Otrzymałem zawiadomienie o wszczęciu postępowania o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie

Otrzymanie zawiadomienia o wszczęciu postępowania o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie to ważny moment. Na tym etapie jest jeszcze czas, aby podjąć skuteczne działania w celu zabezpieczenia swoich interesów. Przeczytaj nasz dzisiejszy poradnik i dowiedz się, co należy zrobić w takiej sytuacji.

Odszkodowanie za wywłaszczenie – czym ono jest?

Odszkodowanie za wywłaszczenie jest formą kompensaty finansowej wypłacanej podmiotom, których prawo do nieruchomości zostało przejęte przez państwo lub inny uprawniony organ (np. samorząd lokalny) w ramach procesu wywłaszczenia.

Wywłaszczenie jest działaniem administracyjnym pozwalającym władzom pozyskiwać grunty na cele publiczne, takie jak budowa dróg, szpitali, szkół czy innych ważnych projektów infrastrukturalnych. Inwestycje tzw. celu publicznego zostały wyszczególnione w art. 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn). Należą do nich również inne przedsięwzięcia określone w odrębnych ustawach, czyli tzw. specustawach.

Czasami pojawiają się wątpliwości, czy dana inwestycja może być uznana za cel publiczny. W Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 28 lutego 2022 r. sygn. akt. II SA/Ol 111/22, sąd podkreślił, że istotą inwestycji celu publicznego jest jej nakierowanie na urzeczywistnienie interesu publicznego, istotnego dla zbiorowości, przynajmniej na poziomie lokalnym. Inwestor powołujący się na cel publiczny powinien być gotowy na wykazanie, że jego realizacja nie stanowi zaspokojenia interesu prywatnego.

Dlaczego w postępowaniu o ustalenie odszkodowania czas jest kluczowy?

Wiele osób, doświadczających wywłaszczenia, popełnia błąd polegający na tym, że po otrzymaniu zawiadomienia o wszczęciu postępowania o ustaleniu odszkodowania czeka biernie na rozwój wypadków. Strona, jeszcze nie wiedząc, jaka będzie kwota odszkodowania, nie widzi sensu podejmowania jakichkolwiek działań.

Strata – cennego w tym przypadku – czasu zostaje zauważona dopiero wtedy, gdy ustalona kwota odszkodowania okazuje się zaniżona. Z powodu nieprzygotowania, poszukiwanie pomocy ma wtedy często charakter pospieszny i przypadkowy, co wpływa na skuteczność podejmowanych czynności.

W skrajnych sytuacjach, ewentualne zakwestionowanie przyznanej kwoty odszkodowania ma miejsce nie po ustaleniu należności, ale po tym jak pieniądze zostają już wypłacone. Wówczas na podejmowanie środków prawnych jest już zdecydowanie za późno – zgodnie z art. 129 § 2 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: kpa), termin do wniesienia odwołania od decyzji administracyjnej wynosi 14 dni od dnia doręczenia jej stronie.

Ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczenie a wycena nieruchomości

Odszkodowanie za nieruchomości przejęte pod publiczne projekty ustalane jest przez właściwy organ na podstawie operatu szacunkowego. Uprawnienia do wyceny w takiej formie mają wyłącznie zarejestrowani rzeczoznawcy majątkowi (art. 7 ugn). Specjaliści oszacowują wartość mienia, korzystając ze specjalistycznej metodologii pracy. Kluczowe są przy tym zwłaszcza (art. 154 ugn):

• • cel wyceny,
•  
  • rodzaj i położenie mienia,
•  
  • przeznaczenie w planie miejscowym,
•  
  • stan nieruchomości,
•  
  • dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli nie ma planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to rzeczoznawca powinien uwzględnić faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.

Strona powinna uczestniczyć w oględzinach nieruchomości, które poza uzasadnionymi przypadkami są dla rzeczoznawcy obowiązkowe (§ 3 ust. 1-2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości).

W ich trakcie należy udostępnić specjaliście istotne dokumenty, przedstawiać opinie i zgłaszać ewentualne zastrzeżenia. Organ w umowie o świadczenie usługi wyznacza rzeczoznawcom termin na wydanie opinii, jednak jak pokazuje praktyka, operaty szacunkowe prawie nigdy nie powstają w czasie krótszym niż 2 tygodnie.

Postępowanie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie – jakie działania można podjąć?

Większość specustaw przewiduje, że organ na wydanie decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie ma 30 dni, licząc od dnia wszczęcia postępowania (por. art. 12 ust. 4b Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, art. 20 ust. 3 Ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych). Termin ten bywa jednak często przekraczany.

W związku z powyższym nawet po otrzymaniu zawiadomienia o wszczęciu postępowania jest jeszcze czas, aby podjąć skuteczne działania mogące skutkować podwyższeniem kwoty odszkodowania. Okres ten należy poświęcić na ewentualne zgłaszanie uwag i zarzutów do operatu, a także przygotowanie się do weryfikacji treści decyzji o odszkodowaniu.

Kluczowe może być też zaplanowanie ewentualnych kroków odwoławczych. Będą one miały sens wówczas, gdy kwota odszkodowania została ustalona w oparciu o zaniżoną wycenę, a sama decyzja została wydana z naruszeniem przepisów – nie da się tego stwierdzić bez merytorycznego przygotowania.

Oto kilka działań, które możesz podjąć przed wydaniem decyzji o odszkodowaniu:

• • Dokładnie przeczytaj zawiadomienie: należy zwrócić uwagę na miejsce, w którym będzie można zapoznać się ze zgromadzoną dokumentacją, a także na wszystkie inne szczegóły postępowania, tj. terminy, przysługujące stronie prawa oraz możliwości odwołania się od decyzji.
•  
  • Zapoznaj się z przepisami: zrozumienie obowiązujących regulacji pomoże w lepszym zrozumieniu procesu prowadzącego do ustalania odszkodowania oraz przysługujących stronie praw.
•  
  • Poradź się prawnika: należy rozważyć skonsultowanie się z prawnikiem wyspecjalizowanym w prawie administracyjnym i nieruchomości. Ekspert pomoże w zrozumieniu przepisów, treści dokumentów, doradzi w kwestii dalszych działań, a także może reprezentować stronę w postępowaniu.
•  
  • Zbierz dokumentację dotyczącą nieruchomości: należy zgromadzić wszelkie dokumenty dotyczące wywłaszczonego mienia, w tym akty własności, plany, umowy, a także inne dokumenty mogące stanowić dowody w temacie określenia realnej wartości nieruchomości.
•  
  • Rozważ własną wycenę nieruchomości: w niektórych przypadkach, aby poznać wartość mienia, opłaca się zlecić wycenę nieruchomości niezależnemu rzeczoznawcy majątkowemu. Jest to kluczowe w przypadku wywłaszczenia majątku o dużej wartości. W takich sytuacjach po prostu nie warto „oszczędzać” – zdarza się, że błędy w operatach sporządzanych na zlecenie organu przekładają się na ustalenie odszkodowań zaniżonych o setki tysięcy złotych.
•  
  • Dokumentuj wszystkie działania: zgromadzone materiały mogą się przydać w razie podejmowania dalszych kroków prawnych.
•  
  • Przygotuj się do ewentualnego odwołania: warto dmuchać na zimne i zawczasu przygotować się do odwołania od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Będzie to wówczas tylko formalność, a stronie pozostanie więcej czasu, aby w merytoryczny sposób wyłożyć organowi swoje racje.
•  
  • Rozważ ugodę administracyjną: w niektórych sytuacjach – gdy wydawana jest najpierw decyzja o wywłaszczeniu, a następnie o odszkodowaniu – możliwe jest ustalenie wysokości odszkodowania w formie ugody, co może być szybszą i dogodniejszą alternatywą dla standardowego postępowania administracyjnego. Odszkodowanie ustala się wówczas na indywidualnych, często korzystniejszych finansowo, warunkach (por. art. 114-122 kpa). W praktyce, ta instytucja prawna wykorzystywana jest rzadko, zwykle po upublicznieniu sprawy w mediach. Zgłoszenie sprawy do gazety, radia czy telewizji jest działaniem niestandardowym, ale w niektórych trudnych i kontrowersyjnych (wrażliwych społecznie) przypadkach wywłaszczeń może być zalecane.
•  
  • Pilnuj terminów: trzeba pamiętać o ścisłym przestrzeganiu wyznaczonych terminów.

Informacja o wszczęciu postępowania o ustalenie odszkodowania – podsumowanie

Otrzymanie zawiadomienia o wszczęciu postępowania o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie jest jednym z ostatnich sygnałów do podjęcia aktywnych działań w celu zabezpieczenia swoich praw i interesów. Jednocześnie poczynione kroki powinny być świadome i przemyślane.

Każdy właściciel nieruchomości powinien skupić się na dokładnym zrozumieniu procesu, zapoznaniu się z obowiązującymi przepisami prawnymi, a także na podjęciu czynności służącym w zapewnieniu sobie jak najlepszej pozycji podczas ewentualnego postępowania odwoławczego.

Rozważenie zamówienia własnej wyceny nieruchomości, konsultacji z prawnikiem specjalizującym się w prawie administracyjnym i nieruchomości, a także aktywne uczestnictwo w postępowaniu to kluczowe elementy, które mogą przyczynić się do uzyskania „słusznego” odszkodowania. Nie należy biernie czekać na rozwój wydarzeń, lecz podjąć inicjatywę, tj. wykorzystać dostępny czas na przygotowania w celu ochrony swoich interesów.

Źródła:

• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 28 lutego 2022 r. sygn. akt. II SA/Ol 111/22
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
• Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych