Wywłaszczenie nieruchomości bywa dla osób nim dotkniętych bardzo bolesnym doświadczeniem. Wycena, będąca podstawą do ustalenia kwoty odszkodowania, powinna zostać przeprowadzona rzetelnie i ze starannością. Żeby móc skutecznie dochodzić swoich praw, należy znać zasady prawidłowego oszacowania wartości nieruchomości.
Zgodnie z obowiązkiem, jaki nakłada konstytucja, wywłaszczenie mienia możliwe jest jedynie na inwestycje celu publicznego i za słusznym odszkodowaniem. Wycena, która stanowi podstawę do jego ustalenia, odnosi się przy tym do wartości rynkowej nieruchomości. Nie uwzględnia przy tym innych kosztów (np. społecznych). Dlatego organy powinny dochować szczególnej staranności, aby dodatkowo nie pogarszać sytuacji ludzi tracących dorobek, nieraz całych pokoleń.
Na czym polega wycena nieruchomości pod wywłaszczenie?
Zgodnie z art. 156 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn), wycena wywłaszczonej nieruchomości jest opinią o jej wartości w formie operatu szacunkowego. Sporządza go uprawniony rzeczoznawca majątkowy na zlecenie organu, który ustala wysokość odszkodowania. Rzeczoznawca – w zależności od rodzaju nieruchomości – posługuje się przy tym różną metodologią. Sposób pracy rzeczoznawców reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: rozporządzenie).
Podczas wyceny preferowane jest podejście porównawcze (§ 5 rozporządzenia), które polega na analizie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych oraz cech, które wpływają na te ceny. Stosuje się przy tym kilka metod:
- metodę porównywania parami,
- metodę analizy statystycznej,
- metodę korygowania ceny średniej.
W przypadku nieruchomości przynoszących dochody (głównie przedsiębiorstw) można zastosować podejście dochodowe (§ 6 rozporządzenia). Konieczna jest przy tym znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.
Jeżeli wycena dotyczy nieruchomości, które nie są przedmiotem obrotu rynkowego, stosuje się podejście kosztowe (§ 21 rozporządzenia). Polega ono na określeniu wartości gruntu oraz kosztu odtworzenia części składowych gruntu (odtworzenia lub zastąpienia), pomniejszonej o wartość zużycia tych części składowych. Trzeba przy tym mieć na uwadze, że zgodnie z art. 48 Kodeksu Cywilnego: do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
W operacie szacunkowym muszą znaleźć się następujące elementy (§ 56 rozporządzenia):
- określenie celu, przedmiotu i zakresu wyceny,
- podstawa formalna wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
- ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości,
- opis stanu nieruchomości,
- wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości,
- analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
- wskazanie: rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
- przedstawienie obliczeń wartości,
- przedstawienie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
Operat szacunkowy jest jednym z kluczowych materiałów dowodowych i organ ma obowiązek poinformować stronę o jego sporządzeniu. Zgodnie z art. 156 ust. 1a ugn, osoba wywłaszczana ma następnie prawo zapoznać się z operatem bezpośrednio w siedzibie urzędu, może również sporządzać notatki i odpisy.
Dlaczego warto wycenić nieruchomość przed wywłaszczeniem?
Sposobność wglądu do operatu szacunkowego jeszcze przed wydaniem decyzji ustalającej wysokość odszkodowania lub decyzji o wywłaszczeniu określającej jednocześnie wysokość odszkodowania, umożliwia stronie zgłaszanie uwag i zarzutów. Należy w nich merytorycznie odnieść się do wyceny. W zależności od sytuacji, istotne są np. braki formalne, zastosowanie nieodpowiedniej metodologii, powołanie się na niedostateczną liczbę cen transakcyjnych i ich nieaktualność lub błędy rachunkowe. Dokładne i klarowne przedstawienie sytuacji jest o tyle istotne, że organ (np. starosta) nie ma specjalistycznej wiedzy, aby samodzielnie kwestionować czy weryfikować informacje z otrzymanego operatu szacunkowego.
W przypadku, kiedy istnieją podstawy do podejrzeń, że wycena nieruchomości przy wywłaszczeniu jest zaniżona, ponieważ została przeprowadzona nierzetelnie lub z naruszeniem przepisów, strona może przedstawić tzw. kontroperat. Sporządza go na zamówienie osoby wywłaszczanej rzeczoznawca majątkowy. Jest to materiał dowodowy, który niejednokrotnie wpływa na ostateczną wysokość odszkodowania. Operat można przedstawiać zarówno na etapie gromadzenia dowodów przed wydaniem decyzji ustalającej kwotę odszkodowania, w przypadku odwoływania się od niej, jak i podczas składania sądowych skarg.
