Czy gmina może przeznaczyć prywatne działki pod zieleń i rekreację?

W obliczu rosnącej świadomości ekologicznej oraz chęci poprawy życia mieszkańców, gminy coraz częściej podejmują działania na rzecz ochrony środowiska. Jednym z takich kroków jest rozwój tzw. błękitno-zielonej infrastruktury. Czy zatem samorząd może przeznaczyć Twoje grunty pod zieleń i rekreację?

Strefa zieleni i rekreacji – czym jest?

Reforma systemu planowania przestrzennego wprowadziła pojęcie tzw. planu ogólnego gminy. Zgodnie z art. 13a ust. 5 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp), dokument ten, będący aktem prawa miejscowego, stanowi bazę do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Na podstawie jego zapisów wydawane są także decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ).

Plan ogólny gminy dzieli obszar objęty jego zapisami na strefy planistyczne. Jedną z nich jest strefa zieleni i rekreacji (art. 13c ust. 2 pkt 9 upzp). Zgodnie z załącznikiem do Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów, do podstawowego profilu funkcjonalnego wskazanej strefy zaliczają się teren zieleni urządzonej, teren plaży, teren wód, teren komunikacji, teren infrastruktury technicznej. 

Gmina, mając na celu dostosowanie planu ogólnego do potrzeb społeczności i warunków lokalnych, może także w strefie zieleni i rekreacji uwzględnić obszary zaliczane do tzw. profilu dodatkowego, tj. teren usług sportu i rekreacji, teren usług kultury i rozrywki, teren usług handlu detalicznego, teren usług gastronomii, teren usług turystyki, teren usług nauki, teren usług edukacji, teren usług zdrowia i pomocy społecznej, teren ogrodów działkowych, teren zieleni naturalnej, teren lasu.

Przeznaczenie prywatnych działek pod strefę zieleni i rekreacji – podstawa prawna

Obecnie w bardzo wielu gminach trwają prace nad uchwaleniem planów ogólnych. Każdy właściciel nieruchomości powinien mieć świadomość, że w dobie nacisku na zachowanie tzw. błękitno-zielonej infrastruktury (błękit: woda, zieleń: roślinność) prywatne tereny – zwłaszcza nieużytki – mogą zostać objęte strefą zieleni i rekreacji. Wartość nieruchomości może zatem ulec zmniejszeniu, w strefie nie można bowiem prowadzić działalności innej niż wynika to z zapisów planu ogólnego.

Powyższa sytuacja jest możliwa na mocy tzw. władztwa planistycznego gminy. Zgodnie z art. 3 ust. 1 upzp, za nielicznymi wyjątkami, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, należy do zadań własnych gminy.

Jak podkreślono w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 2 października 2018 r. sygn. akt II SA/Kr 889/18, prawo własności nie daje właścicielowi pełnej władzy nad rzeczą. Elementem ustawowej definicji prawa własności jest bowiem możność korzystania i rozporządzania rzeczą, jednakże w granicach określonych w art. 140 Kodeksu cywilnego, który definiuje treść tego prawa. W myśl art. 140 Kodeksu cywilnego, jednym z elementów ograniczających prawo własności są przepisy ustaw. Do kategorii ustaw ograniczających prawo własności należą niewątpliwie przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odszkodowanie za przeznaczenie działki pod zieleń i rekreację

Czy za umieszczenie danej działki w strefie zieleni i rekreacji jej właścicielowi przysługuje jakieś odszkodowanie? Przepisy mówią wprost, że jeśli zmiana wartości nieruchomości stanowi skutek uchwalenia lub zmiany planu ogólnego, to żadne roszczenia nie przysługują (art. 37 ust. 11a upzp). Dzieje się tak, ponieważ m.in. plan ogólny nie może być podstawą prawną do wydania pozwolenia na budowę (art. 13a ust. 6 upzp), jego uchwalenie nie powoduje też automatycznej utraty ważności planów miejscowych (art. 34 ust. 1a upzp) ani decyzji WZ (art. 65 ust. 1 upzp). Tym samym plan ogólny nie zmienia dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości.

Inaczej sprawa wygląda, gdy zapisy planu ogólnego zostają uwzględnione w MPZP. Zgodnie z art. 36 ust. 1 upzp, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone (tzw. szkoda planistyczna), właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy albo od władającego terenem zamkniętym, jeżeli uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowane były potrzebami obronności i bezpieczeństwa państwa, odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Realizacja roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej (art. 36 ust. 2 upzp).

Więcej na temat sposobów dochodzenia ww. roszczeń przeczytasz w artykułach:

• Etapy dochodzenia roszczeń z tytułu szkody planistycznej (cz. 1): etap przedsądowy
• Etapy dochodzenia roszczeń z tytułu szkody planistycznej (cz. 2): etap sądowy

Czy gmina może przeznaczyć prywatne działki pod zieleń i rekreację – podsumowanie

Gmina może przeznaczyć prywatne działki pod zieleń i rekreację w ramach swoich uprawnień planistycznych, a to zwykle mocno ogranicza opcje ich zagospodarowania przez właścicieli. Taka decyzja może obniżyć wartość nieruchomości, a także wpłynąć na sposób jej użytkowania, co jest szczególnie istotne dla osób, które miały inne plany wobec swojej własności. W takich sytuacjach właściciele nie są jednak bezbronni. Jeśli do szkody doszło na skutek uchwalenia miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego, to mają oni prawo dochodzić odszkodowania lub wykupu nieruchomości (ewentualnie przyznania nieruchomości zamiennej).

Aby skutecznie bronić swoich interesów i uzyskać należne odszkodowanie, warto skorzystać z pomocy doświadczonej kancelarii prawnej, która wesprze w procesie dochodzenia roszczeń, zarówno na etapie przedsądowym, jak i sądowym. 

Źródła:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny

• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 2 października 2018 r. sygn. akt II SA/Kr 889/18