Kiedy cel wywłaszczenia wpływa na wartość nieruchomości

Określenie wartości nieruchomości jest kluczowe podczas ustalenia kwoty odszkodowania za wywłaszczenie. Przeczytaj nasz artykuł i sprawdź, czy na wysokość odszkodowania może mieć wpływ cel wywłaszczenia oraz jak rzeczoznawcy określają wartość nieruchomości zgodnie z tzw. „zasadą korzyści”.

Kluczową sprawą dla każdego, kogo dotykają wywłaszczenia, jest fakt, że w świetle polskich przepisów (art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.) możliwe są one wyłącznie za słusznym odszkodowaniem. Dodatkowo przeprowadza się je wyłącznie na cele publiczne.

Dla organów podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn). Jeżeli natomiast ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową (art. 135 ust. 1 ugn).

Cel wywłaszczenie a wartość nieruchomości

Rodzaj realizowanego celu publicznego może w pewnych przypadkach wpływać na wysokość odszkodowania. Dzieje się tak, ponieważ obecnie obowiązującą zasadą przy określaniu wartości nieruchomości jest tzw. „zasada korzyści”. Ma ona w zamyśle odnosić się do wypełniania konstytucyjnego obowiązku przyznawania „słusznych” odszkodowań.

Zasada ta polega na tym, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli natomiast przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 3-4 ugn).

Rola rzeczoznawcy w wycenie wartości nieruchomości

Osobą uprawnioną do określenia wartości nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy. Jedynie sporządzone przez niego podczas wyceny operaty szacunkowe mają dla organów moc dokumentów urzędowych (art. 7 ugn).

Rzeczoznawca każdorazowo wybiera właściwe podejście, metody oraz techniki szacowania wartości nieruchomości. Uwzględnia przy tym w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn).

Stosując prawidłowo „zasadę korzyści”, celem określania wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania, rzeczoznawca majątkowy powinien kolejno (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 kwietnia 2019 r. sygn. akt I OSK 1394/17):

• • określić wartość nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania;
•  
  • określić wartość nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia;
•  
  • dokonać porównania tych dwóch wartości w aspekcie ustalenia, czy przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia (drogowe) nie skutkuje zwiększeniem wartości;
•  
  • większą z tych dwóch wartości wskazać, jako wartość rynkową nieruchomości będącą podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania.

W odniesieniu do dróg rzeczoznawcy stosują tzw. „małą zasadę korzyści”. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób (§ 36 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, dalej: rozporządzenie):

• • wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m kw. gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,
•  
  • wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m kw. gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni
    – powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Natomiast w sytuacji gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (§ 36 ust. 4 rozporządzenia).

Wywłaszczenie pod drogi i CPK a zmiana sposobu określania wartości nieruchomości

Najpowszechniejsze w ostatnich latach były wywłaszczenia przeprowadzane na podstawie Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: uzrid). Jest to o tyle istotne, że inwestycje tego typu najczęściej realizowane są na obszarach niezabudowanych, np. użytkowanych rolniczo. Grunty wyceniane zgodnie z „zasadą korzyści” jako drogi, zwykle będą miały większą wartość niż pola czy łąki.

Rząd zamierzał zerwać ze wspomnianym sposobem naliczenia opłat, przygotowując Projekt ustawy z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Zgodnie z art. 1 pkt 3 projektu, przy ustalaniu wartości nieruchomości na cele wywłaszczeń ma obowiązywać nowy sposób obliczeń, tzw. system bonusowy. Zgodnie z nim:

• • W przypadku prawa własności odszkodowanie odpowiada wartości tego prawa, powiększonej o kwotę odpowiadającą 20% wartości gruntu oraz 40% różnicy między wartością nieruchomości i wartością gruntu.
•  
  • W przypadku prawa użytkowania wieczystego odszkodowanie odpowiada wartości tego prawa, powiększonej o kwotę odpowiadającą 20% wartości tego prawa. Do ustalenia odszkodowania za budynki i inne urządzenia stanowiące własność użytkownika wieczystego stosuje się bonus w wysokości 40% różnicy między wartością nieruchomości i wartością gruntu.
•  
  • W przypadku prawa własności lokalu, stanowiącego odrębny przedmiot własności, albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu odszkodowanie odpowiada wartości tych praw, powiększonej o kwotę odpowiadającą 40% wartości lokalu, stanowiącego odrębny przedmiot własności, albo wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Proponowane zmiany są powszechnie krytykowane, ponieważ ustalane odszkodowania byłyby w większości przypadków znacząco niższe niż ma to miejsce obecnie. Może to zatem godzić w zagwarantowaną przez konstytucję „słuszność” odszkodowań, na co zwracał uwagę m.in. Rzecznik Praw Obywatelskich.

Dodatkowo projekt ustawy zbiega się w czasie z realizacją sztandarowego projektu polskiego rządu – Centralnego Portu Komunikacyjnego. Budowa megalotniska pociągnie za sobą niespotykaną w ostatnich latach jednoczesną liczbę wywłaszczeń, ponieważ na terenach planowanej płyty lotniska mieszka obecnie kilka tysięcy osób.

Kolejne kilkadziesiąt tysięcy może utracić swoje nieruchomości (gospodarstwa, domy, działki) pod budowę inwestycji towarzyszących, do których zalicza się projekty drogowe (np. autostradę A50) oraz kolejowe (tzw. szprychy prowadzące do różnych części kraju, Koleje Dużych Prędkości).

W związku z powyższym, uchwalenie ustawy pociągnęłoby za sobą znaczne oszczędności dla budżetu, niejako kosztem wywłaszczanych. Senat ze względu na kontrowersje i ewentualną niekonstytucyjność odrzucił projekt w całości i dokument wrócił do Sejmu.

Wycena wywłaszczanej nieruchomości, a cel wywłaszczenia – orzecznictwo

Kwestia uzyskania gwarantowanego przez ustawę zasadniczą „słusznego” odszkodowania jest kluczowa dla każdej wywłaszczanej osoby. Należy bowiem pamiętać, że pozbawienie majątku nieruchomego wiąże się wielokrotnie również z utratą miejsca pracy, koniecznością zmiany środowiska (przeprowadzką) itp., powodując niezwykły stres i dezorganizując dotychczasowe życie.

Praktyczne zastosowanie „zasady korzyści” budziło przez lata pewne wątpliwości, stając się ostatecznie przedmiotem orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z dnia 11 kwietnia 2019 r. sygn. akt I OSK 1394/17 sąd orzekł, że ustalając wartość rynkową nieruchomości, właściwe jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, ale jedynie w przypadku, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości.

Dodatkowo podczas wyceny należy zawsze zbadać faktyczne przeznaczenie nieruchomości, nie wystarczy kierować się przeznaczeniem wywiedzionym z szeroko rozumianych dokumentów planistycznych (np. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Dokonanie wyceny rzeczywistej realnej wartości nieruchomości musi bowiem odnosić się do dotychczasowego sposobu użytkowania nieruchomości przez wywłaszczonego właściciela jako determinanty wyceny jej wartości rynkowej (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 9 lipca 2019 r. sygn. akt II SA/Op 25/19).

Podstawy prawne:

• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
• Projekt ustawy z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 kwietnia 2019 r. sygn. akt I OSK 1394/17
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 9 lipca 2019 r. sygn. akt II SA/Op 25/19