Jakie są koszty wyceny nieruchomości?
Strona, zamawiając operat szacunkowy, ponosi koszt jego sporządzenia. Pomimo, że forma operatu jest szczegółowo określona, to nie ma urzędowego cennika za tego typu usługę. Koszt jest zależny od rodzaju nieruchomości, jej wielkości, regionu kraju oraz stawek danego rzeczoznawcy. Uśredniając: wycena działek gruntowych może kosztować kilkaset zł, mieszkania do około 1 tys. zł, domu lub lokalu komercyjnego 1-2 tys. zł, a budynków wielorodzinnych i biurowych oraz gospodarstw rolnych – do kilku tys. zł. Wycena przedsiębiorstw dysponujących dużym majątkiem może potrwać bardzo długo i kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy zł.
Rola prawnika podczas wyceny nieruchomości
Organy podczas przetargów na usługi rzeczoznawców majątkowych kierują się najniższą ceną. Zdarza się więc, że w przypadku masowych wywłaszczeń (np. w celu budowy dróg) operaty szacunkowe sporządzane są szablonowo i bez należytej staranności. Czasami winne jest niewielkie doświadczenie danego rzeczoznawcy. Z drugiej strony, również rutyna może wpłynąć negatywnie na pracę specjalisty. Powielanie schematów może bowiem zafałszować wycenę. Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości pod drogi publiczne czy na inne inwestycje celu publicznego może zostać w efekcie sporządzenia takiego niestarannego operatu zaniżone.
Niestety, osoba wywłaszczana zwykle nie posiada należytej wiedzy na temat procedur, wymagań jakie musi spełniać operat szacunkowy oraz metodologii szacowania wartości nieruchomości. Dlatego ważne jest, aby w przypadku pojawienia się wątpliwości odnośnie wyceny, sprawę zweryfikowała osoba z wiedzą. Doświadczony prawnik potrafi „wyłapać” różnego rodzaju błędy oraz niedociągnięcia mogące skutkować zaniżoną wyceną, a w efekcie nieadekwatną kwotą odszkodowania.
Umowa o wycenę nieruchomości
Zamawiając operat szacunkowy, należy zawrzeć z rzeczoznawcą majątkowym umowę o dzieło. Chociaż prawo tego nie wymaga, najlepiej, aby umowa miała formę pisemną. Dobrze sformułowana umowa tego typu powinna zawierać:
- miejsce i datę zawarcia umowy,
- dane rzeczoznawcy majątkowego,
- dane osoby, która zleca wycenę,
- cel wyceny,
- określenie przedmiotu wyceny (dane na temat nieruchomości),
- kwotę wynagrodzenia, sposób oraz termin płatności,
- termin realizacji umowy,
- klauzulę poufności (np. w przypadku wyceny przedsiębiorstw),
- ewentualne postanowienia końcowe,
- oznaczenie stron,
- podpisy.
W umowie powinny znaleźć się szczegółowe informacje pozwalające zidentyfikować nieruchomość. Kluczowe jest wskazanie numeru księgi wieczystej, położenia oraz określenie prawa do nieruchomości (np. własność, użytkowanie wieczyste). Często zastrzega się w niej też możliwość odstąpienia od umowy i podaje wysokość ewentualnej kary za niewykonanie zobowiązania.
Specyfika operatu, który jest wysoce sformalizowaną opinią o wartości nieruchomości, powoduje, że może być on traktowany jako utwór (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 25 września 2019 r., II SA/Wr 349/19). Warto więc w umowie zawrzeć klauzulę o przeniesienie praw autorskich.
Podsumowanie
Wywłaszczenia nieruchomości pociągają za sobą poważne konsekwencje dla osób nimi dotkniętych. Niejednokrotnie tracą one dorobek całych pokoleń. Wywłaszczenie z nieruchomości, skutkujące koniecznością przeprowadzki, bardzo dezorganizuje życie. Podobnie sprawa wygląda w przypadku wywłaszczenia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa. Osoby, które tracą dotychczasowe miejsce pracy, muszą zaczynać wszystko niemal od zera, co nie zawsze jest prostym zadaniem.
Niezwykle istotne jest zatem zapewnienie osobom wywłaszczanym słusznego odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, które pozwoli zrekompensować utratę mienia. Nie zawsze jednak wycena jest rzetelna, zdarza się też, że operat szacunkowy zawiera błędy . Jednym z narzędzi, aby dochodzić swoich praw, jest możliwość zlecenia sporządzenia tzw. kontroperatu. Warto zatem wiedzieć, jak się go sporządza, co powinien zawierać oraz jak sformułować umowę z rzeczoznawcą.
Podstawy prawne:
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 25 września 2019 r., II SA/Wr 349/19
