Zasiedzenie służebności gruntowej

Służebność gruntowa jest jednym z tzw. ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość. Może ona zostać zasiedziana, co jest szczególną formą nabycia praw do mienia. Przedstawiamy aktualne orzecznictwo i kontrowersje, które wiążą się z tym tematem.

Czym jest służebność gruntowa?

Zgodnie z art. 285 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: kc), na nieruchomość można nałożyć prawo (obciążyć ją) na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej), które umożliwia właścicielowi tej nieruchomości: 

• korzystanie z nieruchomości obciążonej w określonym zakresie, lub 
• ogranicza właściciela nieruchomości obciążonej w wykonywaniu niektórych działań na własnej nieruchomości, lub 
• zabrania mu wykonywania pewnych uprawnień, które normalnie miałby względem nieruchomości władnącej na mocy obowiązujących przepisów dotyczących własności (służebność gruntowa).

Czego może dotyczyć służebność gruntowa? Zwykle jest to służebność związana z ustanowieniem tzw. drogi koniecznej przez dany grunt na nieruchomość pozbawioną dostępu do drogi publicznej (art. 145 § 1 kc). Należy przy tym zaznaczyć, że służebność drogowa może dotyczyć nie tylko przejazdu pojazdami mechanicznymi, ale także np. przechodu przez daną działkę czy możliwości przepędzania przez nią zwierząt gospodarskich. Innymi formami służebności gruntowej może być np. prawo do czerpania wody z ujęcia na nieruchomości obciążonej, parkowania na niej samochodu, a nawet dotyczyć możliwości otwarcia okna w przypadku, gdy narusza to granice działki. Kluczową kwestią jest to, że służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części (art. 285 § 2 kc).

Zasiedzenie służebności gruntowej – przesłanki

Służebność gruntowa może być ustanowiona na kilka sposobów. Do najczęstszych należą zawarcie stosownej umowy oraz droga sądowa, następnie służebność zwykle wpisywana jest do księgi wieczystej (nie ma takiego ustawowego wymogu). Prawo to ujawniane jest w Dziale III księgi wieczystej – Prawa, roszczenia i ograniczenia. 

Służebność gruntowa może zostać również nabyta przez zasiedzenie. Przesłankami zasiedzenia nieruchomości są (art. 172 § 1-2 kc):

• posiadanie jej przez 20 lat, jeśli odbywało się to w dobrej wierze;
• posiadanie jej przez 30 lat, jeśli odbywało się to w złej wierze (posiadacz wiedział, że nie ma praw do nieruchomości).

Z racji na specyficzny charakter służebności gruntowej (de facto jest w „posiadaniu” okresowo), w jej przypadku legislator wprowadził dodatkowy wymóg. Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 kc).

Zasiedzenie ma miejsce z mocy prawa, sąd jedynie na wniosek strony stwierdza, że zaistniało.

Urządzenie trwałe i widoczne – czyli jakie?

Kwestia, jakie urządzenie można uznać za „trwałe i widoczne”, często rodzi spory i ostateczna interpretacja zależy od sądu, który bada stan faktyczny. Warto zatem przyjrzeć się kilku reprezentatywnym orzeczeniom, które poruszają tę kwestię.

W Postanowieniu Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 20 października 1999 r. sygn. akt III CKN 379/98 wskazano, że za trwałe i widoczne urządzenie należy rozumieć trwałą postać widocznego przedmiotu będącego rezultatem pracy ludzkiej, który ponadto odpowiada treści służebności pod względem gospodarczym. Natomiast w wyniku czynności zniwelowania terenu i zasypania nierówności, nie powstał utwardzony konkretny szlak drożny o wytyczonym przebiegu.

W Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 11 maja 2000 r. sygn. akt I CKN 273/00 wyrażono pogląd, że utwardzone żwirem koleiny drogi stanowią trwałe i widoczne urządzenie gruntowe bowiem są one niewątpliwie efektem świadomego i pozytywnego działania ludzkiego mającego na celu przystosowanie do korzystania z gruntu służebnego, jako konkretnego szlaku drożnego o jednoznacznie wskazanej trasie jego przebiegu.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że „widoczne” nie zawsze oznacza „naziemne”. W Postanowieniu Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 13 września 2017 r. sygn. akt IV CSK 623/16 zauważono, że urządzenie widoczne to urządzenie postrzegalne dla każdego przeciętnego uczestnika obrotu. W konsekwencji podziemne urządzenia przesyłowe również spełniają przesłankę widoczności, jeżeli z innych łatwo dostępnych danych wynika niewątpliwie, że istnieją. Takimi danymi mogą być nawet mapy rozmieszczenia podziemnych urządzeń znane właścicielowi nieruchomości potencjalnie obciążonej, lub co do których istnieje powszechny dostęp.

W Postanowieniu Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 24 kwietnia 2002 r. sygn. akt V CKN 972/00, sąd zauważył, że rura kanalizacyjna, znajdując się – jak ustalono – pod powierzchnią gruntu na głębokości 1,5-2 m, nie jest widoczna. Widoczna jest natomiast część osadnika i stojąca na nim „szopa”. W tej sytuacji i przy ustaleniu, że kolejni właściciele nieruchomości obciążonej wiedzieli o istniejącej „rurze”, sądy obu instancji były władne przyjąć, że kanalizacja ta jest urządzeniem widocznym w rozumieniu art. 292 kc. Tego typu urządzenie z natury swojej nie może być w całości widoczne na powierzchni gruntu, z wyjątkiem części osadnika (w tej sprawie znajdował się on na innej nieruchomości niż rura).

