Likwidacja ROD w związku z realizacją inwestycji celu publicznego

Inwestycje celu publicznego coraz częściej bywają realizowane na terenach rodzinnych ogrodów działkowych. Dzierżawcom działek przysługuje z tego tytułu odszkodowanie za utracone: prawa do ogródka, majątek (np. altanę, ogrodzenie) oraz plony.

Największym stowarzyszeniem ogrodowym w kraju jest Polski Związek Działkowców, pomniejsze organizacje pełnią marginalną rolę. Prowadzone przez stowarzyszenia rodzinne ogrody działkowe (ROD) stanowią wciąż dla wielu osób ważne miejsce rekreacji.

Zajmują przy tym często atrakcyjne lokalizacje pomiędzy historycznymi centrami miejscowości, a osiedlami z końca XX i początku XXI w. Nierzadko stanowią również sporą barierę komunikacyjną, izolując poszczególne części miast. Wiele ROD ulega zatem w ostatnich latach likwidacji pod nowe drogi lub inne inwestycje celu publicznego.

Wywłaszczenia a pozbawienia prawa do działki ROD

Realizacja inwestycji celu publicznego bardzo często wiąże się z wywłaszczeniami nieruchomości. Zgodnie z art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. wywłaszczenie możliwe jest tylko za słusznym odszkodowaniem.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn) precyzuje, że nieruchomość może być wywłaszczona jedynie na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego (art. 113 ust. 1 ugn).

Natomiast nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa nie może być wywłaszczona (art. 113 ust. 2 ugn), z zastrzeżeniem, że nie dotyczy to wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość (art. 113 ust. 3 ugn).

Powyższe jest o tyle istotne, że zgodnie Ustawą z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (dalej: urod): ROD zakładane są na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz stowarzyszeń ogrodowych (art. 7 urod), a umowa dzierżawy działkowej nie należy do ograniczonych praw rzeczowych. Nie można zatem mówić o wywłaszczaniu ogrodów działkowych, ale o ich likwidacji.

Jednocześnie, podczas zajmowania terenów należących do ROD lub jego części na cel publiczny w rozumieniu przepisów ugn, stosuje się przepisy tej ustawy dotyczące wywłaszczania nieruchomości (art. 18 ust. 1 urod). Związane jest to m.in. z faktem, że do ochrony dzierżawy działkowej należy stosować przepisy o ochronie własności (art. 28 ust. 6 urod).

Jakie warunki muszą być spełnione w przypadku likwidacji ROD?

Likwidacja ogrodów działkowych możliwa jest wyłącznie po spełnieniu wymogów określonych w ustawie. Zależą one głównie od sposobu nabycia przez stowarzyszenie ogrodowe. Wyróżnia się:

• • odpłatne nabycie – w takiej sytuacji likwidacja ROD możliwa jest wyłącznie na cel publiczny (art. 19 ust. 1 urod);
• • nieodpłatne nabycie – w takim przypadku właściciel nieruchomości może zgłosić do stowarzyszenia ogrodowego żądanie likwidacji ROD, o ile jego funkcjonowanie jest sprzeczne z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgłaszając żądanie właściciel jest obowiązany przedstawić propozycję nieruchomości zamiennej oraz propozycję umowy odnoszącej się do tej nieruchomości i kwestii odszkodowawczych (art. 19 ust. 2 urod). Zawarcie umowy wymaga zgody 2/3 działkowców likwidowanego ROD (art. 19 ust. 4 urod).

Co do zasady, likwidacja ROD możliwa jest w okresie od dnia 1 listopada do dnia 31 marca (art. 20 ust. 1 urod). W pozostałych terminach może mieć miejsce jedynie w wyjątkowych, szczególnie uzasadnionych przypadkach (art. 20 ust. 2 urod).

Co przysługuje w razie likwidacji ROD?

W przypadku likwidacji ROD, podmiot likwidujący zobowiązany jest wypłacić (art. 22 ust. 1 urod):

• • działkowcom – odszkodowanie za składniki majątkowe znajdujące się na działkach, a stanowiące ich własność oraz za prawa do działki w ROD, pomniejszone o wartość prawa do działki przyznanego w nowo powstałym ROD;
• • stowarzyszeniu ogrodowemu – odszkodowanie, według kosztów odtworzenia, za składniki majątkowe stanowiące jego własność, a niepodlegające odtworzeniu.

Stowarzyszenie ogrodowe może otrzymać też rekompensatę za koszty i straty poniesione w związku z likwidacją ogrodów. Natomiast w przypadku likwidacji ROD w okresie ochronnym (od 1 kwietnia do końca października) działkowcom przysługuje od podmiotu likwidującego dodatkowe odszkodowanie w wysokości wartości przewidywanych plonów (art. 22 ust. 4 urod).

Zgodnie z art. 132 ust. 1a ugn, wypłata odszkodowania następuje w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stała się ostateczna.

W przypadku, kiedy stowarzyszenie nabyło grunty nieodpłatnie, podmiot likwidujący obowiązany jest do odtworzenia ROD, polegającego na (art. 21 urod):

• • zawarciu ze stowarzyszeniem ogrodowym umowy dającej stowarzyszeniu tytuł prawny do nieruchomości nie mniejszej od powierzchni likwidowanego ROD, w miejscu odpowiednim do potrzeb i funkcjonowania nowego ROD, odpowiadający tytułowi prawnemu, który posiadało ono do nieruchomości zajmowanej przez likwidowany ROD;
• • założeniu nowego ROD i odtworzeniu urządzeń i budynków odpowiadających rodzajem urządzeniom i budynkom likwidowanego ROD.

Z obowiązku odtworzenia ROD można zrezygnować w przypadku likwidacji części ogrodu obejmującej nie więcej niż 10% jego powierzchni i nie więcej niż 10 działek, za zgodą stowarzyszenia ogrodowego prowadzącego ten ROD.

Wówczas podmiot likwidujący wypłaca na rzecz stowarzyszenia kwotę odszkodowania stanowiącą równowartość szacunkowych kosztów tych obowiązków, a na rzecz działkowca – prawa do działki (art. 24 ust. 2 urod).

Zgoda taka nie jest wymagana, gdy liczba działek, co do których nie ustanowiono prawa do działki, na terenie niepodlegającym likwidacji jest co najmniej równa liczbie działek na części mającej ulec likwidacji (art. 24 ust. 3 urod).

Obecnie najwięcej działek ulega likwidacji w związku z realizacją inwestycji drogowych.

Zgodnie z art. 18 ust. 1g Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: specustawa drogowa), podmiot, w którego interesie nastąpi likwidacja rodzinnego ogrodu działkowego lub jego części, zobowiązany jest:

• • wypłacić działkowcom – odszkodowanie za stanowiące ich własność nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działkach;
• • wypłacić stowarzyszeniu ogrodowemu – odszkodowanie za stanowiące jego własność urządzenia, budynki i budowle rodzinnego ogrodu działkowego przeznaczone do wspólnego korzystania przez użytkujących działki i służące do zapewnienia funkcjonowania ogrodu;
• • zapewnić grunty zastępcze na odtworzenie rodzinnego ogrodu działkowego.

Zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) nadawany jest powszechnie rygor natychmiastowej wykonalności. W związku z nim inwestor ma prawo od razu zająć nieruchomość i rozpocząć roboty budowlane (art. 17 specustawy drogowej).

Organ następnie ma na ustalenie odszkodowania 60 dni, licząc od dnia wydania decyzji (art. 12 ust. 4g specustawy drogowej). Termin ten jednak zwykle jest przekraczany. Pieniądze powinny natomiast zostać wypłacone w terminie 14 dni od dnia, kiedy decyzja stała się ostateczna.

Odszkodowanie za składniki majątkowe znajdujące się na działce

Ustalenie wysokości odszkodowań następuje po uzyskaniu opinii uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego (art. 22 ust. 2 urod). Wycenia on wartość prawa do działki ROD oraz wszelkiego rodzaju trwale z gruntem związane elementy.

Zgodnie bowiem z art. 30 ust. 2 urod, nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce, wykonane lub nabyte ze środków finansowych działkowca, stanowią jego własność.

Działkowcy, którzy utracili ogródek na rzecz realizacji inwestycji celu publicznego, nie muszą opłacać podatku od otrzymanego odszkodowania. Jest to możliwe na mocy art. 21 ust. 1 pkt 29 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z jego brzmieniem, przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami zwolnione są z podatku dochodowego.

Likwidacja ROD – podsumowanie

Ogrody działkowe pełnią istotne funkcje, stanowiąc popularne miejsca spędzania wolnego czasu oraz integracji społecznej. Są jednocześnie enklawami zieleni położonymi często wśród gęstej zabudowy. Korzystnie wpływają więc na otoczenie pod wpływem ekologicznym. Jednak ich zwykle atrakcyjna lokalizacja sprawia, że w ostatnich latach wiele ROD ulega likwidacji w związku z realizacjami inwestycji celów publicznych.

Kwestie związane z likwidacją ROD zostały uregulowane prawnie w odpowiednich ustawach, a dzierżawa ogrodnicza podlega analogicznej ochronie, jak prawo własności. W związku z tym działkowcom przysługuje odszkodowanie m.in. za należące do nich części składowe nieruchomości oraz utracone plony.

Podstawy prawne:

• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych