Wycena zbywalnych ograniczonych praw rzeczowych obciążających wywłaszczaną nieruchomość

Wywłaszczenie może dotyczyć zarówno pozbawienia prawa własności, jak i ograniczonych praw rzeczowych obciążających daną nieruchomość. W dzisiejszym artykule wyjaśniamy, czym są tzw. zbywalne ograniczone prawa rzeczowe i na jakich zasadach odbywa się ich wycena.

Wywłaszczenie na rzecz jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa

Rozwój gospodarczy idzie w parze z realizacją przedsięwzięć służących ogółowi społeczeństwa. Inwestycje drogowe, energetyczne, dotyczące ochrony przeciwpowodziowej czy dostępu do usług publicznych (np. budowa szkół, szpitali) wiążą się jednak często z koniecznością pozyskania nowych gruntów. Zgodnie z polskim prawem wywłaszczenie nieruchomości na cele publiczne może zostać przeprowadzone wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego.

Nieruchomość będąca własnością Skarbu Państwa nie może zostać wywłaszczona. Legislator zastrzegł przy tym, że nie dotyczy to wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość (art. 113 ust. 1-2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości

Osoby, którym grozi wywłaszczenie, muszą wiedzieć, że w każdej sytuacji przysługuje im prawo do odszkodowania. Gwarantują to zapisy ustawy zasadniczej, gdzie podkreślono, że taka kompensata powinna być słuszna (art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.).

Wywłaszczenie prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Natomiast właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości obciążonej prawami rzeczowymi powinni zdawać sobie sprawę, że w ich przypadku odszkodowanie zostanie pomniejszone o kwotę równą wartości tych praw (art. 128 ust. 1-2 ugn).

Wyceny, na potrzebę organu ustalającego odszkodowanie za wywłaszczenie, dokonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy, sporządzając w tym celu operat szacunkowy. Obligatoryjnym elementem tego dokumentu jest określenie tzw. zakresu wyceny (§ 79 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, dalej: rozporządzenie).

Do prawidłowego określenia zakresu wyceny wymagane jest wskazanie praw rzeczowych i innych praw do nieruchomości, a także rodzajów części składowych gruntu podlegających wycenie (§ 80 ust. 2 rozporządzenia).

Czym są zbywalne ograniczone prawa rzeczowe?

Katalog ograniczonych praw rzeczowych zawarto w art. 244 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: kc). Według treści tego przepisu, zaliczają się do nich:

• • użytkowanie,
•  
  • służebność,
•  
  • zastaw,
•  
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
•  
  • hipoteka.

Zgodnie z metodologią zawartą w Krajowym standardzie wyceny specjalistycznej: określanie wartości ograniczonych praw rzeczowych (dalej: standard), rzeczoznawca przed przystąpieniem do pracy powinien rozróżnić dwa przypadki (pkt 3.1. standardu):

• • Wycenia się prawa niezbywalne: ze względu na ich charakter, nie mogą one funkcjonować niezależnie na rynku nieruchomości. Dlatego ich wartość powinna być ustalana na podstawie tego, jak obciążenie nimi wpływa na wartość nieruchomości.
•  
  • Wycenia się prawa zbywalne: możliwość zbycia pozwala tym prawom na funkcjonowanie na rynku nieruchomości i umożliwia określenie ich wartości rynkowej.

Zgodnie z pkt 4.1. standardu, do zbywalnych ograniczonych praw rzeczowych zalicza się w szczególności spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz zastaw dotyczący ekspektatywy odrębnej własności lokalu (tj. uprawnienie do uzyskania prawa własności lokalu w przyszłości).

Jak przebiega wycena zbywalnych ograniczonych praw rzeczowych?

Rzeczoznawca podczas wyceny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu posługuje się najczęściej tzw. podejściem porównawczym (pkt 4.4. standardu). Bazuje ono na przyjęciu założenia, że wartość nieruchomości można ustalić poprzez porównanie z cenami, jakie osiągnęły inne, podobne nieruchomości sprzedane na rynku.

Aby dopasować te ceny do oszacowywanej nieruchomości, dokonuje się korekty uwzględniającej różnice między nieruchomościami oraz zmiany wartości rynkowych z biegiem czasu. Podejście to jest odpowiednie, gdy dostępne są informacje o cenach transakcyjnych i cechach nieruchomości przyjętych do porównania (art. 153 ust. 1 ugn).

Podstawowymi informacjami dla rzeczoznawców są zawsze poniższe cechy:

• • rok powstania budynku,
•  
  • konstrukcja obiektu,
•  
  • powierzchnia użytkowa i kubatura lokalu,
•  
  • lokalizacja budynku i lokalu (np. sąsiedztwo, otoczenie, piętro).

W podejściu porównawczym rzeczoznawcy mogą zastosować tzw. metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

• • Metoda porównania parami: wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach (§ 8 ust. 1 rozporządzenia).
•  
  • Metoda korygowania ceny średniej: do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych. Rzeczoznawcy następnie analizują, jak cechy rynkowe wpływają na ceny transakcyjne. Następnie obliczają średnią z zebranych cen transakcyjnych, aby ustalić najniższą i najwyższą cenę (§ 8 ust. 2 rozporządzenia).
•  
  • Metoda analizy statystycznej rynku: przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, a wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych (§ 8 ust. 3 rozporządzenia).

Spółdzielnie prowadzą rejestry dokonanych transakcji, więc informacje dotyczące interesujących rzeczoznawcę cen zwykle są dość łatwo dostępne. Zgodnie z art. 155 ust. 1 pkt 6b ugn, specjalista dokonujący szacunków ma prawo wglądu do spółdzielczych rejestrów.

Jeśli jednak nie ma wystarczającej liczby transakcji dotyczących sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokalu, można oszacować ich rynkową wartość, analizując stosunek między cenami tych praw a cenami nieruchomości lokalowych na danym rynku (pkt 4.5. standardu).

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być także wycenione tzw. podejściem dochodowym, które opiera się na założeniu, że cena, którą kupujący jest gotów zapłacić, zależy od oczekiwanego zysku generowanego przez nieruchomość. To podejście jest używane do określenia wartości nieruchomości, które generują lub mają potencjał do generowania dochodu (art. 153 ust. 2 ugn).

Podczas wyceny podejściem dochodowym, określając poziom wydatków operacyjnych, należy zwrócić uwagę na strukturę wydatków operacyjnych nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni i określić tę ich część, która przypada na wyceniany lokal (pkt. 4.6. standardu). Do wydatków operacyjnych zalicza się w szczególności:

• • koszty energii oraz materiałów (ogrzewanie, prąd, gaz woda itp.),
•  
  • koszty remontów (też tzw. fundusz remontowy),
•  
  • koszty wywozu śmieci,
•  
  • koszty utrzymania części wspólnych.

Nie istnieją żadne regulacje prawne lub wytyczne wskazujące jakim podejściem należy wyceniać ekspektatywę odrębnej własności lokalu. W pkt. 4.7. standardu jedynie zwrócono uwagę, aby podczas szacowania jej wartości rzeczoznawcy uwzględniali wartość wniesionego w całości lub w części wkładu budowlanego.

Ze względu na specyficzny charakter ekspektatywy, tj. lokal może fizycznie jeszcze nie istnieć, wydaje się, że w większości przypadków wycena możliwa jest wyłącznie podejściem porównawczym. Ewentualnie – gdy prace budowlane są już odpowiednio zaawansowane– rzeczoznawca może spróbować zastosować podejście kosztowe.

Polega ono na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość jej zużycia. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (art. 153 ust. 3 ugn).

Wycena zbywalnych ograniczonych praw rzeczowych – podsumowanie

Wywłaszczenie nieruchomości, zarówno w formie pozbawienia prawa własności, jak i ograniczonych praw rzeczowych, jest procesem złożonym, który wymaga precyzyjnej wyceny wartości tych praw. Różnicowanie między prawami zbywalnymi i niezbywalnymi ma kluczowe znaczenie dla określenia ich wartości, a następnie ustalenia odszkodowania.

Wycena musi brać pod uwagę zarówno cechy rynkowe nieruchomości, jak i potencjalny wpływ ograniczonych praw rzeczowych na ich wartość. Proces ten wymaga również uwzględnienia indywidualnej specyfiki każdej nieruchomości, w tym jej lokalizacji, stanu technicznego, oraz ewentualnego potencjału dochodowego.

Wycena, będąca niezbędnym elementem ustalania odszkodowania, musi być przeprowadzona z należytą starannością i profesjonalizmem, aby zapewnić słuszną kompensatę dla osób wywłaszczonych. Jeżeli tak się nie stanie, strona jest uprawniona do wykorzystania środków odwoławczych.

Celowość sięgnięcia po nie powinna być skonsultowana z doświadczonym prawnikiem, ponieważ zakwestionowanie wysokości odszkodowania może się powieść tylko wówczas, gdy decyzja je ustalająca została wydana z naruszeniem przepisów.