Wycena maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością w przypadku wywłaszczeń

Ustalenie dokładnej wartości nieruchomości w postępowaniu wywłaszczeniowym wymaga uwzględnienia jej wszystkich części składowych, które podlegają wycenie. Kluczowe bywa w wielu przypadkach oszacowanie m.in. maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. W dzisiejszym artykule omawiamy szerzej tę kwestię.

Wycena środków technicznych a wywłaszczenia

Dokładne określenie wartości nieruchomości jest kluczowe w postępowaniach sądowo-administracyjnych, które wiążą się z ograniczeniem lub pozbawieniem praw do nieruchomości (wywłaszczeniami).

Odszkodowanie za utracone mienie powinno być słuszne, co podkreślono w zapisach art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. Organy ustalają wysokość odszkodowania na podstawie operatów szacunkowych, które stanowią opinię o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).

Rzeczoznawca majątkowy powinien oszacować wartość nieruchomości, pamiętając, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny).

Powyższe jest o tyle istotne, że wywłaszczane są często nieruchomości składające się z budynków i trwale z nimi związanych tzw. środków technicznych (maszyn i urządzeń). Należą one najczęściej do gospodarstw rolnych, przedsiębiorstw usługowych czy produkcyjnych.

Również prywatne domy i mieszkania mogą być wyposażone w trwale z nimi związane sprzęty (meble w zabudowie, systemy grzewcze) mające duży wpływ na ostateczną wartość nieruchomości.

Wycena maszyn i urządzeń przez rzeczoznawcę majątkowego – metodologia

W Ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w uchwalonym niedawno Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości brakuje szczegółowych wytycznych (są tylko wzmianki), na których podstawie rzeczoznawcy mogliby dokonywać wycen tzw. środków technicznych.

Jest to zastanawiające, ponieważ w obu dokumentach znalazły się zasady, na jakich oszacowuje się uprawy rolne oraz drzewostany (rośliny trwale związane z gruntem podlegają także wycenie, ponieważ wchodzą w skład nieruchomości).

Określenie sposobów wyceny maszyn i urządzeń zawierają wewnętrzne standardy, w tym Standard Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych: Wycena maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością (dalej: standard). Metodologię opisywano również w artykułach branżowych, bazując na rozwiązaniach zagranicznych (m.in. normach organizacji TEGOVA).

Jak podkreślono w przywołanym standardzie, maszyny i urządzenia oraz pozostałe środki lub megaukłady techniczne podlegają wycenie łącznie z nieruchomością, jeżeli pozostają z nią w trwałym związku, tzn. zgodnie z kodeksem cywilnym są częścią składową nieruchomości gruntowej, budynkowej lub lokalowej (pkt 1.1 standardu).

Przez megaukłady rozumie się zorganizowany układ środków technicznych (maszyn i urządzeń) dobranych ze względu na celowe działanie tego układu jako całości. W szczególności megaukładami są: instalacje chemiczne, linie technologiczne, sieci rurociągów, itd. (pkt 1.3 standardu).

Jak ustalić, czy maszyny i urządzenia są trwale związane z nieruchomością?

Wyceniając nieruchomość, rzeczoznawca majątkowy powinien skatalogować wszelkiego rodzaju urządzenia i maszyny trwale z nią związane. W wielu przypadkach ustalenie takiej relacji może być zadaniem dość trudnym. W branży ustalono zatem kryteria, na jakich podstawie powinno się ustalać trwały związek między nieruchomością a danym środkiem technicznym:

• • Kryterium zachowania istoty działania: jeśli zdemontowanie maszyny lub urządzenia z nieruchomości powoduje, że bez niego nieruchomość zmienia swe przeznaczenie lub traci swą podstawową właściwość (funkcję) decydującą o istocie przeznaczenia całości, to związek tego środka technicznego z nieruchomością można nazwać trwałym, a taki środek techniczny stanowi część składową nieruchomości (pkt 3.1 standardu).

W przypadku, kiedy powyższe kryterium nie jest dla rzeczoznawcy wystarczające do rozstrzygnięcia, czy maszyna lub urządzenie jest trwale związane z nieruchomością, to powinien przeanalizować tzw. kryteria demontażu:

• • Kryterium możliwości demontażu: jeśli środek techniczny nie może być zdemontowany bez istotnego naruszenia tego środka lub jego elementów pomocniczych, to taki związek środka technicznego z nieruchomością jest związkiem trwałym (pkt 3.2.1 standardu).
• • Kryterium skutku demontażu dla środka technicznego: jeśli ponowny montaż urządzenia wymagałby nakładów rzeczowych i/lub finansowych np. w postaci jego częściowej odbudowy, to jest to wystarczająca podstawa do uznania, że pomiędzy tym środkiem technicznym a nieruchomością istnieje trwały związek (pkt 3.2.2 standardu).
• • Kryterium skutku demontażu dla nieruchomości – jeśli po zdemontowaniu maszyny lub urządzenia należałoby przeprowadzić prace modernizacyjne i/lub remontowe w nieruchomości kompensujące skutek demontażu, to o takim środku technicznym można powiedzieć, że jest on trwale związany z nieruchomością.

Maszyny i urządzenia trwale związane z nieruchomością – przykłady

Jak już wspomniano na wstępie, istnieje wiele rodzajów nieruchomości, w których skład mogą wchodzić związane z nimi trwale środki techniczne. Warto zatem podać niektóre przykłady takich maszyn i urządzeń charakterystycznych dla pewnych typów nieruchomości.

• • Domy i mieszkania w budynkach wielorodzinnych: instalacje wodociągowe wraz z armaturą, instalacje gazowe, instalacje grzewcze, instalacje kanalizacyjne i odpływowe, układy wentylacji, klimatyzacje, windy osobowe.
• • Gospodarstwa rolne: instalacje wentylacyjne, biogazownie, instalacje grzewcze, podajniki pasz, gnojowniki, systemy udojowe dla krów, systemy nawadniające uprawy szklarniowe.
• • Obiekty przemysłowe: oczyszczalnie ścieków, układy odpylania, systemy grzewcze, systemy wentylacyjne, przepompownie, sieci energetyczne, serwerownie i sieci informatyczne.
• • Nieruchomości gruntowe: sieci przesyłowe (energetyczne, wodociągowe, gazowe), dźwigi, piece, agregatory, osadniki, baseny (też portowe), jazy, wieże RTV.

Określanie wartości nieruchomości będącej przedmiotem wywłaszczenia

Rodzaj określanej w operacie wartości zależy od celu i przeznaczenia wyceny. Rzeczoznawca samodzielnie decyduje o zastosowanym podejściu, metodzie i technice wyceny (pkt 6.2 standardu). W praktyce, podczas wyceny wywłaszczanej nieruchomości, na której znajdują się maszyny i urządzeni trwale z nią związane, określa się wartość rynkową lub odtworzeniową nieruchomości.

Zgodnie ze standardem, maszyny podlegają wycenie przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub podejścia kosztowego. Podejście dochodowe nie powinno być stosowane do wyceny środków technicznych poza wyjątkowymi, szczególnie uzasadnionymi sytuacjami (min. w przypadku maszyn przynoszących łatwe do przewidzenia dochody), a także tam, gdzie do wyceny nieruchomości przyjęto podejście dochodowe (pkt. 6.3.2 standardu).

Przy określaniu wartości rynkowej stosuje się podejście porównawcze oraz dochodowe, a przy określaniu wartości odtworzeniowej podejście kosztowe.

Podejście porównawcze podczas wyceny maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami lub analizy statystycznej rynku, a określanie wartości przedmiotu wyceny winno być oparte na znajomości cen podobnych, porównywalnych maszyn i urządzeń.

Jeśli porównywalne środki techniczne nie są dokładnie takie same, jak środek wyceniany, to dokonuje się korekt w stosunku do wartości środków porównywalnych. Korekty te wynikają najczęściej ze stanu technicznego, wieku, modelu (wydajności, rozmiarów), lokalizacji, a także ze względu na inne atrybuty różniące obiekt porównywany z wycenianym. Podejście to ma doprowadzić do określenia przewidywanej ceny sprzedaży środka technicznego, która jest możliwa do uzyskania na rynku (pkt 6.3.3 standardu).

Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn, w podejściu porównawczym przyjmuje się do porównania faktyczne ceny transakcyjne, co w przypadku maszyn nie zawsze jest łatwym zadaniem.

Podejście kosztowe podczas wyceny maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością

W wielu sytuacjach rzeczoznawca nie jest w stanie zgromadzić odpowiedniej ilości danych, aby móc zastosować podejście porównawcze. Dotyczy to zwłaszcza maszyn i instalacji unikalnych – produkowanych na zamówienie lub pochodzących sprzed wielu lat. Wówczas zastosowanie ma podejście kosztowe.

Podejście kosztowe oparte jest na założeniu, że świadomy – tzn. poinformowany i zorientowany w warunkach rynkowych – nabywca nie zapłaci więcej za środek techniczny niż koszt wytworzenia środka zastępczego o tej samej użyteczności jak środek wyceniany. Podejście to zakłada, że maksymalną wartością środka technicznego jest kwota równa cenie budowy lub zakupu nowego obiektu o tej samej użyteczności.

Jeśli przedmiot wyceny nie jest nowy, to aktualny koszt obiektu nowego musi zostać pomniejszony o sumę odpowiadającą wszystkim formom utraty (ubytku) wartości, które zaistniały do daty wyceny. Punktem początkowym wyceny w podejściu kosztowym jest określenie kosztu odtworzenia nowego środka technicznego lub kosztu jego zastąpienia (pkt 6.3.4 standardu).

Utratę wartości określa się, obliczając (pkt. 6.4.1 standardu):

• • stopień zużycia z przyczyn fizycznych (oblicza się go zawsze) – związany jest z utratą sprawności, która wynika np. ze stosunku efektywnego czasu użytkowania do średniego czasu eksploatacji, liczby awarii i napraw.
• • stopień zużycia z przyczyn wewnętrznych (może nie występować w przypadku nowszych maszyn) – kluczowe są tu proporcje zmian parametrów technicznych przedmiotu wyceny i porównywalnego, współcześnie wytwarzanego środka technicznego (ich wydajności, sprawności).
• • stopień zużycia z przyczyn zewnętrznych (może nie występować) – uwzględnia się spadek atrakcyjności danego typu urządzenia (zmniejszony popyt).

Wycena maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością – podsumowanie

Podczas analizy wstępnej, która jest niezbędna do przeprowadzenia wyceny maszyn i urządzeń, rzeczoznawcy muszą zgromadzić szereg danych. Należą do nich (pkt. 6.5 standardu):

• • dane identyfikacyjne (np. marka, model, producent, rok produkcji),
• • nominalne dane techniczne (moc, prędkość obrotowa, średnica itp.)
• • informacje dotyczące stanu technicznego (m.in. zużycie, przewidywane naprawy, kompletność),
• • informacje dotyczące rynku (ceny transakcyjne, dostępność, dostępność części zamiennych, sezonowość rynku itd.)

Następnie na podstawie zgromadzonych danych oraz celu wyceny dokonują wyboru właściwej metodologii.

Trzeba mieć na uwadze, że często zdarza się nieuwzględnienie podczas wyceny nieruchomości trwale z nią związanych maszyn i urządzeń. W efekcie osoby wywłaszczane mogą otrzymać zaniżone odszkodowania. Nie są jednak w takich sytuacjach bezbronne. Informacje, w jaki sposób można skutecznie zakwestionować wadliwy operat szacunkowy znajdziesz w artykule: Jak zakwestionować operat szacunkowy.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
• Standard Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych: Wycena maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością