Jak wygląda wycena gruntu

Przedsięwzięcia należące do tzw. celów publicznych bardzo często wiążą się z wywłaszczeniami nieruchomości. Szczególnie wiele z nich dotyczy działek niezabudowanych lub gruntów użytkowanych rolniczo.

Do ustalenia odszkodowań za utracone mienie potrzebna jest wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego.

Prawo własności jest chronione przez Konstytucję Rzeczypospolitej Polskiej, zgodnie z którą wywłaszczenie jest możliwe jedynie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (art. 21 Konstytucji RP).

Ustaleniem kwoty odszkodowania zajmują się odpowiednie organy, opierając się na wycenach dokonywanych przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych. Sporządzają oni operaty szacunkowe, które stanowią opinię o wartości rynkowej nieruchomości.

Rzeczoznawcy opierają się przy tym na wszelkiego rodzaju dostępnych dokumentach oraz źródłach, np. księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN), a także przeprowadzają oględziny. Zgodnie z prawem mają bowiem prawo wstępu na nieruchomość będącą przedmiotem wyceny w celu dokonywania niezbędnych czynności związanych z jej oszacowaniem.

Należy przy tym pamiętać, że wycenie podlegają wszystkie elementy składowe gruntu. Zgodnie z definicją zawartą w art. 48 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: kc), należą do nich w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Jak wycenić działkę rolną?

Kwestię wyceny działek reguluje Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.

Przy określaniu wartości rynkowej uwzględnia się w szczególności rodzaj nieruchomości, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 1-2 ugn).

Rzeczoznawcy podczas wyceny gruntów posługują się podejściami porównawczym, dochodowym, kosztowym lub mieszanym, które zawiera elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 ugn).

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn).

Podczas szacowania działek gruntowych preferowanym podejściem jest podejście porównawcze, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ugn).

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego (§ 29 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, dalej: rwosz).

Jeżeli brakuje dostatecznej liczby nieruchomości podobnych do porównania, należy zastosować tzw. podejście kosztowe, które polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (art. 153 ust. 3 ugn). Metoda ta ma zastosowanie, zwłaszcza gdy wyceniane są nieruchomości z zabudowaniami.

Rzeczoznawcy wykorzystują również podejście dochodowe, które polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu. W przypadku gruntów rolnych może być ono jednak stosowane wyłącznie w odniesieniu do czynszów dzierżawnych i dochód nie może być utożsamiany z dochodem z działalności rolniczej prowadzonej na tej nieruchomości (pkt. 3.8 Uchwała z 8 maja 2015 r. Rady Krajowej PFSRM. Krajowe Standardy Wyceny Specjalistycznej. Wycena nieruchomości rolnych, dalej: wnr).

Zgodnie z § 18 ust. 1 rwosz, w sytuacji, kiedy dla działek brakuje transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Przy stosowaniu tej metody, wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m sześć. drewna (§ 18 ust. 2 rwosz). Założenia są przy tym następujące (§ 18 ust. 3 rwosz):

• • cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego,
•  
  • cenę drewna przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna. Uwzględnia się także koszty jego pozyskania i transportu.

Klasy gruntów przyjmuje się natomiast według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się z kolei według przepisów o podatku rolnym (§ 18 ust. 4 rwosz).

Wycena działki rolnej przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów powinna uwzględniać następujące, poszczególne cechy (§ 19 ust. 1 rwosz):

• • położenie w stosunku do głównych dróg,
•  
  • jakość dróg dojazdowych,
•  
  • zagrożenie erozją,
•  
  • trudność uprawy,
•  
  • kulturę rolną,
•  
  • wielkość zanieczyszczeń środowiska,
•  
  • strukturę użytków gruntowych,
•  
  • występowanie urządzeń melioracyjnych,
•  
  • występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę;

W odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne istotne dla rzeczoznawców będą natomiast (§ 19 ust. 2 rwosz):

• • stopień degradacji siedliska leśnego,
•  
  • szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan,
•  
  • masowe występowanie szkodników,
•  
  • położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg,
•  
  • możliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym,
•  
  • jakość dróg dojazdowych,
•  
  • rodzaje gruntów przyległych,
•  
  • walory rekreacyjne.

Szacowanie wartości gruntu uprawianego

Samo określenie wartości rynkowej gruntu nie będzie zwykle wystarczające do ostatecznej wyceny. Może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania w przypadku działek budowlanych, łąk, nieużytków lub chwilowo nieuprawianych gruntów ornych (np. świeżo po zbiorach).

W wielu sytuacjach rzeczoznawca podczas wyceny będzie musiał wziąć również pod uwagę znajdujące się na działce uprawy. Sposób szacowania ich wartości będzie zależał głównie od rodzaju uprawy oraz etapu wegetacyjnego roślin.

Podczas szacowania wartości gruntów, które są uprawiane i zasiewane, rzeczoznawca szacuje wartość przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów (art. 135 ust. 7 ugn). Uprawami i zasiewami są rolnicze plantacje roślinne jednoroczne ozime lub jare. W szczególnych przypadkach do upraw i zasiewów można zaliczyć plantacje roślin dwuletnich, jeżeli dają one jeden pożytek (pkt. 5.1.1. wnr).

Natomiast przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia (art. 135 ust. 6 ugn).

Przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli znajdują się w nich materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia (art. 135 ust. 5 ugn).

Problematyczna i często czasochłonna bywa wycena szkółek, zwłaszcza oferujących rzadkie rośliny ozdobne. Podstawą do jej przeprowadzenia jest aktualna cena rynkowa roślin, którą pomniejsza się o nieponiesione koszty, które trzeba byłoby ponieść w całym procesie produkcji. Zalicza się do nich tego rodzaju nakłady: kopanie, sortowanie, dołowanie, transport, etykietowanie i marżę przy sprzedaży hurtowej i detalicznej.

Konieczne jest również uwzględnienie różnego rodzaju strat w roślinach, które występują podczas upraw (rozdz. 4.1. Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich, Krzysztof Zmarlicki, Warszawa 2012 r.). Rzeczoznawca podczas wyceny posługuje się przy tym specjalistycznymi tabelami, a jeżeli dla danego gatunku ich brakuje – sięga po źródła zagraniczne. W tabelach określa się istotne dla szacunku zmienne, np. rozmiar roślin, wartość bieżącą oraz wartość utraconych korzyści.

Każdorazowo wycenie podlegają – zgodnie z przytoczoną definicją gruntu z kc – rośliny zasadzone oraz zasiane do gruntu. Znajdujące się w doniczkach i innych wolnostojących pojemnikach są z wyceny wyłączone i przed wydaniem nieruchomości powinny zostać z niej usunięte.

Szacowanie wartości gruntów zabudowanych

Wywłaszczenia mogą dotyczyć nie tylko łąk, pól i lasów, ale również działek, na których znajdują się budynki. W takim przypadku rzeczoznawca oddzielnie określa wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych.

Przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (art. 135 ust. 2 ugn).

Do części składowych budynków zaliczane są meble w zabudowie oraz instalacje, np. grzewcze. Natomiast wszelkiego rodzaju wolnostojące meble, urządzenia i ozdoby będą z wyceny wyłączone.

Zniesienie zasady korzyści i nowe zasady wyceny gruntów

Obecnie większość wywłaszczeń odbywa się na cele związane z budowami dróg. Jest to w przypadku nieruchomości gruntowych o tyle istotne, że podczas wyceny nieruchomości obowiązuje tzw. zasada korzyści. Zgodnie z nią, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości, to wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania.

Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, to wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 3-4 ugn).

Rządowy Projekt ustawy z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw zawiera zmiany znoszące powyższą zasadę. Wprowadzono bowiem system premiowy. Dla osób posiadających nieruchomości gruntowe istotne są zapisy art. 128 ust. 1a-1b nowelizacji, zgodnie z którymi:

• • właściciele gruntów otrzymają dodatkowe 20% do jego wartości,
•  
  • właściciele gruntów z zabudowaniami 40% różnicy między wartością budynku oraz gruntu oraz 20% do wartości gruntu;
•  
  • użytkownicy wieczyści równowartość tego prawa powiększoną o 20% (budynki na gruntach użytkowanych wieczyście stanowią zawsze własność – dotyczy ich więc premia wynosząca 40% różnicy między wartością budynku oraz gruntu).

Ustawa została przegłosowana przez Sejm i trafiła do Senatu, który ją odrzucił w całości. Jest bowiem krytykowana za niekonstytucyjność. Dla przykładu, odszkodowania w przypadku nieruchomości rolnych byłyby zazwyczaj niższe niż obecnie. Projekt trafił z powrotem do Sejmu i prace nad nim trwają.

Ile kosztuje wycena gruntu?

Rzeczoznawcy majątkowi przygotowują operaty szacunkowe na zlecenie odpowiednich organów ustalających wysokość odszkodowania za wywłaszczenie. Wyceny mogą również dokonać na potrzeby i zamówienie strony – jeżeli np. ma ona uwagi do sporządzonego operatu lub chce przedstawić własne wnioski dowodowe w postępowaniu. Operaty szacunkowe sporządza się również w wielu innych przypadkach, np. podczas:

• • ustalania ceny sprzedaży nieruchomości,
•  
  • przekazywania darowizn,
•  
  • przeprowadzania działów spadku,
•  
  • aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste,
•  
  • egzekucji komorniczych,
•  
  • zabezpieczenia kredytów hipotecznych.

Ile kosztuje wycena działki przez rzeczoznawcę majątkowego? W przypadku wyceny gruntów niezabudowanych koszt sporządzenia operatu szacunkowego może wynieść już od ok. 500 zł, natomiast w przypadku dużych gospodarstw rolnych dochodzi do nawet kilkunastu czy kilkudziesięciu tys. zł.

Cena zależy od regionu kraju (najwyższe są w dużych ośrodkach miejskich i wokół nich), stawek danego rzeczoznawcy oraz skomplikowania wyceny.

Jak wygląda wycena gruntu – podsumowanie

Podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości stanowi operat szacunkowy. Sporządzenie go przez rzeczoznawcę majątkowego wymaga wiedzy specjalnej, m.in zastosowania odpowiedniej metodologii.

Wycena gruntu rolnego – zwłaszcza zabudowanego lub na którym rosną cenne rośliny – potrafi być bardzo czasochłonna. Rzetelne uwzględnienie wszystkich istotnych elementów oraz zmiennych jest przy tym kluczowe, ponieważ ma bezpośrednie przełożenie na to, jakie strona otrzyma odszkodowanie za utracony majątek.

Podstawy prawne:

• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego,
• Uchwała z 8 maja 2015 r. Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Krajowe Standardy Wyceny Specjalistycznej. Wycena nieruchomości rolnych
• Projekt ustawy z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny