Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości – zmiany w pracy rzeczoznawców majątkowych

Legislator w nowym Rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości wprowadza istotne zmiany z punktu widzenia rzeczoznawców majątkowych, a także stron, których mienie jest wyceniane. Przede wszystkim doprecyzowuje i aktualizuje metodologię, wprowadzając m.in. rozwiązania z wewnętrznych standardów branżowych oraz interpretacje z orzeczeń.

Nakłada również na rzeczoznawców obowiązek oględzin nieruchomości oraz uznaje wprowadzanie istotnych z punktu widzenia wyceny poprawek do operatu szacunkowego za niedopuszczalne.

Dnia 9 września 2023 r. weszło w życie Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (dalej: rwn), które zastępuje wcześniejsze Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (akt został uchylony).

Nowe rozporządzenie nie wprowadza dużej rewolucji do pracy rzeczoznawców majątkowych, ale jednocześnie reguluje sporo kwestii, które do tej pory nie były doprecyzowane. Jest też bardzo szczegółowe, co wynika z implementacji rozwiązań znanych z tzw. standardów wyceny.

Obowiązek oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego

Zgodnie z art. 175 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), rzeczoznawcy zobowiązani są podczas swojej pracy wykonywać czynności ze szczególną starannością oraz zgodnie z zasadami etyki zawodowej.

Brak oględzin nieruchomości może wpłynąć na poprawność wyceny. O ile orzecznictwo – co do zasady – było zgodne, że wycena domu czy mieszkania bez jego obejrzenia nie jest zgodna ze sztuką, o tyle kwestia tego, czy niezabudowana działka rolna lub leśna zawsze wymagają oględzin budziła pewne kontrowersje.

Legislator uregulował powyższe zagadnienie w § 3 ust. 1 rozporządzenia. Zgodnie z nim określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, a także oględzinami nieruchomości.

Trzeba mieć na uwadze, że rzeczoznawcy majątkowi dokonują czasami wycen nieruchomości w sposób retrospektywny, oceniając stan nieruchomości na datę z przeszłości. Może ona sięgać, np. w przypadku wywłaszczeń z czasów PRL, kilkudziesięciu lat wstecz. Wówczas oględziny działki, na której od dawna nie ma już wycenianego domu wydają się niecelowe. Czasami zdarza się też, że dostęp do nieruchomości, np. na skutek sprzeciwu właściciela, jest utrudniony lub wręcz niemożliwy.

Mając na uwadze powyższe kwestie, w rozporządzeniu zastrzeżono, że oględzin nieruchomości dokonuje się w możliwym do wykonania zakresie. W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się odstąpienie od oględzin. Ograniczony zakres oględzin lub odstąpienie od ich dokonania wymaga przy tym uzasadnienia w operacie szacunkowym (§ 3 ust. 2 rwn).

W jakiej formie może być sporządzony operat szacunkowy?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ugn).

O ile prawidłowość operatu szacunkowego sporządzonego na papierze, opatrzonego odręcznym podpisem specjalisty oraz pieczątką, nie budziła żadnych wątpliwości, o tyle możliwość wykorzystywania przez organy operatów w formie skanów lub cyfrowych dokumentów potwierdzonych podpisem elektronicznym nie była do końca jasna.

Zgodnie z § 81 ust. 1 rwn, operat szacunkowy musi zawierać podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości.

Operat szacunkowy sporządzony w postaci papierowej rzeczoznawca majątkowy podpisuje własnoręcznym podpisem, natomiast sporządzony w postaci elektronicznej – kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym.

Czy rzeczoznawca może nanieść poprawki w operacie szacunkowym?

Spotykaną wśród wielu rzeczoznawców praktyką bywało nanoszenie do sporządzonego operatu szacunkowego poprawek, najczęściej w formie załączników.

Działania takie krytykowano, ponieważ zgodnie ze sztuką rzeczoznawca powinien w razie popełnienia błędów sporządzić nowy operat. W sprawach tego typu zapadały różne orzeczenia sądowe, jedne dopuszczały korekty (zwłaszcza drobne), inne – nie.

Obecnie poprawianie w operacie informacji kluczowych dla wyceny zostało uznane za nieprawidłowe. Nowe rozporządzenie dopuszcza nanoszenie poprawek do operatu, ale w niezwykle ograniczonym zakresie. Według treści § 84 rwn, rzeczoznawca majątkowy może sprostować jedynie oczywiste omyłki pisarskie, jeżeli nie mają one wpływu na wynik wyceny, przez dołączenie do operatu szacunkowego wykazu tych omyłek ze wskazaniem daty jego sporządzenia.

Na jakich zasadach odbywają się wyceny rozpoczęte przed 9 września 2023 r.?

W związku z opublikowaniem nowego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości oraz uchyleniem wcześniejszego, pojawia się pytanie – zgodnie z jakimi przepisami powinny być sporządzone operaty, jeśli dokonywanie wycen rozpoczęto przed dniem 9 września 2023 r.?

Według treści § 85 ust. 2 rwn, do wycen nieruchomości rozpoczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowego rozporządzenia należy stosować już zmienione przepisy. Zatem w wielu przypadkach rzeczoznawcy zmuszeni zostali do poprawienia częściowo sporządzonych operatów, aby pozostawały w zgodzie z nowym rozporządzeniem.

Ministerialny dokument wskazuje przy tym, że do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie nowego rozporządzenia, które w dniu jego wejścia w życie są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, należy stosować przepisy dotychczasowe (§ 85 ust. 1 rwn).

Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości – pozostałe zmiany

Do nowego rozporządzenia zaimplementowano rozwiązania znane dotychczas z wewnętrznych standardów branżowych stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych.

Pojawiają się również doprecyzowania znane z ugruntowanego orzecznictwa, dla przykładu jasno ustalono, że określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości nie może zawierać podatków i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług (§ 79 ust. 2 rwn).

Zmiany wprowadzane za sprawą rozporządzenia są głównie techniczne, ale przy tym szczegółowe. Dotyczą warsztatu pracy rzeczoznawców oraz regulują kwestie problematyczne, a także dopuszczają różne wyjątki mające w uzasadnionych przypadkach ułatwić pracę specjalistów.

Do takich udogodnień należy zastosowanie uproszczonego oszacowania wartości lasu na podstawie tablic wskaźników wartości drzewostanów, zamiast żmudnych szacunków brakarskich (§ 62 ust. 5 rwn). Dodano również szereg nowych norm dla kategorii, które dotychczas ich nie posiadały. Sytuacja taka dotyczy na przykład wysypisk odpadów, oczyszczalni ścieków oraz gruntów zdegradowanych lub zdewastowanych (§ 71 rwn).

Doprecyzowano i zaktualizowano również metodologię dotyczącą stosowania poszczególnych podejść wyceny nieruchomości (tj. porównawczego, kosztowego, dochodowego, mieszanego). Zmiany te wynikają głównie z konieczności ujednolicenia pracy rzeczoznawców.

Jak wskazał legislator w uzasadnieniu, uszczegółowienie ma ograniczyć zauważalną często „dowolność” przekładającą się na niedokładne wyceny. Zmiany mają także na celu zapobieżenie odmiennej interpretacji przepisów oraz uregulowanie nowych, problematycznych kwestii, które pojawiły się na przestrzeni ostatniego niemal 20-lecia obowiązywania uchylonego rozporządzenia.

Czas pokaże, jak rozporządzenie wpłynie na pracę rzeczoznawców majątkowych oraz jakość sporządzanych przez nich operatów szacunkowych.

Źródła:

• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami