Wycena wywłaszczanego gospodarstwa rolnego

Wywłaszczenia często dotykają gruntów rolnych. W niektórych przypadkach ich „ofiarą” może paść nawet całe gospodarstwo. W dzisiejszym artykule przedstawiamy metodologię wyceny, na której podstawie ustalane jest następnie przez organ odszkodowanie za przymusowe pozbawienie mienia. Wiedza na ten temat pozwoli stronie skuteczniej walczyć o swoje prawa.

Najpowszechniejsze obecnie w kraju inwestycje celu publicznego dotyczą przedsięwzięć infrastrukturalnych, tj. budowy dróg oraz sieci przesyłowych. Realizowane są zazwyczaj na terenach mało zurbanizowanych, co wiąże się z wywłaszczaniem gruntów rolnych.

Pozbawianie praw do nieruchomości dotyczy jednak nie tylko pól uprawnych czy łąk, ale także zabudowań gospodarczych i zamieszkanych domostw.

Wywłaszczane mogą być fragmenty nieruchomości lub – jak to ma w przypadku dużych inwestycji typu Centralny Port Komunikacyjny – całe gospodarstwa, a nawet wsie.

W każdym przypadku strona powinna otrzymać za utracone mienie słuszne odszkodowanie, które ustalane jest przez organ na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego.

Co to jest grunt rolny?

Pojęcie gruntów rolnych najszerzej definiuje Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: kc). Zgodnie z treścią art. 46(1): nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: ukur), zawęża nieco termin, wyłączając z powyższego zakresu nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne (art. 2 ukur).

Szczegółowy wykaz gruntów rolnych wymienia z kolei Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (dalej: uogrl). Zalicza się do nich grunty (art. 2 ust. 1 uogrl):

• określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne;

• pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;

• pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;

• pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;

• parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;

• rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;

• pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;

• zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;

• torfowisk i oczek wodnych;

• pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

W myśl ustawy, wyłączeniu z klasyfikacji podlegają jednocześnie grunty znajdujące się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków (art. 2 ust. 3 uogrl).

Właściciele gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne zobowiązani są uiszczać od nich podatek rolny, chyba że prowadzą na nich działalność gospodarczą inną niż rolniczą (art. 1 Ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym).

Rozmieszczenie gruntów rolnych w Polsce

Grunty rolne dominują w skali całego kraju, ponieważ zajmują około 60% jego obszaru. Nie wszędzie jednak ich rozmieszczenie jest równomierne. Tereny górzyste, podmokłe i bardzo nieurodzajne (np. najsłabsze gleby rdzawe, bielicowe) wyłączone są spod działalności rolniczej i zwykle porastają je lasy. Obszary, na których nie da się prowadzić efektywnej gospodarki rolnej zajmują blisko 13% terenu kraju.

Województwami, gdzie ziemia wykorzystywana typowo pod uprawę roli stanowi największy odsetek są: woj. łódzkie i lubelskie (po ok. 70% ogółu powierzchni), a także mazowieckie (ok. 68%).

Z kolei najmniej zagospodarowanymi rolniczo terenami są gęsto zalesione: woj. lubuskie (40% użytków rolnych) oraz zachodniopomorskie (49%). Przy czym w województwie zachodniopomorskim znaczną część gospodarstw rolnych stanowią gospodarstwa duże, o wysokiej towarowości. Fragment województwa, Nizina Szczecińska, charakteryzuje się bowiem bardzo korzystnymi warunkami dla rolnictwa.

Województwami o znacznej wydajności rolnej są także woj. dolnośląskie, wielkopolskie oraz kujawsko-pomorskie. Z kolei najmniejszą towarowością – głównie ze względu na słabe gleby i rozdrobnienie gospodarstw – odznaczają się rozległe obszary woj. małopolskiego, świętokrzyskiego oraz podkarpackiego.

Wywłaszczenie gruntów rolnych

Zgodnie z art. 21 Konstytucji Rzeczpospolitej Polski wywłaszczenia możliwe są jedynie na cele publiczne. Z powodu swojego rozpowszechnienia, grunty rolne są jednym z najczęstszych obiektów wywłaszczeń. Dotyczy to zwłaszcza realizacji przedsięwzięć o charakterze infrastrukturalnym.

Do wywłaszczeń gruntów rolnych na ogromną skalę ma dojść w związku z realizacją Centralnego Portu Komunikacyjnego. Inwestycja położona na terenie gmin Baranów, Teresin i Wiskitki w woj. mazowieckim zajmie ok. 3 tys. hektarów, pochłaniając w różnym stopniu 25 miejscowości.

Jest to obszar tradycyjnie typowo rolniczy o jednych z lepszych warunków ornych w kraju. Ocenia się, że kilkadziesiąt tysięcy osób na terenie całej Polski dotkną też wywłaszczenia związane z realizacją inwestycji towarzyszących CPK – tzw. „szprych kolejowych” (w tym Kolei Dużych Prędkości), a także dróg (np. autostrady A50, drogi ekspresowej S10).

W jaki sposób wycenia się nieruchomości rolne?

Gospodarstwo rolne, zwłaszcza o mieszanej produkcji roślinno-zwierzęcej, jest specyficznym rodzajem nieruchomości. Zazwyczaj składa się z wielu części o różnorodnych funkcjach, tj. domu mieszkalnego, zabudowań gospodarczych (obora, kurnik, chlewnia, stodoła, garaż, magazyn na zboże), sadu, ogrodu, pól uprawnych, pastwisk, stawu rybnego itp.

Zgodnie z § 55 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (dalej: rozporządzenie), przy określaniu wartości nieruchomości rolnych przedmiotem wyceny może być nieruchomość jako całość bądź oddzielnie grunt oraz jego części składowe.

Jeżeli nie ma możliwości wyceny nieruchomości jako całości, określenia wartości nieruchomości rolnych o wielu sposobach użytkowania i dużej różnorodności części składowych dokonuje się przez wydzielenie funkcjonalnych części celem ich odrębnej wyceny.

Konieczne jest przy tym uwzględnienie cech charakteryzujących te części. Jak zastrzegł legislator, zastosowanie tego sposobu wyceny wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym (§ 55 ust. 2 rozporządzenia).

Wyceniając nieruchomości rolne, rzeczoznawcy powinni posiłkować się wszelkimi dostępnymi źródłami. Zaliczają się do nich w szczególności (§ 56 ust. 3 rozporządzenia):

• • • dane zawarte w dokumentacji powstałej w wyniku przeprowadzenia gleboznawczej klasyfikacji gruntów przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego;
  •  
    • mapy glebowo-rolnicze;
  •  
    • mapy zasobności gleb;
  •  
    • dokumenty gospodarcze;
  •  
    • publikacje specjalistyczne.

Niezbędnym elementem wyceny są oględziny nieruchomości, a odstąpienie od nich lub dokonanie ich w ograniczonym zakresie wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym (art. § 3 ust. 1-2 rozporządzenia).

Jest to o tyle istotne, że brak oględzin może przełożyć się na nieuwzględnienie wszystkich elementów podlegających wycenie lub błędne określenie cech nieruchomości, a tym samym wpłynąć na poprawność szacunków.

Wycena gospodarstwa rolnego podejściem porównawczym

Gospodarstwo rolne (lub jego część funkcjonalna) może być wyceniane z zastosowaniem podejścia porównawczego. W celu jego zastosowania konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 rozporządzenia).

Dane transakcyjne powinny pochodzić z okresu poprzedzającego datę, na którą określa się wartość nieruchomości. Powinna ona być najbliższa tej dacie, a przyjęcie dłuższego niż dwuletni okresu badania cen wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym (§ 5 ust. 1 rozporządzenia).

Przy stosowaniu podejścia porównawczego w celu określenia wartości nieruchomości rolnej uwzględnia się w szczególności (§ 56 ust. 1 rozporządzenia):

• • • dla nieruchomości niezabudowanej i nieprzeznaczonej pod zabudowę budynkami lub budowlami rolniczymi: rodzaj użytku gruntowego oraz jego klasę bonitacyjną, lokalizację, dogodność dojazdu, ukształtowanie przestrzenne, kulturę rolną, trudność uprawy, wielkość zanieczyszczeń środowiska, występowanie urządzeń melioracyjnych oraz infrastruktury utrudniającej agrotechnikę;
  •  
    • dla nieruchomości zabudowanej lub przeznaczonej pod zabudowę budynkami i budowlami rolniczymi: lokalizację, różnorodność istniejącej zabudowy, stan tej zabudowy, występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej.

