Czy można wywłaszczyć nieruchomość na cele mieszkaniowe

W czasach PRL masowo wywłaszczano prywatne grunty pod budowę nowych osiedli. Czy obecnie takie działania są możliwe? Przeczytaj dzisiejszy artykuł i dowiedz się, czy państwo lub samorząd mogą zająć Twoją nieruchomość w celu budowy mieszkań komunalnych.

W przeszłości dziesiątki tysięcy rolników straciło swoje grunty na potrzeby dynamicznie rozwijanego przez PRL mieszkalnictwa wielorodzinnego. Blokowiska – najczęściej z wielkiej płyty – wyrastały wokół historycznych centrów miast, w pobliżu zakładów przemysłowych, a także na wsiach przy kombinatach rolniczych (PGR). Czy obecnie przeprowadzenie inwestycji na tak szeroką skalę byłoby niemożliwe?

Zgodnie z zapisami Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., wywłaszczenia nieruchomości możliwe są wyłącznie na potrzeby realizacji tzw. celów publicznych (art. 21 konstytucji). Katalog tego typu inwestycji zawarto z art. 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), a także w tzw. specustawach, które zawierają przepisy szczegółowe.

W powyższych aktach nie ma umieszczonych „celów mieszkaniowych”. Nie ma także planów, aby ten stan rzeczy zmienić. Jak wskazało Ministerstwo Rozwoju i Technologii, w odpowiedzi na interpelację poselską w sprawie umożliwienia wywłaszczeń na te cele, budownictwo mieszkaniowe różni się od innych inwestycji publicznych.

W ocenie resortu, w kontekście realizacji komunalnego i społecznego budownictwa mieszkaniowego trudno mówić o braku możliwości realizacji przedsięwzięcia w sposób inny niż poprzez odjęcie prawa do gruntu lub o braku możliwości nabycia gruntów przez samorządy w drodze umowy.

Budownictwo mieszkaniowe, w odróżnieniu od inwestycji liniowych nie musi bowiem być zlokalizowane w ściśle określonej lokalizacji (Odpowiedź Ministerstwa Rozwoju i Technologii z 12 lipca 2022 r. na interpelację numer 34119 w sprawie nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, znak sprawy: DN-II.054.2.2022).

Okazuje się, że od powyższej zasady istnieją jednak pewne odstępstwa i w szczególnych przypadkach można odebrać prywatny grunt czy budynek, realizując następnie cele mieszkaniowe.

Wywłaszczenia nieruchomości znajdujących się w strefie rewitalizacji

Wywłaszczenie nieruchomości możliwe jest w przypadku, gdy gmina zamierza zrealizować projekt tzw. społecznego budownictwa czynszowego na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Zgodnie z art. 27 ust. 1 Ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, przez takie przedsięwzięcia rozumie się budowę lub przebudowę budynków służących rozwojowi społecznego budownictwa czynszowego wykonywaną na obszarze Strefy oraz przewidzianą w gminnym programie rewitalizacji w ramach przedsięwzięć rewitalizacyjnych.

Co ciekawe, aby gmina mogła przejąć nieruchomość nie wystarczy wydać samą decyzję lokalizacyjną (tj. o wywłaszczeniu), przedsięwzięcie takie wymaga wcześniejszego określenia lokalizacji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Organ, uchwalając plan, powinien jednocześnie wskazać dla nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, że realizacja zabudowy zgodnej z tym planem następuje w ramach realizacji inwestycji celu publicznego w rozumieniu art. 6 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wywłaszczenie w ramach rewitalizacji odbywa się na podstawie przywołanej Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Procedura jest dość czasochłonna, wiąże się m.in. z koniecznością przeprowadzenia wcześniejszych rokowań z właścicielem w celu nabycia nieruchomości. Postępowanie wywłaszczeniowe może zostać wszczęte, jeżeli w terminie 2 miesięcy nie zostanie zawarte porozumienie w formie umowy (art. 115 ust. 2 ugn).

Następnie organ przeprowadza rozprawę administracyjną. W wydanej decyzji o wywłaszczeniu powinna znaleźć się ustalona kwota odszkodowania. Podobnie jak w innych przypadkach, organ ustala należność w oparciu o wycenę rzeczoznawcy majątkowego (art. 7 ugn).

Czy takie wywłaszczenia zdarzają się często? Ze względu na czasochłonność, ograniczony terytorialnie zakres do stref rewitalizacji oraz dość duże koszty, przedsięwzięcia związane z budownictwem czynszowym przeprowadzane są w ograniczonym zakresie. Należy jednak mieć na uwadze, że się zdarzają – były realizowane m.in. podczas rewitalizacji płockiej starówki.

Wywłaszczenie nieruchomości zabytkowych

Czasami organ może odebrać prywatny budynek i przeznaczyć go na cele mieszkaniowe nawet wówczas, gdy nie znajduje się on w strefie rewitalizacji. Takie działanie jest jednak ograniczone do określonego typu nieruchomości, tj. obiektu zabytkowego, i powinno mieć przede wszystkim na celu zabezpieczenie go przed zniszczeniem.

Zgodnie z art. 50 ust. 3 Ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (dalej: uozoz), w przypadku wystąpienia zagrożenia dla zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru, polegającego na możliwości jego zniszczenia lub uszkodzenia, starosta, na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, może wydać decyzję o zabezpieczeniu tego zabytku w formie ustanowienia czasowego zajęcia do czasu usunięcia zagrożenia.

Jeżeli usunięcie zagrożenia nie jest możliwe, wskazany zabytek może zostać na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków wywłaszczony przez starostę na rzecz Skarbu Państwa lub gminy właściwej ze względu na miejsce położenia tego obiektu. Odbywa się to w trybie i na zasadach przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 50 ust. 4 uozoz).

W praktyce, wywłaszczenia zrujnowanych, zabytkowych kamienic, a następnie remontowanie ich i przeznaczanie na cele mieszkalnictwa komunalnego zdarza się rzadko. Powodem są przede wszystkim wysokie koszty takich działań, a także czasochłonna i dość skomplikowana procedura wywłaszczeniowa.

Wywłaszczenia nieruchomości na cele mieszkaniowe – podsumowanie

W obecnym systemie prawnym, wywłaszczenie nieruchomości na cele mieszkaniowe jest znacznie bardziej skomplikowane i ograniczone w porównaniu do czasów PRL. Przepisy zawężają wywłaszczenia do realizacji tzw. celów publicznych, nie uwzględniając przy tym wprost „celów mieszkaniowych”. Ministerstwo Rozwoju i Technologii podkreśla różnice między inwestycjami publicznymi, a budownictwem mieszkaniowym, które we współczesnych realiach nie wymaga tak radykalnych działań, jak przymusowe odbieranie prawa własności.

Istnieją jednak pewne wyjątki. Nieruchomości mogą być wywłaszczone w ramach projektów społecznego budownictwa czynszowego w Specjalnych Strefach Rewitalizacji. Wymagany przy tym jest wcześniejszy wpis lokalizacji do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dodatkowo, istnieje możliwość wywłaszczenia nieruchomości zabytkowych, zagrożonych zniszczeniem. W takich przypadkach, na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, starosta może wydać decyzję o zabezpieczeniu zabytku, a w skrajnych przypadkach o jego wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa lub gminy. Taki budynek może następnie zostać wykorzystany np. na mieszkania komunalne.

Podsumowując, chociaż wywłaszczenia nieruchomości na cele mieszkaniowe są w teorii możliwe, w praktyce spotykane są rzadko i dotyczą specyficznych przypadków. Wymagają one zastosowania skomplikowanych procedur, są czasochłonne oraz wiążą się z koniecznością wypłaty odszkodowania. Należy przy tym mieć na uwadze, że w przypadku, gdy pojawią się korzystne uwarunkowania – np. dofinansowania unijne czy rządowe – takie wywłaszczenia mogą stać się dużo częstsze.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Odpowiedź Ministerstwa Rozwoju i Technologii z 12 lipca 2022 r. na interpelację numer 34119 w sprawie nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, znak sprawy: DN-II.054.2.2022
• Ustawa z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji
• Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami