Analiza rynku nieruchomości jako kluczowy element wyceny przy wywłaszczeniu

Dlaczego prawidłowe określenie rynku nieruchomości jest niezwykle istotnym elementem podczas szacunków na potrzeby wywłaszczeń? Dowiedz się, jakie wyróżnia się główne rodzaje rynków i czy rzeczoznawca podczas analiz powinien kierować się wyłącznie podziałem administracyjnym kraju.

Podstawową kwestią, z jaką musi zmierzyć się rzeczoznawca majątkowy, wyceniając nieruchomości na potrzeby wywłaszczeń, jest zebranie odpowiedniej liczby danych. Powinny one umożliwić określenie wartości mienia w sposób jak najdokładniejszy.

Efektem obliczeń jest sporządzony przez eksperta operat szacunkowy, który stanowi dla organu podstawę do ustalenia odszkodowania. Powinno ono być „słuszne”. Tylko taka kompensata za przymusowe odebranie praw do nieruchomości na cele publiczne spełnia bowiem konstytucyjne wymogi (art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.).

Nieodłącznym elementem poprzedzającym wycenę jest zbadanie rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji (§ 3 ust. 1 Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, dalej: rozporządzenie). Trzeba tu podkreślić, że analiza rynku nieruchomości ma zastosowanie podczas każdego z tzw. podejść wyceny, jednak z różnych przyczyn. W skrócie, rzeczoznawca potrzebuje takich danych w:

• • podejściu porównawczym: w celu zdobycia cen transakcyjnych tzw. nieruchomości podobnych;
•  
  • podejściu dochodowym: aby poznać zyski jakie osiągają nieruchomości podobne;
•  
  • podejściu kosztowym: żeby określić wartość rynkową gruntu, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość;
•  
  • podejściu mieszanym: do obliczeń z uwzględnieniem tzw. wskaźnika szacunkowego gruntu podczas wyceny nieruchomości rolnych i leśnych.

Czym jest rynek nieruchomości i dlaczego ma znaczenie?

Rynek nieruchomości jest złożonym i dynamicznym systemem, w którym odbywa się wymiana praw do nieruchomości oraz zawierane są umowy, tworzące wzajemne prawa i obowiązki związane z posiadaniem i zarządzaniem nieruchomościami (władaniem). Jest to rynek nieformalny, co oznacza, że nie posiada jednego centralnego miejsca obrotu czy siedziby.

Na rynku tym działają także różne podmioty gospodarcze, takie jak inwestorzy, kredytodawcy, przedsiębiorcy oraz inne podmioty obsługujące rynek nieruchomości. Rynek ten odgrywa ważną rolę w kształtowaniu się sytuacji makroekonomicznej kraju i jest determinowany przez czynniki wewnętrzne (takie jak lokalizacja i cechy fizyczne nieruchomości) oraz zewnętrzne (np. otoczenie gospodarcze, społeczne, polityczne i prawne).

Akty związane z gospodarowaniem nieruchomościami oraz wyceną mienia wyróżniają trzy podstawowe rodzaje rynku nieruchomości. Należą do nich:

• • rynek lokalny,
•  
  • rynek regionalny,
•  
  • rynek krajowy.

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia, rzeczoznawca określający wartość nieruchomości powinien rozpocząć analizę od zbadania rynku lokalnego. Dopiero gdy nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, a także gdy liczba transakcji nieruchomościami podobnymi albo ich stawek czynszu jest niewystarczająca, może przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości.

Legislator dopuszcza, że w przypadkach uzasadnionych rodzajem nieruchomości przy określaniu wartości nieruchomości można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości (§ 3 ust. 4 rozporządzenia).

Czym jest rynek lokalny, regionalny, krajowy?

Rzeczoznawcy wielokrotnie stają przed dylematem, w jaki sposób poprawnie zdefiniować obszary rynku lokalnego i regionalnego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami, tzw. specustawa, a także Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości nie definiują bowiem wskazanych pojęć, co może pozostawiać spore pole do interpretacji.

Dominujące przez lata orzecznictwo stało na stanowisku, że zgodnie z art. 6 ust. 1, art. 7 ust. 1 pkt 4 Ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, art. 1 Ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym i art. 1 Ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa wynika, że słowo „lokalny” obejmuje terytorium gminy i powiatu, natomiast słowo „regionalny” teren województwa (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2008 r. sygn. akt I SA/Wa 1204/08).

Jak podkreślono w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 maja 2012 r. sygn. akt I OSK 701/11, dla wyceny nieruchomości, które zostały przeznaczone pod inwestycje celu publicznego, w tym drogi publiczne, zasięg rynku lokalnego, na podstawie którego następuje wytypowanie transakcji do porównań – to przestrzeń całego miasta (tj. gminy), a nie tylko poszczególnych jego dzielnic.

Właściwe określenie rynku a możliwe problemy podczas wyceny nieruchomości

Powyższa interpretacja, dająca pierwszeństwo podziałowi administracyjnemu, rodzi szereg istotnych konsekwencji. Przede wszystkim trzeba mieć na uwadze, że w wielu miastach – szczególnie rozległych terytorialnie – ceny nieruchomości bardzo mocno wahają się ze względu na lokalizację. W efekcie wywłaszczana nieruchomość w ścisłym centrum może być wielokrotnie droższa od gruntu tego samego rodzaju, ale położonego na przedmieściach.

Analogicznie sprawa wygląda w przypadku analiz na poziomie regionalnym. Literalne trzymanie się wskazanej zasady z ustaw o samorządzie terytorialnym, bez uwzględnienia innych czynników, mogłoby teoretycznie doprowadzić do tak absurdalnych sytuacji, jak przyjęcie do bazy porównawczej nieruchomości znajdujących się niedaleko Szczucina, czyli nominalnie tanich, wyceniając nieruchomość położoną także w województwie małopolskim, ale w Zakopanem – gdzie grunty są nominalnie bardzo drogie.

Przywołany problem dostrzeżono w nowszym orzecznictwie. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 stycznia 2017 r. sygn. akt I OSK 616/15, nietrafne byłoby automatyczne i kategoryczne przyjmowanie, że podział administracyjny jest tożsamy z podziałem ekonomicznym terenu, mającym wpływ na określenie wartości szacowanych nieruchomości.

W istocie, w przypadku nieruchomości położonych na granicy administracyjnego podziału kraju, nieruchomości położone bliżej, choć znajdujące się formalnie w innej jednostce administracyjnej, mogą stanowić bardziej reprezentatywną grupę do porównania wartości nieruchomości.

Badanie rynku nieruchomości – właściwa metodologia pracy

Legislator również zauważył zagrożenia, jakie mogą wynikać w związku z rygorystycznym „trzymaniem się” definicji zaczerpniętych z ustaw o samorządzie. W nowo wydanym Rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości (wrzesień 2023 r.) znalazło się bowiem zastrzeżenie (analogicznego brakowało w poprzedzającym go, uchylonym akcie), że obszar analizowanego rynku nieruchomości powinien odzwierciedlać podobieństwo społeczno-gospodarcze wpływające na poziom cen nieruchomości. Obszar ten nie musi natomiast odpowiadać podziałowi administracyjnemu (§ 3 ust. 6 rozporządzenia).

Szczegółowy sposób, w jaki należy prawidłowo określać rynek (np. do wyboru tzw. nieruchomości podobnych), można znaleźć w wewnętrznych wytycznych rzeczoznawców majątkowych. Zgodnie z pkt 3.4 Powszechnych krajowych zasad wyceny (PKZW), Noty interpretacyjnej: zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy określa na potrzeby wyceny właściwy rynek, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych, przedstawiając w szczególności:

• • rodzaj rynku (np. rynek lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów niezabudowanych, itp.);
•  
  • obszar rynku (np. osiedle mieszkaniowe, dzielnica, miasto, gmina);
•  
  • okres badania cen (np. miesiąc, kwartał, rok);
•  
  • informacje o popycie i podaży (w tym oferty), potencjał rozwojowy oraz inne czynniki ekonomiczne, które uzna za istotne.

Mając na uwadze powyższe, ekspert powinien określać rynek danego rodzaju nieruchomości w sposób kompleksowy i możliwie jak najbardziej rzetelny, przy uwzględnieniu wielu czynników i zmiennych. Nie powinien zatem poprzestawać na analizie wyłącznie jednego aspektu, takiego jak położenie administracyjne (lub szerzej – tylko geograficzne czy ekonomiczno-społeczne).

Ważne jest zwrócenie też uwagi na dynamikę rynku, zmieniające się trendy, a także na analizę danych historycznych i prognozowanych. Rzeczoznawca powinien także brać pod uwagę specyfikę badanego rynku nieruchomości, w tym elementy takie jak dostępność infrastruktury oraz usług, a także aspekty prawne i środowiskowe.

Rzetelna wycena nieruchomości wymaga nie tylko szerokiej wiedzy teoretycznej i doświadczenia, ale również umiejętności interpretacji zebranych danych, zdolności analitycznego myślenia oraz obiektywizmu. Rzeczoznawca majątkowy musi zatem podejmować decyzje oparte na solidnych podstawach, unikając subiektywizmu i potencjalnych konfliktów interesów.

Badanie rynku nieruchomości na potrzeby wywłaszczeń – podsumowanie

Podsumowując, prawidłowe zbadanie rynku nieruchomości jest kluczowym, ale też bardzo trudnym, elementem w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby wywłaszczeń. Rzeczoznawca majątkowy powinien podejść do tej analizy w sposób holistyczny i wszechstronny, biorąc pod uwagę wiele różnorodnych czynników, które wpływają na wartość mienia.

W przypadku, kiedy analiza rynku nieruchomości została przeprowadzona nieprawidłowo, na skutek czego wartość majątku została zaniżona, strona ma prawo wnieść zarzuty i uwagi do operatu szacunkowego. Jeżeli na podstawie błędnej wyceny została już wydana decyzja o odszkodowaniu, to osoba wywłaszczona może w terminie 14 dni od jej otrzymania wnieść odwołanie.

Warto przy tym zaznaczyć, że przyniesie ono pozytywny skutek tylko wtedy, gdy faktycznie zostały naruszone przepisy. W rozpoznaniu tej kwestii, a następnie podjęciu ewentualnych środków odwoławczych, pomoże prawnik z doświadczeniem w obszarze rynku nieruchomości i wywłaszczeń.

Źródła:

• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2008 r. sygn. akt I SA/Wa 1204/08
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 maja 2012 r. sygn. akt I OSK 701/11
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 stycznia 2017 r. sygn. akt I OSK 616/15
• Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
• Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym
• Ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa
• Powszechne krajowe zasady wyceny (PKZW), Nota interpretacyjna: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości