Nieruchomość zamienna – co to jest i kiedy może zostać przyznana?

Przymusowe pozbawienie mienia możliwe jest wyłącznie za odszkodowaniem, w ramach którego dopuszcza się przyznanie nieruchomości zamiennej.

W przypadku decyzji uprawniającej do natychmiastowego zajęcia domu czy mieszkania osobom wywłaszczanym przysługuje też lokal zamienny. Przeczytaj nasz dzisiejszy artykuł i dowiedz się, czym w świetle prawa są nieruchomości i lokale zamienne.

Prawo własności podlega konstytucyjnej ochronie. Jednocześnie ustawa zasadnicza dopuszcza wywłaszczenia, ale wyłącznie na tzw. cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.).

Czy zawsze odszkodowanie musi mieć formę pieniężną? Legislator pozwala na realizację tego obowiązku niejako „w naturze”. Zgodnie z art. 131 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna.

Nieruchomość zamienna na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami

Ogólne warunki przyznawania nieruchomości zamiennych w przypadku wywłaszczeń zawarto w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 131 ust. 2 ugn, nieruchomość zamienną przyznaje się z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa lub z zasobu nieruchomości odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego – jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki.

Jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, to nieruchomość może być przyznana także z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa w porozumieniu z Dyrektorem Generalnym Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub z Krajowego Zasobu Nieruchomości – za porozumieniem z prezesem tej agencji (art. 131 ust. 3-4 ugn).

Zdarzają się sytuacje, że wysokość ustalonego odszkodowania nie będzie zbieżna z wartością nieruchomości zamiennej. Wówczas różnica powinna zostać wyrównana przez dopłatę pieniężną (art. 131 ust. 4 ugn).

Przeniesienie praw do nieruchomości zamiennej na rzecz osoby, której zostało przyznane odszkodowanie, następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi jednocześnie podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej (art. 131 ust. 5 ugn).

Lokal zamienny w specustawie drogowej

Legislator w odniesieniu do wywłaszczeń, obok terminu nieruchomości zamiennej, używa również pojęcia lokalu zamiennego, które można znaleźć m.in. w Ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: specustawa drogowa).

Zgodnie z art. 17 ust. 1 specustawy drogowej, wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych nadają decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) rygor natychmiastowej wykonalności na wniosek właściwego zarządcy drogi, uzasadniony interesem społecznym lub gospodarczym. Oznacza to, że inwestor może natychmiast zająć nieruchomość i rozpocząć roboty budowlane.

W przypadku, gdy decyzja z rygorem natychmiastowej wykonalności dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, właściwy zarządca drogi jest obowiązany, w terminie faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie, do wskazania mieszkańcom lokalu zamiennego (art. 17 ust. 4 specustawy drogowej).

Z powyższego obowiązku inwestor jest zwolniony, jeżeli faktyczne objęcie nieruchomości następuje po upływie minimum 120 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Jest to jednocześnie termin, w którym osoba wywłaszczana zobowiązana jest do wydania nieruchomości – termin powinien zostać określony w decyzji ZRID. Termin jest też kluczowy dla osób, którym przyznano lokal zamienny, ponieważ wraz z jego upływem są obowiązane do opróżnienia tego lokalu (art. 17 ust. 4a-4b specustawy drogowej). Prawo do lokalu zamiennego jest więc ograniczone czasowo.

Nieruchomość zamienna – zamiast pieniężnego odszkodowania – może zostać przyznana także w przypadku wywłaszczeń na cele drogowe, ponieważ stosuje się do nich przepisy z ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej).

W przypadku, gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy rodzinnych ogrodów działkowych podmiot, w którego interesie nastąpi likwidacja rodzinnego ogrodu działkowego (ROD) lub jego części, zobowiązany jest zapewnić grunty zastępcze na odtworzenie rodzinnego ogrodu działkowego (art. 18 ust. 1g pkt 3 specustawy drogowej).

Trzeba przy tym zaznaczyć, że z prawnego punktu widzenia ROD nie są wywłaszczane (poza nielicznymi wyjątkami), ale likwidowane. Grunty zwykle należą bowiem do gminy lub Skarbu Państwa – działkowcy je dzierżawią, a stowarzyszenie działkowców jest ich administratorem.

Lokal zamienny – definicja w ustawie o ochronie lokatorów

W specustawie drogowej nie określono warunków, jakie musi spełniać lokal zamienny. Warto jednak zauważyć, że definicja lokalu zamiennego znajduje się w Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 1 pkt. 6 tejże ustawy, poprzez lokal zamienny należy rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, a także o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym.

Ostatni warunek uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m kw. powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m kw. tej powierzchni.

Nieruchomość zamienna i lokal zamienny w specustawie przeciwpowodziowej

Wymienione powyżej warunki przyznawania nieruchomości zamiennej w ramach odszkodowania oraz lokalu zamiennego w przypadku nadania decyzji lokalizacyjnej rygoru natychmiastowej wykonalności dotyczą również wywłaszczeń przeprowadzanych na podstawie Ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (dalej: specustawa przeciwpowodziowa).

Termin opróżnienia i wydania nieruchomości musi znajdować się w decyzji organu, jednak – w przeciwieństwie do wywłaszczeń na cele drogowe – legislator nie określił minimalnego czasu na wyprowadzkę (art. 24 specustawy przeciwpowodziowej).

Strony obowiązane są jednocześnie do opuszczania przyznanego lokalu zamiennego we wskazanym w decyzji terminie, a jeżeli faktyczne objęcie nieruchomości wywłaszczanej ma nastąpić po nim, to lokal zamienny nie zostanie przyznany (art. art. 25 ust. 4-5 specustawy przeciwpowodziowej).

Zgodnie z art. 21 ust. 10 pkt 3 specustawy przeciwpowodziowej, w przypadku, gdy decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji przeciwpowodziowych dotyczy rodzinnych ogrodów działkowych, podmiot, w którego interesie nastąpi likwidacja rodzinnego ogrodu działkowego lub jego części, zobowiązany jest zapewnić nieruchomości zamienne na odtworzenie rodzinnego ogrodu działkowego.

Lokal zamienny w specustawie kolejowej

Również w przypadku wywłaszczeń na cele kolejowe stronie może zostać w ramach odszkodowania zaproponowana nieruchomość zamienna (art. 9s ust. 4 Ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym, dalej: specustawa kolejowa).

Przepisy specustawy stanowią, że w przypadku, gdy decyzja o wywłaszczeniu z rygorem natychmiastowej wykonalności dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, PLK S.A., CPK albo jednostka samorządu terytorialnego są obowiązane, w terminie faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie, do wskazania lokalu zamiennego.

Legislator wyraźnie przy tym zaznaczył, że lokal ten musi spełniać warunki w rozumieniu Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (art. 9w ust. 4 specustawy kolejowej).

Termin wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali i innych pomieszczeń nie może być krótszy niż 30 dni od dnia, kiedy decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna.

Wraz z upływem terminu nie ma obowiązku przyznania lokalu zastępczego, a jeżeli został wcześniej przyznany – strona musi go opuścić (art. 9w ust. 5-6 specustawy kolejowej).

Jeżeli na skutek z realizacji celu kolejowego likwidacji ulegają rodzinne ogródki działkowe, to nie przyznaje się gruntów na ich odtworzenie, ale jedynie wypłaca odszkodowanie (art. 9yd ust. 1 specustawy kolejowej).

Nieruchomość zamienna w specustawie o CPK

Największym projektem infrastrukturalnym polskiego rządu jest ambitny plan stworzenia Centralnego Portu Komunikacyjnego na zachodnim Mazowszu, wraz z kluczową inwestycją – Portem Solidarność.

Ogromne lotnisko ma pochłonąć w różnym stopniu niemal 30 miejscowości na terenie 3 gmin, zajmując ok. 3 tys. ha. Z uwagi na ogromne protesty społeczne spółka CPK uruchomiła zakończony wiosną tego roku Program Dobrowolnych Nabyć, w ramach którego oferowała m.in. grunty zamienne za dobrowolne oddanie ziemi pod budowę lotniska (nie podano, ile dokładnie osób zdecydowało się na zamianę nieruchomości).

Wielu rolników jednak nie skorzystało z programu, dlatego zostaną wywłaszczeni na podstawie Ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (uCPK). Również w tym przypadku, zgodnie z art. 58 ust. 2 uCPK, w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, za jego zgodą, może być przyznana nieruchomość zamienna.

W terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości uprawniony jest do wezwania Spółki Celowej do (art. 59 ust. 2 uCPK):

• • przedstawienia oferty nieruchomości zamiennych, lub
• • rozpoczęcia negocjacji dotyczących wysokości odszkodowania.

W przypadku, gdy strona wezwie do przedstawienia nieruchomości zamiennej, to spółka zobowiązana jest do zaoferowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przynajmniej dwóch takich propozycji (art. 59 ust. 3 uCPK).

Spółka w oficjalnych komunikatach podaje, że posiada w zasobie ok. 600 ha nieruchomości zamiennych, których większość ma znajdować się w promieniu 100 km od planowanej płyty lotniska.

Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania nie uda się zawrzeć umowy przeniesienia prawa do nieruchomości zamiennej lub uzgodnić wysokości odszkodowania, negocjacje podlegają zakończeniu, a ustalenie odszkodowania następuje w drodze decyzji (art. 59 ust. 8 uCPK).

Nieruchomość zamienna – podsumowanie

Stronie w ramach odszkodowania za wywłaszczenie może w każdym przypadku zostać zaproponowana i przyznana nieruchomość zamienna, organy nie mogą jednak nikogo zmusić do jej przyjęcia.

W przypadku pozbawienia mienia pod budowę CPK – na etapie negocjacji – strona może na mocy ustawy zażądać przedstawienia przez spółkę takiej nieruchomości i musi otrzymać dwie propozycje.

Obecnie zdarza się, że z formy odszkodowania „ziemia za ziemię” korzystają też wywłaszczani na cele inwestycji realizowanych z udziałem środków Banku Światowego (BŚ) w ramach Projektu Ochrony Przeciwpowodziowej w Dorzeczu Odry i Wisły.

Taka forma jest bowiem zalecana dla terenów rolniczych przez normę BŚ – OP 4.12, która dotyczy przesiedleń. Norma ta jednocześnie nie została implementowana do polskiego porządku prawnego, dlatego w razie jej nieprzestrzegania stronie pozostaje ewentualne złożenie skargi bezpośrednio do BŚ.

W praktyce nieruchomości zamienne są proponowane i przyznawane bardzo rzadko. Organy zwykle ograniczają się do wypłaty odszkodowania w formie pieniężnej. Jest to dla nich z przyczyn organizacyjnych dużo mniej kłopotliwe, dodatkowo w zasobach brakuje odpowiednich nieruchomości.

Źródła:

• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych
• Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym
• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym
• Plan pozyskiwania nieruchomości i przesiedleń. Projekt Ochrony Przeciwpowodziowej w Dorzeczu Odry i Wisły. Wrocław – październik 2022