Kto powinien być wykonawcą trwałego i widocznego urządzenia?

Różnice zdań dotyczą kwestii, kto powinien wykonać „trwałe i widoczne urządzenie”. Z jednej strony, część składów sędziowskich stoi na stanowisku, że warunkiem zasiedzenia służebności jest stworzenie trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza służebności (lub jego prawnego poprzednika). Z drugiej strony, istnieje pogląd, że obecne przepisy nie różnicują wykonawcy urządzenia, co oznacza, że może to być osoba trzecia, a nawet właściciel nieruchomości obciążonej.

Powyższym problemem zajęto się w Uchwale Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 9 sierpnia 2011 r. sygn. akt III CZP 10/11. Zgodnie z orzeczeniem, wykonawcą urządzenia powinna być osoba korzystająca ze służebności. Sąd argumentował, że gdy urządzenie wzniósł właściciel nieruchomości służebnej, jego szanse na dostrzeżenie korzystania z urządzenia przez osobę nieuprawnioną, zwłaszcza gdy właściciel nie korzysta na co dzień ze swej nieruchomości, są bowiem znikome lub w ogóle nie istnieją. Stają się natomiast duże, przez co pozwalają na podjęcie działań i zachowań chroniących własność, gdy urządzenie trwałe i widoczne zbuduje posiadacz nieruchomości władnącej.

Powyższe orzeczenie, choć wyrażony tam pogląd wydaje się obecnie dominujący, nie jest bez zastrzeżeń uznawane przez wszystkie sądy. Sąd Okręgowy w Sieradzu – I Wydział Cywilny w Postanowieniu z dnia 2 marca 2016 r. sygn. akt I Ca 49/16 odniósł się krytycznie do uchwały Sądu Najwyższego, wskazując, że w art. 292 kc nie ma mowy o osobie, która miałaby wykonać trwałe i widoczne urządzenie. Mówi się w nim jedynie o korzystaniu z urządzenia. Nie można pomijać znaczenia tego sformułowania. Gdyby zamiarem ustawodawcy było uzależnienie możliwości zasiedzenia od wykonania urządzenia przez posiadacza służebności, nadałby wskazanemu przepisowi inną treść.

Jak zauważył sąd w Sieradzu, budzi zastrzeżenia pogląd, że tylko urządzenia wykonane przez posiadacza nieruchomości stanowią widomy znak przestrzegający właściciela nieruchomości, iż istniejący na gruncie stan powstały na skutek działania osoby nieuprawnionej może doprowadzić do ograniczenia prawa własności. Taka sama funkcja ostrzegawcza dla właściciela związana z wykonaniem urządzenia zostanie zrealizowana również wówczas, gdy urządzenie wykona każda inna osoba niż właściciel nieruchomości obciążonej. (…) Powstaje w związku z tym pytanie, dlaczego taki posiadacz służebności nie mógłby nabyć jej przez zasiedzenie, mimo że sam nie wykonał trwałego i widocznego urządzenia, skoro funkcja ostrzegawcza związana z wykonaniem urządzenia jest nieistotna dla możliwości powzięcia przez właściciela nieruchomości wiadomości o posiadaniu przez niego służebności.

Przesłanki zasiedzenia służebności gruntowej – podsumowanie

Zasiedzenie służebności gruntowej stanowi szczególną formę nabycia praw do nieruchomości, której podstawy regulowane są przez przepisy Kodeksu cywilnego. Aby zasiedzenie zaszło, muszą zaistnieć przesłanki, w tym wymóg korzystania z trwałego i widocznego urządzenia.

Istnieją przy tym kontrowersje, zwłaszcza w kontekście interpretacji cech „trwałości i widoczności” oraz odnośnie wykonawcy wspomnianego urządzenia. Z jednej strony istnieje pogląd, że musi to być posiadacz służebności, z drugiej strony – że wykonawcą może być dowolna osoba, w tym właściciel nieruchomości obciążonej.

Niejednolitość stanowisk ma istotne znaczenie praktyczne, ponieważ wpływa na możliwości nabycia służebności przez zasiedzenie.
Właściciele nieruchomości oraz osoby zainteresowane stwierdzeniem zasiedzenia, aby móc skutecznie dochodzić swoich racji, powinny mieć świadomość, że jest to proces złożony, wymagający spełnienia określonych warunków oraz często precyzyjnej analizy prawnej.

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny

• Uchwałą Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 9 sierpnia 2011 r. sygn. akt III CZP 10/11

• Postanowienie Sądu Okręgowego w Sieradzu – I Wydział Cywilny z dnia 2 marca 2016 r. sygn. akt I Ca 49/16

• Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 20 października 1999 r. sygn. akt III CKN 379/98

• Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 11 maja 2000 r. sygn. akt I CKN 273/00

• W Postanowieniu Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 13 września 2017 r. sygn. akt IV CSK 623/16

• Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 24 kwietnia 2002 r. sygn. akt V CKN 972/00