Wywłaszczenia gruntów pod budowę linii tramwajowych

W ostatnich latach coraz częstsze są inwestycje związane z rozwojem komunikacji publicznej, w tym budowa nowych linii tramwajowych. Okazuje się, że w zależności od sytuacji wywłaszczenia gruntów na te cele mogą być realizowane na podstawie dwóch różnych ustaw. Przeczytaj dzisiejszy artykuł i dowiedz się, na jakich zasadach przejmowane są grunty pod przedsięwzięcia tramwajowe.

Obecnie, zwłaszcza w metropoliach, rośnie rola publicznego transportu. Ma to związek zarówno z ograniczeniami ruchu samochodowego w centrach miast, jak i malejącą przepustowością dróg. Swój renesans przechodzi komunikacja tramwajowa, która umożliwia zwykle szybsze przemieszczanie się po śródmieściach niż ma to miejsce w przypadku transportu kołowego.

Tramwaje, dzięki wydzielonym torowiskom i priorytetowi na skrzyżowaniach, mogą zaoferować większą efektywność w przejeździe przez zakorkowane aglomeracje, co przekłada się na punktualność takiego transportu. Dodatkowo, rozwój systemów tramwajowych jest wspierany przez liczne środowiska, ponieważ wpisuje się w dążenie do redukcji emisji spalin.

Duże inwestycje tramwajowe zostały niedawno zrealizowane lub są obecnie w fazie realizacji np. we Wrocławiu (trasa na Nowy Dwór), Poznaniu (trasa na Naramowice), Warszawie (trasa na Gocław) czy Krakowie (Krakowski Szybki Tramwaj). Co ciekawe, tramwaje – po pół wieku nieobecności – kilka lat temu powróciły na stałe do Olsztyna. Wprowadzenie u siebie systemów komunikacji tramwajowej na poważnie rozważały również m.in. władze Płocka, Radomia i Cieszyna.

Wywłaszczenie gruntów pod cele tramwajowe – podstawy prawne

Przedsięwzięcia związane z rozwojem komunikacji tramwajowej wymagają często pozyskania nowych gruntów pod torowiska (zwłaszcza w przypadku tzw. szybkich tramwajów), przystanki, pętle, a nawet parkingi. Wiele samorządów wspiera bowiem ideę budowania w pobliżu pętli tramwajowych obiektów typu Park & Ride (parkuj i jedź). Są to place z miejscami postojowymi, umożliwiające darmowe pozostawienie auta i pokonanie dalszej trasy, np. do pracy w centrum, za pośrednictwem tramwaju.

Zgodnie z definicją zawartą w Ustawie z dnia 20 czerwca 1997 r. Prawo o ruchu drogowym (dalej uprd), tramwajem nazywa się pojazd przeznaczony do przewozu osób lub rzeczy zasilany energią elektryczną, poruszający się po szynach na drogach publicznych (art. 2 pkt 82 uprd). W związku z tym torowiska tramwajowe powszechnie zaliczane są do elementów infrastruktury drogowej – tzw. pasa drogi.

Powyższe jest o tyle istotne, że organy pozyskując grunty pod inwestycje tramwajowe zaprojektowane w pasie drogi, korzystają z rozwiązań zawartych w Ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: specustawa drogowa).

Odmienna sytuacja ma miejsce w przypadku tras tramwajowych lokalizowanych poza pasem drogowym, tj. samodzielnych torowisk. Nowelizacja Ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (dalej: specustawa kolejowa) z 2020 r. umożliwiła traktowanie ich jako inwestycji kolejowych (art. 3 ust. 1 pkt 1 specustawy kolejowej). Wcześniej często spotykaną praktyką było równoczesne projektowanie w pobliżu torowisk także jezdni dróg publicznych.

W innym wypadku pozyskiwanie gruntów odbywałoby się na mocy Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Procedury tam zawarte – w porównaniu do tych ze specustaw – są długotrwałe i pracochłonne, wiążą się m.in. z wymogiem rokowań z osobami wywłaszczanymi oraz z przeprowadzeniem rozprawy administracyjnej.

Rola decyzji ZRID podczas realizacji przedsięwzięć tramwajowych

Kluczowym terminem w przypadku wywłaszczeń na mocy specustawy drogowej jest tzw. decyzja ZRID, czyli zezwolenie na realizację inwestycji drogowej. Decyzji takiej niemal zawsze nadawany jest rygor natychmiastowej wykonalności, który uprawnia inwestora do zajęcia nieruchomości oraz rozpoczęcia robót. Właściciel lub użytkownik wieczysty powinien więc niezwłocznie wydać mienie i opróżnić je ze wszelkiego rodzaju ruchomości (art. 17 ust. 3 specustawy drogowej).

Realizacja inwestycji tramwajowych na podstawie decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej

Analogiczne uprawnienia do ZRID przyznaje inwestorowi decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej z nadanym rygorem natychmiastowej wykonalności. Również i ona nakłada na właściciela lub użytkownika wieczystego obowiązek niezwłocznego wydania nieruchomości, opróżnienia lokali i innych pomieszczeń (art. 9w ust. 3 specustawy kolejowej).

Odszkodowanie za wywłaszczenie gruntów pod budowę linii tramwajowych

Wywłaszczenie nieruchomości zawsze musi wiązać się z przyznaniem odszkodowania. Zgodnie z art. 134 ust. 3-4 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), dla ustalenia wysokości odszkodowania, wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie bieżącego wykorzystania, o ile cel wywłaszczenia, zgodny z obecnym przeznaczeniem nieruchomości, nie przyczynia się do wzrostu jej wartości.

Gdy jednak cel wywłaszczenia, zbieżny z planowanym użytkowaniem nieruchomości, prowadzi do podwyższenia jej wartości, wówczas dla celów odszkodowawczych przyjmuje się wartość nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania, który wynika z tego przeznaczenia.

Powyższy sposób nazywany jest zasadą korzyści i będzie miał zastosowanie w przypadku tras tramwajowych realizowanych na podstawie specustawy kolejowej. W przypadku inwestycji traktowanych jako przedsięwzięcia drogowe, rzeczoznawca majątkowy określający wartość wywłaszczanego mienia posługuje się inną metodologią. Zastosowanie ma tzw. „mała zasada korzyści”.

Jej reguły ujęto w § 49 ust. 3-4 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (dalej: rozporządzenie). Zgodnie z zapisami dokumentu, gdy przyszłe wykorzystanie nieruchomości, zbieżne z zamierzeniami wywłaszczenia, skutkuje wzrostem jej wartości rynkowej, wycenę takiej nieruchomości przeprowadza się zgodnie z poniższymi zasadami:

• • Dla działek przeznaczonych pod budowę nowych dróg publicznych lub poszerzenie istniejących, wartość określa się, mnożąc wartość 1 m² terenu, z którego wydzielono te działki, przez ich całkowitą powierzchnię.
•  
  • W przypadku nieruchomości przejętych pod drogi publiczne, wartość wylicza się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów o dominującym przeznaczeniu wśród terenów przyległych i ich powierzchni.

W obu powyższych przypadkach istnieje możliwość zwiększenia tej wartości, po analizie rynku nieruchomości, o maksymalnie 50%.

Jeśli nie są znane ceny transakcyjne nieruchomości drogowych do porównania, a nieruchomość, przeznaczona na dzień wydania decyzji pod inwestycję drogową (np. zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), została wywłaszczona lub przejęta na mocy prawa, jej wartość rynkową ustala się, przyjmując dominujące przeznaczenie terenów przyległych. Również w tym przypadku uzyskaną wartość można powiększyć o maksymalnie 50%.

Rzeczoznawca, oszacowując wartość mienia na potrzeby wywłaszczeń, sporządza tzw. operat szacunkowy (pisemną opinię o wartości nieruchomości), który stanowi dla organu podstawę do wydaniu decyzji o odszkodowaniu.

Zgodnie z zapisami specustawy drogowej, organ (odpowiednio: starosta lub wojewoda) powinien zakończyć postępowanie o ustalenie odszkodowania w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji ZRID rygoru natychmiastowej wykonalności (art. 12 ust. 4g specustawy drogowej).

Jeżeli decyzja nie miała rygoru, wówczas wydanie decyzji ustalającej wysokość odszkodowania powinno nastąpić w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna (art. 12 ust. 4b specustawy drogowej). Z praktyki wynika, że terminy te są bardzo rzadko dochowywane.

W przypadku specustawy kolejowej, jeśli decyzja o wywłaszczeniu miała nadany rygor natychmiastowej wykonalności, to decyzja o odszkodowaniu również powinna zapaść w terminie nie dłuższym niż 60 dni od dnia jego nadania (art. 9y ust. 2a specustawy kolejowej).

W innym przypadku wysokość odszkodowania ustala wojewoda w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna (art. 9y ust. 2 specustawy kolejowej).

W sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, jego zapłata następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna (art. 132 ust. 1a ugn).

O czym należy pamiętać? W przypadku wywłaszczeń na cele tramwajowe istnieje możliwość powiększenia kwoty odszkodowania o 5% (art. 18 ust. 1e specustawy drogowej i art. 9y ust. 3e specustawy kolejowej). Warunkiem jest wcześniejsze wydanie nieruchomości i opróżnienie lokali – w tym celu warto przedłożyć organowi stosowne oświadczenie woli. Natomiast, jeśli wywłaszczana jest nieruchomość mieszkalna, to faktycznie zamieszkującemu ją właścicielowi przysługuje 10 tys. zł, co stanowić ma ekwiwalent kosztów przeprowadzki (art. 18 ust. 1f specustawy drogowej i art. 9y ust 3f specustawy kolejowej).

Odwołanie od decyzji o odszkodowaniu – kiedy warto je złożyć?

Strona ma prawo odwołać się od decyzji o odszkodowaniu w terminie 14 dni od poinformowaniu jej o wydaniu decyzji (art. 129 § 2 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, dalej: kpa). Odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję do organu wyższego szczebla lub – jeśli nie ma organu wyższej instancji – bezpośrednio do tego organu (art. 129 § 1 kpa).

Mając na uwadze powyższe, trzeba wyraźnie zaznaczyć, że powodzenie zależy od tego, czy podczas wydawania decyzji o odszkodowaniu zostały naruszone przepisy, powodując ustalenie odszkodowania w zaniżonej kwocie. Należy zatem znać wartość wywłaszczanego mienia, bo w przypadku, kiedy przyznana kwota odpowiada wartości utraconych praw do nieruchomości – lub nawet ją przewyższa – odwoływanie się jest bezcelowe.

W przypadku wywłaszczeń na cele tramwajowe przejmowane są grunty położone na terenach mocno zurbanizowanych (w dużych miastach), dlatego ich wartość może być znaczna. Samodzielna wycena jest przy tym trudna, dlatego często warto rozważyć wcześniejsze zlecenie szacunków rzeczoznawcy majątkowemu. Sporządzony przez niego operat może zostać następnie przedstawiony jako dowód w postępowaniu ustalającym wysokość odszkodowania lub dołączony do pisma z odwołaniem.

Postępowania odwoławcze bywają długotrwałe, a dopóki decyzja o odszkodowaniu nie stanie się ostateczna, środki finansowe pozostają „zamrożone”. Jest jednak pewne wyjście z takiej sytuacji. Osobom, które tracą majątek przysługuje zaliczka w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Wypłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku (art. 12 ust. 5a specustawy drogowej i art. 9z ust. 1 specustawy kolejowej).

W przypadku, gdy odwołanie zostanie odrzucone, osoba wywłaszczana ma prawo złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Jeśli i tam racje strony nie zostaną uwzględnione, pozostaje w ostateczności skierowanie skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Wywłaszczenia gruntów pod budowę linii tramwajowych – podsumowanie

Rozwój systemów tramwajowych stanowi kluczowy element modernizacji komunikacji miejskiej, przyczyniając się do poprawy dostępności transportu publicznego, zmniejszenia zatłoczenia na drogach oraz redukcji emisji spalin. Proces wywłaszczenia gruntów bywa niezbędny do realizacji tych ambitnych projektów, ale organy powinny pamiętać, że wymaga on ścisłego przestrzegania procedur prawnych i zapewnienia tzw. „słusznego” odszkodowania dla osób nim dotkniętych.

Strony mają do dyspozycji szereg środków prawnych, pozwalających na ochronę swoich interesów, w tym możliwość odwołania się od decyzji o odszkodowaniu. Proces ten bywa jednak skomplikowany i czasochłonny. Dodatkowo – w zależności od sytuacji – wywłaszczenie może przebiegać na podstawie różnych przepisów. Dlatego często konieczne jest skorzystanie z pomocy specjalistów, takich jak rzeczoznawcy majątkowi czy prawnicy specjalizujący się w prawie administracyjnym, którzy pomogą w walce o „słuszne” odszkodowanie.

Źródła:

• Ustawa z dnia 20 czerwca 1997 r. Prawo o ruchu drogowym
• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
• Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami