalej: specustawa drogowa).

Jeżeli nie było takiego rygoru – w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (art. 12 ust 4b).

Następnie, osoba wywłaszczona ma 14 dni na złożenie odwołania (liczone od dnia skutecznego poinformowania). Pieniądze zostają zaś wypłacone w terminie 14 dni. Jednak, jeżeli w tym czasie strona się odwoła, to wypłata pieniędzy nastąpi dopiero po rozpatrzeniu sprawy i po tym, gdy decyzja stanie się ostateczna (może to potrwać wiele miesięcy).

W międzyczasie strona może starać się o zaliczkę na poczet odszkodowania. W zależności od celu inwestycji, wynosi ona od 70 do 100% kwoty.

W przypadkach, kiedy zwykle wydawana jest odrębna decyzja ustalająca wysokość odszkodowania, może zostać zawarta tzw. ugoda administracyjna (por. Rozdział 8 Ugoda Kodeksu postępowania administracyjnego). Polega ona na polubownym uzgodnieniu wysokości wypłacanego odszkodowania przed organem.

Stronami są tu inwestor i osoba wywłaszczana. Wówczas powyższe terminy dotyczące wywłaszczeń nie mają zastosowania, ponieważ wydawane jest postanowienie zatwierdzające treść ugody, a nie decyzja. Pieniądze mogą zostać zatem wypłacone szybciej.

Tego typu ugoda bywa zawierana zwykle podczas problematycznych sytuacji: wywłaszczania zamieszkanych domów lub w przypadkach, kiedy z różnych przyczyn postępowaniu grozi znaczne wydłużenie.

Jeżeli jednak została wydana decyzja o wywłaszczeniu równocześnie orzekająca wysokość odszkodowania, to przepisy o ugodzie nie mogą już mieć zastosowania (art. 118 ust. 2 ugn).

Dlaczego warto wycenić nieruchomość przed wywłaszczeniem?

Sposobność wglądu do operatu szacunkowego jeszcze przed wydaniem decyzji ustalającej wysokość odszkodowania lub decyzji o wywłaszczeniu określającej jednocześnie wysokość odszkodowania, umożliwia stronie zgłaszanie uwag i zarzutów.

Należy w nich merytorycznie odnieść się do wyceny. W zależności od sytuacji, istotne są np. braki formalne, zastosowanie nieodpowiedniej metodologii, powołanie się na niedostateczną liczbę cen transakcyjnych i ich nieaktualność lub błędy rachunkowe.

Dokładne i klarowne przedstawienie sytuacji jest o tyle istotne, że organ (np. starosta) nie ma specjalistycznej wiedzy, aby samodzielnie kwestionować czy weryfikować informacje z otrzymanego operatu szacunkowego.

W przypadku, kiedy istnieją podstawy do podejrzeń, że wycena nieruchomości przy wywłaszczeniu jest zaniżona, ponieważ została przeprowadzona nierzetelnie lub z naruszeniem przepisów, strona może przedstawić tzw. kontroperat. Sporządza go na zamówienie osoby wywłaszczanej rzeczoznawca majątkowy.

Jest to materiał dowodowy, który niejednokrotnie wpływa na ostateczną wysokość odszkodowania. Operat można przedstawiać zarówno na etapie gromadzenia dowodów przed wydaniem decyzji ustalającej kwotę odszkodowania, w przypadku odwoływania się od niej, jak i podczas składania sądowych skarg.

Wydanie nieruchomości – jakie terminy?

Wywłaszczane osoby zobowiązane są do wydania nieruchomości oraz opróżnienia lokali. W przypadku różnych specustaw, terminy te wyglądają nieco inaczej.

Specustawa drogowa precyzuje, że wyznaczony termin powinien zostać podany w decyzji ZRID, ale nie może być krótszy niż 120 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (art. 16 ust. 2). Jeżeli natomiast decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadano rygor natychmiastowej wykonalności, to nieruchomość należy wydać i opróżnić niezwłocznie (art. 17 ust. 3 pkt 3).

W przypadku inwestycji na cele przeciwpowodziowe, taki termin nie został odgórnie ustalony, ale podaje się go w pozwoleniu na realizację inwestycji (art. 24 Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, dalej specustawa przeciwpowodziowa).

Natomiast w sytuacji, gdy decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności – nieruchomość trzeba opuścić w terminie 90 dni od dnia wydania decyzji (art. 25 ust. 2).

Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym przewiduje, że wywłaszczani mają na wydanie nieruchomości minimum 120 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji (art. 40 ust. 1 pkt 11).

Jednak również w przypadku CPK – jeżeli występuje ważny interes gospodarczy lub społeczny – inwestor ma prawo zająć nieruchomość natychmiast po wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji (art. 52 ust. 2-1).

Wraz z planowanymi inwestycjami towarzyszącymi CPK , kraj ma pokryć sieć nowych trakcji prowadzących na megalotnisko – tzw. „szprychy kolejowe”. Osoby, które mają zostać wywłaszczone pod tego typu inwestycje, powinny wiedzieć, że termin wydania domu nie może być krótszy niż 30 dni od dnia, kiedy decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna.

Osoba wywłaszczana traci prawa do dysponowania nieruchomością, gdy zostaje wydana decyzja z rygorem natychmiastowej wykonalności lub decyzja bez rygoru staje się ostateczna. Wszelkie czynności (np. demontaż rynien czy okien) będą zatem po tym terminie już ingerencją w cudze prawo własności.

W przypadku, gdy dana osoba nie zgadza się na wywłaszczenie i opuszczenie lokalu, może zostać przeprowadzona egzekucja administracyjna. W jej wyniku dom zostanie odebrany i opróżniony (też z zastosowaniem przymusu bezpośredniego), może również zostać nałożona grzywna w celu przymuszenia właściciela do wydania nieruchomości (art. 1a ust. 12 pkt b Ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji).

Jakie są koszty wyceny nieruchomości?

Strona, zamawiając operat szacunkowy, ponosi koszt jego sporządzenia. Pomimo, że forma operatu jest szczegółowo określona, to nie ma urzędowego cennika za tego typu usługę. Koszt jest zależny od rodzaju nieruchomości, jej wielkości, regionu kraju oraz stawek danego rzeczoznawcy.

Uśredniając: wycena działek gruntowych może kosztować kilkaset zł, mieszkania do około 1 tys. zł, domu lub lokalu komercyjnego 1-2 tys. zł, a budynków wielorodzinnych i biurowych oraz gospodarstw rolnych – do kilku tys. zł. Wycena przedsiębiorstw dysponujących dużym majątkiem może potrwać bardzo długo i kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy zł.

Rola prawnika podczas wyceny nieruchomości

Organy podczas przetargów na usługi rzeczoznawców majątkowych kierują się najniższą ceną. Zdarza się więc, że w przypadku masowych wywłaszczeń (np. w celu budowy dróg) operaty szacunkowe sporządzane są szablonowo i bez należytej staranności.

Czasami winne jest niewielkie doświadczenie danego rzeczoznawcy. Z drugiej strony, również rutyna może wpłynąć negatywnie na pracę specjalisty. Powielanie schematów może bowiem zafałszować wycenę. Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości pod drogi publiczne czy na inne inwestycje celu publicznego może zostać w efekcie sporządzenia takiego niestarannego operatu zaniżone.

Niestety, osoba wywłaszczana zwykle nie posiada należytej wiedzy na temat procedur, wymagań jakie musi spełniać operat szacunkowy oraz metodologii szacowania wartości nieruchomości. Dlatego ważne jest, aby w przypadku pojawienia się wątpliwości odnośnie wyceny, sprawę zweryfikowała osoba z wiedzą.

Doświadczony prawnik potrafi „wyłapać” różnego rodzaju błędy oraz niedociągnięcia mogące skutkować zaniżoną wyceną, a w efekcie nieadekwatną kwotą odszkodowania.

Umowa o wycenę nieruchomości

Zamawiając operat szacunkowy, należy zawrzeć z rzeczoznawcą majątkowym umowę o dzieło. Chociaż prawo tego nie wymaga, najlepiej, aby umowa miała formę pisemną. Dobrze sformułowana umowa tego typu powinna zawierać:

• • miejsce i datę zawarcia umowy,
• • dane rzeczoznawcy majątkowego,
• • dane osoby, która zleca wycenę,
• • cel wyceny,
• • określenie przedmiotu wyceny (dane na temat nieruchomości),
• • kwotę wynagrodzenia, sposób oraz termin płatności,
• • termin realizacji umowy,
• • klauzulę poufności (np. w przypadku wyceny przedsiębiorstw),
• • ewentualne postanowienia końcowe,
• • oznaczenie stron,
• • podpisy.

W umowie powinny znaleźć się szczegółowe informacje pozwalające zidentyfikować nieruchomość. Kluczowe jest wskazanie numeru księgi wieczystej, położenia oraz określenie prawa do nieruchomości (np. własność, użytkowanie wieczyste).

Często zastrzega się w niej też możliwość odstąpienia od umowy i podaje wysokość ewentualnej kary za niewykonanie zobowiązania.

Specyfika operatu, który jest wysoce sformalizowaną opinią o wartości nieruchomości, powoduje, że może być on traktowany jako utwór (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 25 września 2019 r., II SA/Wr 349/19). Warto więc w umowie zawrzeć klauzulę o przeniesienie praw autorskich.

Podsumowanie

Wywłaszczenia nieruchomości pociągają za sobą poważne konsekwencje dla osób nimi dotkniętych. Niejednokrotnie tracą one dorobek całych pokoleń. Wywłaszczenie z nieruchomości, skutkujące koniecznością przeprowadzki, bardzo dezorganizuje życie.

Podobnie sprawa wygląda w przypadku wywłaszczenia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa. Osoby, które tracą dotychczasowe miejsce pracy, muszą zaczynać wszystko niemal od zera, co nie zawsze jest prostym zadaniem.

Niezwykle istotne jest zatem zapewnienie osobom wywłaszczanym słusznego odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, które pozwoli zrekompensować utratę mienia. Nie zawsze jednak wycena jest rzetelna, zdarza się też, że operat szacunkowy zawiera błędy.

Jednym z narzędzi, aby dochodzić swoich praw, jest możliwość zlecenia sporządzenia tzw. kontroperatu. Warto zatem wiedzieć, jak się go sporządza, co powinien zawierać oraz jak sformułować umowę z rzeczoznawcą.

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 25 września 2019 r., II SA/Wr 349/19