Nieruchomość podobna w procesie szacowania wartości nieruchomości

Nieruchomości podobne dobierane są podczas wyceny nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych. Pojęcie wzbudza jednak spory oraz liczne kontrowersje. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, jak należy rozumieć to określenie oraz jak wygląda aktualne orzecznictwo odnoszące się do tej kwestii.

Czym są nieruchomości podobne – definicja

Pojęcie nieruchomości podobnej pojawia się m.in. w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: rozporządzenie).

Aby móc dokonać wyceny metodą porównawczą, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia).

Również w przypadku wyceny metodą dochodową konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych (§ 6 rozporządzenia).

Analizę z zastosowaniem nieruchomości podobnych stosuje się także podczas wyceny tzw. metodą pozostałościową (§ 16 ust. 2 rozporządzenia). Podejście to wykorzystywane jest do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego (§ 16 ust. 1 rozporządzenia).

W związku z powyższym, z pojęciem nieruchomości podobnej można spotkać się przede wszystkim w operatach szacunkowych. Są one sporządzane przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych podczas wyceny nieruchomości na potrzeby m.in.:

• • postępowań o ustalenia odszkodowań za wywłaszczenie,
•  
  • działów spadku,
•  
  • wycen dotyczących odszkodowań po pożarze, powodzi itp.,
•  
  • windykacji należności z nieruchomości,
•  
  • związane z kredytami hipotecznymi,
•  
  • umów typu dożywocie,
•  
  • ustanawiania służebności,
•  
  • aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste.

W jaki sposób porównywać nieruchomość podobną z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny?

Podstawową definicję nieruchomości podobnej można znaleźć w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn). Zgodnie z art. 4 pkt 16 ugn, pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Definicja nieruchomości podobnej zawarta w Ustawie o gospodarce nieruchomościami jest bardzo ogólna, przez co może dawać szerokie pole do interpretacji. Nic zatem dziwnego, że pojęcie nieruchomości podobnej stało się przedmiotem sporów i doczekało się bogatego orzecznictwa.

Wielokrotnie dochodzi bowiem do konfliktów między niezadowolonymi stronami, a rzeczoznawcami majątkowymi oraz organami administracji publicznej (np. w przypadku wycen dotyczących wywłaszczanych nieruchomości). Pojawiały się również wątpliwości, czy organy i sądy mogą kwestionować przyjętą przez danego rzeczoznawcę majątkowego metodologię.

Według najbardziej rygorystycznego podejścia, za nieruchomość podobną należy uznawać nieruchomości o identycznych (lub prawie identycznych) parametrach, położeniu i przeznaczeniu. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 lipca 2022 r. sygn. akt I OSK 1267/19 zanegował to stanowisko.

Orzeczenie zwróciło uwagę na to, że istnieją dwie kluczowe cechy porównywalności: przeznaczenie oraz sposób korzystania z nieruchomości. Natomiast zgodnie z wyrokiem, katalog cech świadczących o podobieństwie nieruchomości nie jest zamknięty, przykładowo tymi innymi dodatkowymi cechami może być: uzbrojenie, dostępność komunikacyjna i lokalizacyjna jak również wielkość powierzchni nieruchomości.

Natomiast żaden przepis prawa nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana czy też działka tam samo uzbrojona. Skład sędziowski zwrócił też uwagę, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni czy lokalizacji). Tym samym nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 września 2021 r. sygn. akt I OSK 4318/18 podkreślił z kolei, że ustalenie, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości.

Jak dobierają nieruchomości podobne rzeczoznawcy majątkowi?

W oparciu o definicję nieruchomości podobnej z Ustawy o gospodarce nieruchomościami, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych opracowała metodologię doboru nieruchomości na potrzeby porównywania z nieruchomością wycenianą.

Założenia te zebrano w Uchwale Rady Krajowej PFSRM nr 27 z 9 grudnia 2008 r. Nota interpretacyjna nr 1: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości (dalej: nzpp). Zgodnie z nią:

• • Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia (pkt 3.3 nzpp).
•  
  • Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, to m.in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne, wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen (pkt 3.6 nzpp).

Rzeczoznawca majątkowy musi przy tym na potrzeby wyceny określić właściwy rynek nieruchomości podobnych. Bierze pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych, przedstawiając w szczególności (pkt 3.4 npzp):

• • rodzaj rynku (np. rynek lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów niezabudowanych, itp.);
•  
  • obszar rynku (np. osiedle mieszkaniowe, dzielnica, miasto, gmina);
•  
  • okres badania cen (np. miesiąc, kwartał, rok);
•  
  • informacje o popycie i podaży (w tym oferty), potencjał rozwojowy oraz inne czynniki ekonomiczne, które uzna za istotne.

Dodatkowo dla nieruchomości podobnych muszą być znane ceny transakcyjne. Do wyceny przyjmuje się informacje pochodzące z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Rzeczoznawca majątkowy powinien dokonywać oceny przydatności cen podanych w tych umowach pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie szacowania (pkt 3.7. nzpp).

W praktyce rzeczoznawca majątkowy najpierw dobiera nieruchomości ze względu na podobieństwa. Następnie, po określeniu grupy porównawczej, bada on występujące różnice (cechy rynkowe) oraz ich wagę – czyli to, w jaki sposób wpływają one na wartość danej nieruchomości. Nazywa się to tzw. „skalowaniem”.

Do cech mierzalnych należą np. powierzchnia, obecność balkonu, piwnicy itp. Cechami niemierzalnymi są natomiast np. położenie na obrzeżu lub wewnątrz osiedla, a rzeczoznawca dokonuje tu subiektywnej oceny na zasadzie – „lepszy” lub „gorszy”.

Zgodnie z pkt 3.10 nzpp, wielkość wpływu powyższych cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skalę ocen danej cechy można określić w zależności od stanu rynku, uwzględniając:

• • wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości;
•  
  • analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych;
•  
  • badanie i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości;
•  
  • inny wiarygodny sposób.

Nieruchomość podobna – podsumowanie

Zgodnie z orzecznictwem, osobą uprawnioną do dobierania nieruchomości podobnych i porównywania ich z nieruchomością wycenianą jest wyłącznie rzeczoznawca majątkowy.

Jednocześnie specjaliści dokonujący wyceny posiadają w kwestii doboru nieruchomości dość dużą swobodę. Rodzi to nierzadko spory prowadzące do kwestionowania operatów szacunkowych i podważania ich na drodze administracyjnej lub z powództwa cywilnego.

Organy administracji publicznej oraz sądy nie mają jednak wiedzy specjalnej, aby podważać wybór nieruchomości podobnych, które zostały wybrane na potrzeby danej wyceny. Mogą jedynie badać operaty szacunkowe pod kątem formalnym, czyli ich spójności, logiczności, zupełności, ewentualnych nieścisłości oraz pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów.

Natomiast to rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn musi mieć zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia, metody oraz techniki szacowania nieruchomości (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 maja 2021 r. I OSK 4117/18).

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 lipca 2022 r. sygn. akt I OSK 1267/19
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 września 2021 r. sygn. akt I OSK 4318/18
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 maja 2021 r. I OSK 4117/18
• Uchwała Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych nr 27 z 9 grudnia 2008 r. Nota interpretacyjna nr 1: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości