Jak się przygotować do wyceny wywłaszczanej nieruchomości

Za wywłaszczoną nieruchomość strona powinna otrzymać słuszne odszkodowanie. W dzisiejszym artykule wyjaśniamy, jak przygotowywać się do wyceny mienia. Dowiesz się z niego też, do kiedy wartość posiadanej nieruchomości można zwiększyć.

Rzeczoznawca majątkowy i jego rola w postępowaniu wywłaszczeniowym

Każda osoba wywłaszczana w celu realizacji celu publicznego (budowa drogi, szpitala, lotniska itp.) powinna sobie zdawać z kluczowej roli, jaką w postępowaniu prowadzącym do ustalenia odszkodowania pełni rzeczoznawca majątkowy. Sporządzony przez niego operat szacunkowy (pisemna opinia o wartości nieruchomości) stanowi podstawę dla organu, który ustala wysokość należności.

Zgodnie z polską konstytucją, przyznane odszkodowanie powinno być słuszne, co zagwarantować ma właśnie wycena niezależnego specjalisty z państwowymi uprawnieniami. Aby zostać rzeczoznawcą majątkowym, należy bowiem spełnić szereg wymogów – m.in. skończyć odpowiedni kierunek studiów (nabywając tzw. wiedzę specjalną), odbyć praktykę zawodową oraz zdać egzaminy (pisemny i ustny), po których uzyskuje się wpis do rejestru.

Rzeczoznawcy majątkowi powinni w swojej pracy kierować się szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, przy zachowaniu bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).

Specjalistyczne kwalifikacje oraz wytyczne odnośnie reguł szacowania nieruchomości (rzeczoznawcy posługują się usystematyzowaną metodologią) nie wykluczają błędów skutkujących określeniem „zafałszowanych” wartości. Przyczyn takiego stanu rzeczy jest wiele, jednak do najczęstszych należy wybór specjalisty ze względu na kryterium ceny.

W efekcie, żeby wyjść „na swoje” i zmieścić się w terminach rzeczoznawca musi niejednokrotnie w krótkim czasie przeprowadzić bardzo wiele wycen. W efekcie pośpiech może skutkować mniejszą dokładnością. Niższe stawki za usługi oferują też często rzeczoznawcy niedoświadczeni – znajdujący się dopiero na początku kariery zawodowej.

Wyboru rzeczoznawcy dokonuje organ, a strona nie ma na to wpływu. Osoba wywłaszczana powinna mieć natomiast świadomość, że właściwe oszacowanie wartości mienia wymaga od rzeczoznawcy przeprowadzenia starannych oględzin, a odstąpić może od tego wyłącznie w uzasadnionych przypadkach (§ 3 ust. 1-2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, dalej: rozporządzenie).

Dlaczego powyższe jest ważne? Od postawy strony podczas oględzin może zależeć bardzo wiele. Przede wszystkim, nie należy utrudniać pracy specjaliście, ponieważ nieudostępnienie nieruchomości może przełożyć się na niedokładne jej oszacowanie.

Czy szukać konsultacji w sprawie wyceny nieruchomości?

Osoba wywłaszczana powinna mieć wiedzę, czym w świetle wycen jest nieruchomość oraz jakie jej części składowe (a także prawa do niej) podlegają wycenie, aby móc zweryfikować poprawność operatu.

Należy pamiętać, że wywłaszczenie nie odbywa się z dnia na dzień. Posiadając informację o realizacji inwestycji celu publicznego, można podjąć działania prowadzące do otrzymania większego odszkodowania, niż byłoby to w przypadku biernej postawy. Dlatego warto działać z wyprzedzeniem, m.in. konsultując sprawę z doświadczonym prawnikiem. Kancelaria specjalizująca się w tematyce wywłaszczeń pomoże przejść przez kolejne etapy postępowania czy sięgnąć po ewentualne środki odwoławcze, np. w przypadku zakwestionowania wysokości ustalonej kwoty odszkodowania.

Jakie informacje są kluczowe podczas sporządzania operatu szacunkowego?

Rzeczoznawca, oszacowując wartość mienia, stosuje właściwą w danym przypadku metodologię. W przypadku wyceny podejściem porównawczym (np. typowych mieszkań w bloku, niezabudowanych działek), specjalista będzie korzystał z bazy tzw. nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne (art. 153 ust. 1 ugn).

Jeżeli oszacowana ma być nieruchomość będąca składnikiem przedsiębiorstwa (przynosząca zyski), to rzeczoznawca najprawdopodobniej sięgnie po podejście dochodowe – będzie starał się uwzględnić zyski w swojej wycenie (art. 153 ust. 2 ugn). Z kolei strona posiadająca nieruchomość nietypową, dla której nie można znaleźć odpowiedniej bazy nieruchomości podobnych (np. zabytkowy młyn, dworek), powinna liczyć się z tym, że specjalista wybierze podejście kosztowe.

Polega ono na określenie wartości mienia przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. W podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (art. 153 ust. 3 ugn). Wyróżnia się także podejście mieszane, stosowane np. przy oszacowywaniu nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, gdzie zastosowanie mają elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 ugn).

Wybór odpowiedniego sposobu wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności (art. 154 ust. 1 ugn):

• • cel wyceny,
•  
  • rodzaj i położenie nieruchomości,
•  
  • przeznaczenie w planie miejscowym,
•  
  • stan nieruchomości,
•  
  • dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W przypadku braku planu miejscowego, rzeczoznawca ustala przeznaczenie nieruchomości na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a jeżeli nie została wydana – uwzględnia faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy (art. 154 ust. 2-3 ugn).

Jak się przygotować do oględzin nieruchomości?

Jakie czynności należy podjąć, przygotowując się do wizyty specjalisty? W zależności od sytuacji, kluczowe będą:

• • Zgromadzenie dokumentacji dotyczącej nieruchomości: należy zebrać wszystkie dostępne dokumenty dotyczące mienia, w tym akt własności, plany, mapy, decyzje o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, a także wszelkie dokumenty dotyczące przeprowadzonych remontów i ulepszeń.
•  
  • Analiza rynku: przydatne będą informacje o cenach nieruchomości w okolicy, które mogą być porównywalne z wycenianą. Można posłużyć się w celu zdobycia tych danych m.in. popularnymi serwisami z ogłoszeniami. Trzeba jednak pamiętać, że określona w ten sposób wartość mienia będzie wyłącznie orientacyjna.
•  
  • Skompletowanie dokumentacji dotyczącej dochodów: jeśli wywłaszczenie dotyczy nieruchomości przynoszącej zyski (np. z działalności gospodarczej czy czynszów dzierżawnych), należy zebrać odpowiednie dowody, które pozwolą je określić (np. umowy najmu).

Strona powinna być obecna przy oględzinach, aby móc przedstawić rzeczoznawcy dokumenty, udzielić mu wyjaśnień, a także wyrazić ewentualne uwagi i zastrzeżenia.

Czy można podnieść wartość nieruchomości przed wyceną?

Wiele osób zastanawia się, czy oprócz zadbania o dobre udokumentowanie stanu faktycznego, strona może podjąć jeszcze jakieś działania mogące polepszyć jej sytuacje. Okazuje się, że istnieją na to sposoby. Przede wszystkim można postarać się o podniesienie wartości mienia.

Dopóki nie została wydana decyzja o wywłaszczeniu lub np. zezwolenie na realizację inwestycji drogowej (ZRID) z rygorem natychmiastowej wykonalności takie działania są zupełnie legalne – do tego dnia strona może dysponować swoim majątkiem.

Dodatkowo, jak zastrzegł legislator, wysokość odszkodowania ustala się według stanu wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu lub w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw (por. art. 130 ust. 1 ugn, art. 18 ust. 1 Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych), więc późniejsze działania (nakłady na nieruchomość) nie miałyby sensu.

Jakie czynności są warte rozważenia?

• • • Modernizacja i remonty: przeprowadzenie prac może zwiększyć atrakcyjność i funkcjonalność nieruchomości. Warto skupić się na zmianach, które tradycyjnie podnoszą wartość mienia, takich jak odświeżenie elewacji, modernizacja instalacji, remont łazienki czy kuchni.
  •  
    • Zwiększenie efektywności energetycznej: inwestycje w efektywność energetyczną, takie jak izolacja, wymiana okien na energooszczędne modele, czy instalacja ogrzewania, mogą znacząco podnieść wartość nieruchomości. Cennym dowodem potwierdzającym wysoką wartość nieruchomości może być przy tym certyfikat energetyczny.
  •  
    • Zmiana przeznaczenia nieruchomości: w niektórych przypadkach możliwa jest zmiana sposobu użytkowania nieruchomości, np. z użytkowego na mieszkalny, co może znacząco wpłynąć na jej wartość.
  •  
    • Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy: działania prowadzące do zmiany dotychczasowego przeznaczenia mogą znacząco zwiększyć wartość działki. Trzeba przy tym zaznaczyć, że dopóki nieruchomość nie zostanie wywłaszczona, organy nie mają podstaw prawnych do wydania odmownej decyzji – w szczególności, powołując się na informację, że w danym miejscu może zostać zrealizowana inwestycja celu publicznego.
  •  
    • Nasadzenia: dokonanie nasadzeń – zwłaszcza szybkorosnących gatunków drzew lub bylin – może sprawić, że dotychczasowy nieużytek lub grunt orny stanie się wieloletnią plantacją, które zwykle wyceniane są wyżej.
  •  
    • Zagospodarowanie terenu: ulepszenie ogrodu, przestrzeni zewnętrznej, czy wykonanie prac porządkowych na działce również mogą wpłynąć pozytywnie na wartość nieruchomości (zwykle jednak w małym stopniu).
  •  
    • Zarybienie: posiadając na wywłaszczanych gruntach zbiornik wodny, można rozważyć jego zarybienie. Staw wyceniany jest bowiem podobnie jak uprawy, czyli istotna jest wartość produkcji rybnej (§ 59 rozporządzenia).

Podejmując powyższe działania, ważne, aby były one zgodne z przepisami i nie naruszały żadnych ograniczeń dotyczących wykorzystania terenu. Dodatkowo, wszystkie inwestycje powinny być starannie zaplanowane pod kątem kosztów i potencjalnej wartości dodanej do nieruchomości. Mogą być opłacalne np. wówczas, gdy strona posiada dostęp do tanich materiałów budowlanych czy siewek w atrakcyjnej cenie.

Trzeba też pamiętać, że dopóki nie została wydana decyzja o wywłaszczeniu, nie ma nigdy 100% pewności, że strona naprawdę zostanie pozbawiona mienia. Planowana inwestycja celu publicznego może bowiem z różnych powodów nie dojść do skutku (np. politycznych).

Aspekty psychologiczne – dlaczego nie można o nich zapominać?

W obliczu wywłaszczenia warto mieć świadomość, że już samo zagrożenie postępowaniem wiąże się z ogromnym obciążeniem emocjonalnym. Dlatego, przygotowując się do wyceny nieruchomości oraz ewentualnego dochodzenia roszczeń, należy mieć na uwadze, żeby zawczasu zminimalizować negatywne skutki psychologiczne.

Pozwoli to stronie zachować zdrowy osąd sytuacji, a skupienie się na istocie problemów i możliwościach ich rozwiązania stanowią klucz do podjęcia świadomych decyzji.

Oto kilka wskazówek, jak radzić sobie z negatywnymi aspektami emocjonalnymi wywłaszczenia:

• • Zrozumienie i akceptacja sytuacji: jednym z pierwszych kroków jest akceptacja faktu, że proces wywłaszczenia jest najczęściej nieunikniony. Zrozumienie prawnych aspektów wywłaszczenia może z kolei pomóc złagodzić poczucie bezradności.
•  
  • Edukacja i informacja: zdobycie wiedzy na temat postępowania wywłaszczeniowego oraz dostępnych opcji może pomóc w lepszym zrozumieniu sytuacji i zmniejszeniu obciążeń psychicznych.
•  
  • Zajęcie się formalnościami: zaangażowanie się w proces prawny i np. ewentualne rokowania może dać poczucie kontroli nad sytuacją. Zrozumienie swoich praw i aktywne uczestnictwo w postępowaniu wywłaszczeniowym pozwala zwykle złagodzić stres.
•  
  • Planowanie przyszłości: skoncentrowanie się na planowaniu przyszłości może pomóc przekierować uwagę z obecnych trudności na nowe możliwości i ostatecznie daje poczucie większego bezpieczeństwa.

Ostatecznie, nie należy też bagatelizować potrzeby wsparcia. Rozmowy z rodziną, przyjaciółmi czy profesjonalnym psychologiem mogą być nieocenione w tzw. przetwarzaniu trudnych emocji.

Jak się przygotować do wyceny wywłaszczanej nieruchomości? – podsumowanie

Proces przygotowania się do wyceny wywłaszczanej nieruchomości jest złożony i wymaga uwzględnienia wielu aspektów. Strona wywłaszczana ma ograniczony wpływ na wycenę, jednak zawsze może przygotować się do wizyty rzeczoznawcy poprzez zgromadzenie kompletnej dokumentacji oraz zrozumienie, jakie czynniki wpływają na wartość mienia.

Ponadto, istnieje wiele działań, które można podjąć w celu zwiększenia wartości nieruchomości przed wydaniem decyzji o wywłaszczeniu. Należą do nich: modernizacje, remonty, nasadzenia tzw. kultur wieloletnich, zmiana przeznaczenia, czy nawet podniesienie estetyki nieruchomości.

Ważne jest również, aby strona wywłaszczana zdawała sobie sprawę z emocjonalnych obciążeń, jakie wiążą się z procesem wywłaszczenia. Zrozumienie i akceptacja sytuacji, edukacja, zaangażowanie w proces prawny, planowanie przyszłości oraz szukanie wsparcia psychologicznego mogą pomóc w radzeniu sobie z tym trudnym doświadczeniem. Zachowanie zdrowego osądu i skupienie się na możliwych rozwiązaniach są kluczowe dla przetrwania wywłaszczenia w sposób możliwie najmniej bolesny.

Każdy przypadek wywłaszczenia jest indywidualny, co często wymaga skorzystania ze specjalistycznej porady prawnej. Konsultacja z doświadczonym prawnikiem, specjalizującym się w tematyce wywłaszczeń, może być nieocenioną pomocą w przejściu przez kolejne etapy postępowania i w zabezpieczeniu własnych interesów. Warto działać z wyprzedzeniem i przygotować się na wszystkie możliwe scenariusze.

Źródła:

• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
• Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości