Wywłaszczenie pod komponent lotniskowy CPK

Projekt Centralnego Portu Komunikacyjnego jest krytykowany ze względu na wysokie koszty ekonomiczne oraz społeczne. Tylko sama budowa megalotniska Port Solidarność doprowadzi do wysiedlenia kilku tysięcy osób. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, jak będą przebiegały wywłaszczenia pod CPK.

Wywłaszczenia pod CPK – obszar

Centralny Port Komunikacyjny to najambitniejsze przedsięwzięcie infrastrukturalne polskiego rządu. Ogromny węzeł komunikacyjny, położony 40 km na zachód od Warszawy, ma zintegrować krajowy transport drogowy, kolejowy i lotniczy.

Sercem inwestycji będzie Port Solidarność. Komponent lotniskowy (lotnisko wraz z infrastrukturą towarzyszącą) ma zająć 3 tys. hektarów na terenie gmin Baranów, Teresin i Wiskitki. Budowa pochłonie w różnym stopniu 25 miejscowości, doprowadzając do wysiedlenia kilku tysięcy osób.

Wyznaczony obszar inwestycji od południa ograniczony jest autostradą A2, od zachodu przebiega wzdłuż obecnej drogi krajowej nr 50 do Aleksandrowa, od północy biegnie przez wsie Szymanów, Kaski i Regów do Cegłowa, a od zachodu od Cegłowa przez Basin wzdłuż rzeki Pisia Tuczna do autostrady A2.

Na wyznaczonym obszarze mieszkają głównie rolnicy, którzy protestują przeciwko inwestycji. Podnoszą, że pieniądze z odszkodowań nie będą w stanie zrekompensować im utraty dorobku nieraz całych pokoleń. Spółka celowa CPK, chcąc zachęcić ludzi do zbywania nieruchomości, uruchomiła Program Dobrowolnych Nabyć.

Zakłada on wykup mienia na preferencyjnych warunkach. Szczegóły programu reguluje Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (dalej: specustawa).

Odszkodowania za wywłaszczenia pod CPK

Osoby, które nie zdecydują się na przystąpienie do programu, zostaną wywłaszczone. Specustawa określa, że w terminie 14 dni od doręczenia decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie budowy CPK właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości uprawniony będzie do wezwania spółki do przedstawienia oferty nieruchomości zamiennych lub rozpoczęcia negocjacji dotyczących wysokości odszkodowania (art. 59 ust. 2 specustawy).

Jeśli strony dojdą do porozumienia, to zawarta zostanie umowa przeniesienia prawa do nieruchomości zamiennej lub pisemne uzgodnienie o wysokości odszkodowania, co zakończy postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania (art. 59 ust. 7 specustawy).

Jeżeli jednak w terminie do 2 miesięcy nie uda się zawrzeć umowy lub uzgodnić wysokości odszkodowania, to ustalenie odszkodowania nastąpi w drodze decyzji (art. 59 ust. 8 specustawy). Organem odpowiedzialnym za wydanie decyzji w przypadku Portu Solidarność jest wojewoda mazowiecki (art. 59 ust. 9 specustawy).

Zgodnie z art. 61 ust. 1 specustawy, podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Określa ją uprawniony rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca bierze pod uwagę: jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, dotychczasowe przeznaczenie, stan techniczny oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie (art. 61 ust. 2 specustawy).

W przypadku, gdy na rynku nie ma wystarczającej liczby ofert, aby zastosować podczas wyceny metodę porównawczą, rzeczoznawca może zastosować metodę odtworzeniową (art. 62 specustawy). Polega ona na oddzielnym określeniu kosztów nabycia gruntu i kosztów odtworzenia jego części składowych pomniejszonych o stopień zużycia (art. 153 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).

Do części składowych należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny).

Obecnie, podczas wyceny zastosowanie ma tzw. zasada korzyści, której założenia również ujęto w specustawie (art. 61 ust 4-5):

• • Wartość nieruchomości określa się według dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości, jeżeli cel wywłaszczenia nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości.
• • W przypadku, gdy cel wywłaszczenia powoduje wzrost wartości nieruchomości, wartość nieruchomości określa się według dopuszczalnego sposobu użytkowania, wynikającego z celu wywłaszczenia.

Zgodnie z powyższym grunty rolne mogą być wyceniane np. jako lotnisko.
Rządowy projekt ustawy z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw zrywa z zasadą korzyści.

Wprowadza w zamian system premii, gdzie do wartości gruntu oraz prawa użytkowania wieczystego dolicza się 20%, natomiast w przypadku domów 20% do wartości gruntu i 40% różnicy między wartością gruntu i budynku.

Dla mieszkań premia wyniesie 40%. Nowelizacja jest krytykowana za niekonstytucyjność, ponieważ odszkodowania będą w większości przypadków niższe niż obecnie (kłóci się to z zasadą ich „słuszności”). W efekcie projekt został odrzucony przez Senat i wrócił do Sejmu.

Zaliczka na poczet odszkodowania oraz dodatkowe bonusy

Strona ma 14 dni na odwołanie się decyzji ustalającej odszkodowanie, licząc od dnia skutecznego poinformowania o jej wydaniu. Następnie organ stwierdza jej ostateczność. Zgodnie z art. 67 ust. 2 specustawy, pieniądze z odszkodowania wypłacane są natomiast w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stała się ostateczna.

Problem może wystąpić w przypadku odwołania się od decyzji ustalającej odszkodowanie. Pismo odwoławcze należy skierować za pośrednictwem wojewody do ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa (art. 59 ust 10 specustawy). Wówczas, zgodnie z art. 35 § 3 Kodeksu Postępowania Administracyjnego, organ ma na zbadanie sytuacji 30 lub 60 dni (w przypadku bardziej złożonych spraw).

Jednak często zdarza się, że terminy te nie są dotrzymywane (np. z powodu dużego obłożenia sprawami). W takim przypadku, osoba wywłaszczona z nieruchomości zabudowanej budynkiem może złożyć wniosek o wypłatę zaliczki w wysokości 85% odszkodowania, która zostanie wypłacona w terminie 30 dni (art. 69 specustawy).

Aby zachęcić do jak najszybszego wydawania mienia, osobom wywłaszczanym oferuje się bonus do odszkodowania w wysokości 5% wartości nieruchomości. Warunkiem jest jej wydanie w terminie nie późniejszym niż 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji (art. 65 specustawy).

Z kolei właściciele i użytkownicy wieczyści domów lub lokali, którzy tracą swoje miejsce zamieszkania, mogą otrzymać zryczałtowany ekwiwalent kosztów przeprowadzki. Wynosi on 10 tys. zł (art. 64 specustawy).

Wywłaszczenia pod Centralny Port Komunikacyjny – podsumowanie

Budowa CPK budzi szereg kontrowersji. Pojawiają się zarzuty wskazujące na niejasne zasady finansowania oraz brak rzetelnej analizy kosztów (ocena ogólna zawarta jest w Informacji o wynikach kontroli NIK w sprawie Centralnego Portu Komunikacyjnego).

Kolejną kwestią jest społeczne oddziaływanie CPK, który wraz z budową inwestycji towarzyszących (np. Koleje Dużych Prędkości, autostrada A50) doprowadzi w efekcie do kilkudziesięciu tysięcy wywłaszczeń na terenie całego kraju.

Komponent lotniskowy CPK ma powstać na intensywnie zagospodarowanych ziemiach. Zamieszkujący je rolnicy protestują przeciwko przejmowaniu gruntów. Zgłaszają, że pieniądze otrzymane z ewentualnych odszkodowań nie będą w stanie odtworzyć ich stanu posiadania – czyli zrekonstruować utraconych gospodarstw w innym miejscu.

Spółka CPK wprowadza więc szereg zachęt do wcześniejszego wydawania mienia, m.in. wykup nieruchomości na preferencyjnych warunkach oraz zbywanie gospodarstw rolnych za specjalną rentę. Osoby, które się na to nie zdecydują, zostaną wywłaszczone. W takim przypadku istnieją jednak możliwości rokowania – spółka dopuszcza możliwość indywidualnego ustalenia wysokości odszkodowania.

Źródła:

• Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
• Informacja o wynikach kontroli NIK w sprawie Centralnego Portu Komunikacyjnego