Podejście porównawcze należy zastosować w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości rolnych, które są ugorowane lub odłogowane (§ 57 ust. 2 rozporządzenia).

Jeżeli na rynku brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, to przy określaniu wartości gruntów ugorowanych lub odłogowanych stosuje się podejście mieszane metodę pozostałościową.

Polega ona na określeniu różnicy pomiędzy wartością gruntu o podobnych cechach pozostającego w uprawie a kosztami przywrócenia wycenianego gruntu do stanu rolniczego wykorzystania (§ 57 ust. 3 rozporządzenia).

W podejściu porównawczym rzeczoznawcy stosują metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 7 rozporządzenia).

Przy określaniu wartości nieruchomości rolnej, na której znajdują się plantacje kultur wieloletnich, stosując podejście porównawcze, uwzględnia się inwentaryzację nasadzeń i ich fazę rozwojową oraz określa się wartość całej nieruchomości rolnej, uwzględniając w szczególności (§ 58 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia):

• • • lokalizację i sąsiedztwo nieruchomości,
  •  
    • gatunek i odmianę uprawianej rośliny,
  •  
    • liczbę lat pozostałych do zakończenia plonowania, poziom prowadzenia plantacji,
  •  
    • warunki glebowo-przyrodnicze,
  •  
    • wyposażenie w budowle i inne urządzenia,
  •  
    • wysokość czynszów.

Przy określaniu wartości nieruchomości rolnej wykorzystywanej jako staw rybny rzeczoznawcy majątkowi powinni uwzględniać lokalizację i sąsiedztwo, warunki wodne, rodzaj produkcji, wyposażenie w budowle wodne i inne urządzenia (§ 59 rozporządzenia).

Wycena gospodarstwa rolnego podejściem kosztowym

Nieruchomości rolne rzadko bywają przedmiotem obrotu rynkowego. Dodatkowym utrudnieniem podczas wyceny jest ich unikalność. Gospodarstwa różnią się powierzchnią, ukształtowaniem terenu, rodzajem i liczbą zabudowań, a także typem przeważającej działalności.

W przypadku, kiedy specjalista nie jest w stanie zgromadzić wystarczającej liczby danych do wyceny podejściem porównawczym, wówczas zastosowanie ma podejście kosztowe.

Polega ono na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (art. 153 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).

Zgodnie z art. 48 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Wycenie podlegać będą nie tylko domy i zabudowania gospodarcze, ale także trwale związane z budynkami (ich usunięcie spowoduje uszkodzenie części lub utratę funkcjonalności większej całości):

• • • instalacje typu biogazownie,
  •  
    • centralne ogrzewanie,
  •  
    • systemy podające paszę,
  •  
    • systemy nawadniające uprawy,
  •  
    • meble i urządzenia typu AGD w zabudowie,
  •  
    • rośliny rosnące w gruncie.

Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu (§ 26 ust. 1 rozporządzenia). Za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się natomiast kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o stopień zużycia tych części składowych.

Przy określaniu stopnia zużycia rzeczoznawca majątkowy ustala zużycie techniczne, a w szczególnie uzasadnionych przypadkach również zużycie funkcjonalne lub inne wynikające ze specyfiki wycenianej nieruchomości (§ 26 ust. 2-3 rozporządzenia).

Zgodnie z § 57 ust. 1 rozporządzenia, jeżeli wymaga tego cel wyceny, w przypadku gdy na nieruchomości rolnej znajdują się uprawy i zasiewy, wartość tej nieruchomości określa się jako sumę wartości gruntu oraz wartości tych upraw i zasiewów. Przy wycenie upraw i zasiewów określa się wartość spodziewanych pożytków, a jeżeli określenie tych pożytków jest niemożliwe, określa się koszty poniesionych nakładów.

Jeżeli na nieruchomości rolnej znajdują się plantacje kultur wieloletnich, to w podejściu kosztowym uwzględnia się inwentaryzację nasadzeń i ich fazę rozwojową oraz określa się oddzielnie wartość gruntu oraz wartość plantacji kultur wieloletnich, przyjmując za czas trwania plantacji okres od rozpoczęcia przygotowania gruntu pod plantację do końca okresu plonowania oraz jej likwidacji (§ 58 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia).

W podejściu kosztowym należy zastosować tzw. metodę kosztów odtworzenia albo metodę kosztów zastąpienia. Wycenę metodą kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia przeprowadza się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej (§ 25 rozporządzenia).

Wycena gospodarstwa rolnego podejściem dochodowym

Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych (§ 9 rozporządzenia).

W podejściu dochodowym przy określaniu wartości nieruchomości rolnej, na której znajdują się plantacje kultur wieloletnich, uwzględnia się inwentaryzację nasadzeń i ich fazę rozwojową oraz określa się wartość całej nieruchomości rolnej, uwzględniając w szczególności lokalizację i sąsiedztwo nieruchomości, gatunek i odmianę uprawianej rośliny, liczbę lat pozostałych do zakończenia plonowania, poziom prowadzenia plantacji, warunki glebowo-przyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne urządzenia oraz odpowiednio wysokość czynszów (§ 58 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia).

Podejście dochodowe może być zastosowane do wyceny stawów rybnych przynoszących możliwe do określenia zyski (§ 64 rozporządzenia).

W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów (§ 10 ust. 1 rozporządzenia).

Trzeba przy tym pamiętać, że przy wycenie metodą inwestycyjną, dochód z nieruchomości określany może być wyłącznie na podstawie czynszów dzierżawnych i nie może być utożsamiany z dochodem z działalności rolniczej prowadzonej na tej nieruchomości (pkt 3.8. Krajowego Standardu Wyceny Specjalistycznego: Wycena nieruchomości rolnych).

Wycena gospodarstwa rolnego podejściem mieszanym

Podejście mieszane zawiera elementy podejść poprzednich i stosowane jest przy określaniu wartości nieruchomości rolnych w przypadku braku transakcji rynkowych. Stosuje się wówczas tzw. metodę wskaźników szacunkowych gruntów (§ 20 rozporządzenia), która wymaga jednocześnie od rzeczoznawcy uzasadnienia w operacie szacunkowym (§ 23 ust. 3 rozporządzenia).

W odniesieniu do nieruchomości rolnych wskaźnik szacunkowy gruntu oznacza dziesięciokrotność aktualnego na dzień wyceny średniego plonu ziarna żyta z 1 hektara, wyrażonego w decytonach (1000 kg), podawanego dla kraju przez Główny Urząd Statystyczny (§ 21 ust. 1 rozporządzenia).

Wartość nieruchomości rolnej określa się za pomocą specjalnego wzoru z uwzględnieniem powierzchni klasy bonitacyjnej użytku rolnego, wskaźnika szacunkowego gruntu, współczynnika korekcyjnego, ceny 1 decytony ziarna żyta i współczynników korygujących uwzględniających szczególne cechy (§ 21 ust. 2 rozporządzenia). Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego (§ 21 ust. 3 rozporządzenia).

Przy zastosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się współczynniki korygujące dla następujących cech (§ 24 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia):

• • • dogodność dojazdu,
  •  
    • kultura rolna,
  •  
    • wielkość zanieczyszczeń środowiska,
  •  
    • występowanie urządzeń melioracyjnych,
  •  
    • występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę,
  •  
    • trudność uprawy,
  •  
    • struktura przestrzenna użytków gruntowych.

Przy określaniu wartości nieruchomości rolnej, dla której uzasadnione jest przyjęcie założenia likwidacji całości lub części plantacji kultur wieloletnich, stosuje się także podejście mieszane z użyciem tzw. metody kosztów likwidacji (§ 58 ust. 3 rozporządzenia).

Proces wywłaszczenia gruntu

Wywłaszczenie gospodarstwa rolnego może być przeprowadzone za odszkodowaniem, które zgodnie z art. 21 Konstytucji powinno być słuszne. Podstawą do ustalenia jego wysokości jest opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Sporządza go na zlecenie organu uprawniony rzeczoznawca majątkowy.

Preferowanym podejściem podczas wyceny jest podejście porównawcze. Przy jego stosowaniu konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, dalej: rozporządzenie).

W przypadku, kiedy brakuje transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta z rynku lokalnego (§ 18 rozporządzenia). Istotne są również (§ 19 rozporządzenia):

• położenie w stosunku do głównych dróg,

• jakość dróg dojazdowych,

• zagrożenie erozją,

• trudność uprawy,

• kultura rolna,

• zanieczyszczenie środowiska,

• struktura użytków gruntowych,

• występowanie urządzeń melioracyjnych i infrastruktury utrudniającej agrotechnikę.

W sytuacji, kiedy nie sposób określić wartości ze względu na niewielką liczbę cen transakcyjnych, można również zastosować tzw. podejście odtworzeniowe. Oddzielnie określa się przy tym wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych (art. 135 ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).

Przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (art. 135 ust. 4 ugn).

Jeżeli na gruncie znajdują się uprawy plantacji kultur wieloletnich, szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania.

Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia (art. 135 ust. 6 ugn).

Przy określaniu wartości zasiewów, upraw i innych zbiorów jednorocznych szacuje się wartość przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów (art. 135 ust. 7 ugn).

Obecnie najczęstsze jest odbieranie mienia rolnikom w związku z inwestycjami drogowymi. Powszechnie przy tym wydawana jest decyzja ZRID (zezwolenie na realizację inwestycji drogowej) z rygorem natychmiastowej wykonalności.

Inwestor ma w związku z nią prawo natychmiast zająć nieruchomość, natomiast wysokość odszkodowania ma być teoretycznie ustalona przez organ w ciągu 60 dni (art. 12 ust. 4g Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych).

W praktyce jednak termin ten jest bardzo rzadko dochowywany. Pieniądze organ jest zobowiązany wypłacić w terminie do 14 dni od momentu, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna (art. 132 ust. 1a ugn).

Co zrobić, kiedy grozi Ci wywłaszczenie gruntu rolnego?

Inwestycje, które mogą znacząco oddziaływać na środowisko, powinny zostać poprzedzone konsultacjami społecznymi (art. 54 Ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko). Strony mogą podczas nich zgłaszać swoje uwagi.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że realizacja dużych celów publicznych zwykle jest bardzo złożona i bywa, że od chwili ujawnienia planów do faktycznego zajęcia mienia upływają lata. Dość często – zwłaszcza podczas realizacji przedsięwzięć drogowych – inwestor przedstawia kilka wariantów. Nierzadko przy tym finalizacji doczekuje się ten najmniej oprotestowany społecznie.

Warto znać swoje prawa i mieć świadomość, że warunki, na jakich następować może wywłaszczenie ziemi będą odmienne ze względu na dany cel publiczny. Znajomość przepisów pomoże zwłaszcza wtedy, gdy pojawią się wątpliwości odnośnie prawidłowości wyceny. W takim wypadku można bowiem składać zarzuty do sporządzonego operatu szacunkowego oraz przedstawiać własne wnioski dowodowe.

W sytuacji naruszenia prawa, kwestionowanie wyceny możliwe jest zarówno na drodze odwoławczej do organu wyższej instancji, jak i poprzez sądowe zaskarżenie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a następnie Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Zasada korzyści podczas wyceny nieruchomości rolnych

Podczas wyceny wywłaszczanych nieruchomości rzeczoznawca powinien zastosować tzw. „zasadę korzyści”, która ma zapewnić słuszną wysokość odszkodowań. Zgodnie z art. 134 ust. 3-4 ugn, wyceniając nieruchomość uwzględnia się dotychczasowe i przyszłe – zgodne z celem wywłaszczenia – wykorzystanie mienia. W operacie szacunkowym przyjmuje się natomiast wyższą z obliczonych wartości.

Powyższa zasada przez lata stosowana była również do wyceny gruntów wywłaszczanych na cele drogowe. Dominująca obecnie linia orzecznicza wskazuje, że właściwym postępowaniem w takich sytuacjach jest wycena z wykorzystaniem tzw. „małej zasady korzyści”.

Polega ona na tym, że w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg określa się z uwzględnieniem wartości gruntów, z których wydzielono te działki gruntu.

Natomiast w przypadku nieruchomości zajętych pod drogi publiczne kluczowa jest wartość nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Uzyskaną w któryś z tych sposobów wartość rzeczoznawca majątkowy ma prawo powiększyć na podstawie analizy rynku o 50% (art. § 49 ust. 3 rozporządzenia).

Może też zdarzyć się, że wywłaszczeniu podlegają nieruchomości, które na dzień wydania decyzji były przeznaczone pod inwestycję drogową (np. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego).

Wówczas wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Również w tym przypadku uzyskana wartość może zostać powiększona o 50% (art. § 49 ust. 4 rozporządzenia).

Koszty wywłaszczenia rolnika

Obecnie wywłaszczenia przeprowadzane są zgodnie z tzw. zasadą korzyści. Nieruchomości wycenia się w oparciu o aktualne oraz przyszłe przeznaczenie. Podczas ustalania wysokości odszkodowania nie uwzględnia się natomiast niższej kwoty (art. 134 ugn).

Rządowy Projekt ustawy z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw zrywa z tą zasada, oferując system premii:

• 20% do wartości gruntów lub prawa użytkowania wieczystego;

• 20% do wartości gruntu i 40% różnicy miedzy wartością gruntu i zabudowań – w przypadku nieruchomości zabudowanych;

• 40% do wartości mieszkań własnościowych.

Ze względu na to, że odszkodowania byłyby w większości przypadków niższe niż obecnie, nowelizacja została poddana szerokiej krytyce. W efekcie Senat ją odrzucił i wróciła do Sejmu.

Wywłaszczenie rolnika z ziemi, która jest jednocześnie miejscem jego pracy, stanowi zwykle dla niego duży problem. O ile jeszcze utrata fragmentu łąki lub pola nie musi odbić się bardzo negatywnie na funkcjonowaniu gospodarstwa rolnego, to nie można tego powiedzieć o wywłaszczeniu domostwa i zabudowań (obór, stodół, magazynów zbożowych).

Nawet pieniądze uzyskane z odszkodowania wyliczonego zgodnie z zasadą korzyści nie będą bowiem zwykle w stanie odtworzyć stanu posiadania. Pod tym pojęciem rozumie się zakup lub odbudowanie nieruchomości o podobnych parametrach.

Dodatkowo przeniesienie gospodarstwa rolnego nie jest rzeczą łatwą. Należy pamiętać, że podaż ziemi rolnej na rynku jest niska, a obrót nią obwarowano wieloma ograniczeniami. Co do zasady, w miarę swobodnie mogą kupować ją jedynie rolnicy indywidualni na terenie gminy, w której mieszkają lub gminy z nią graniczącej.

Jeśli nawet spełniają te warunki, to czasami mogą mieć problemy ze sfinalizowaniem transakcji. W myśl Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tzw. prawo pierwokupu przysługuje bowiem w wielu sytuacjach różnym podmiotom, m.in. dzierżawcom (art. 3 ust. 1) i Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (art. 3 ust. 4).

Wycena wywłaszczanego gospodarstwa rolnego – podsumowanie

Właściciele zagrożeni wywłaszczeniami gruntów rolnych powinni orientować się, co do najważniejszych zasad, na jakich opierają swoje szacunki rzeczoznawcy majątkowi.

Metodologia ich pracy jest dość skomplikowana, dlatego zwykle samodzielne określenie, czy wycena na skutek błędów nie została zaniżona – a w efekcie odszkodowanie będzie mniejsze niż powinno – nie jest możliwa. Warto w takiej sytuacji poradzić się prawnika, który na co dzień zajmuję się dochodzeniem roszczeń odszkodowawczych.

Trzeba bowiem wiedzieć, że strona ma prawo odwołać się od decyzji o odszkodowaniu. Jeśli została ona wydana przez organ z naruszeniem przepisów, to niejednokrotnie można „wywalczyć” dużą wyższą kwotę.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny: Wycena nieruchomości rolnych
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Rocznik statystyczny rolnictwa 2021 (GUS)
• Użytkowanie gruntów i powierzchnia zasiewów w 2019 r. (GUS)
• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
• Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
• Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

• Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
• Projekt ustawy z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami