Budowa kanalizacji a prawa do nieruchomości

Inwestycje polegające na budowie kanalizacji bywają uciążliwe. Mogą wiązać się m.in. z wysokimi kosztami przyłączenia do sieci, koniecznością uiszczenia opłaty adiacenckiej, a często również z ograniczeniem praw do nieruchomości czy nawet jej wywłaszczeniem. Jak wyglądają procedury i czy są sposoby na zminimalizowanie niedogodności?

Obecnie w wielu rejonach kraju większość budynków nadal nie jest podłączona do sieci kanalizacyjnych. Problem ten jest szczególnie zauważalny na terenach wiejskich oraz w mniejszych miejscowościach, głównie w regionach o niższej gęstości zaludnienia. Jednocześnie coraz ostrzejsze wymogi ochrony środowiska wymuszają na gminach inwestycje w systemy oczyszczania ścieków. W efekcie z każdym rokiem „białych plam” ubywa. W nadchodzących latach wielu właścicieli nieruchomości oraz użytkowników wieczystych będzie musiało obowiązkowo podłączyć swoje budynki do sieci kanalizacyjnych, często pod administracyjnym przymusem.

Budowa kanalizacji i rozbudowa istniejącej sieci kanalizacyjnej jako cel publiczny

Według definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, do urządzeń kanalizacyjnych zaliczane są:

• sieci kanalizacyjne,
• wyloty urządzeń kanalizacyjnych służących do wprowadzania ścieków do wód lub do ziemi,
• urządzenia podczyszczające i oczyszczające ścieki,
• przepompownie ścieków.

Powyższe wyszczególnienie jest istotne, ponieważ zgodnie z art. 6 pkt 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków zaliczają się do zadań realizujących cele publiczne.

Inwestycje polegające na budowie kanalizacji mogą liczyć na szereg ułatwień w porównaniu do projektów niebędących celami publicznymi. Przede wszystkim prace mogą być realizowane w uproszczonym trybie, a organy mają ustawowe narzędzia, aby przeprowadzić je nawet mimo niezgody właścicieli nieruchomości znajdujących się na trasie zaprojektowanej inwestycji.

Ograniczenie praw do nieruchomości w związku z budową kanalizacji

Inwestor realizujący budowę kanalizacji powinien przeprowadzić z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rokowania o uzyskanie zgody na wykonanie niezbędnych prac (art. 124 ust. 3 ugn). W przypadku, kiedy strony nie mogą dojść do porozumienia, inwestor występuje z wnioskiem do starosty o wydanie zgody na organicznie, w drodze decyzji, sposobu korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów kanalizacyjnych. Ograniczenie to następuje zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, zgodnie z wydaną przez organ decyzją lokalizacyjną (art. 124 ust. 1 ugn). Decyzji takiej może być nadany rygor natychmiastowej wykonalności (na wniosek inwestora), który uprawnia do niezwłocznego zajęcia nieruchomości i rozpoczęcia robót (art. 124 ust. 1a ugn).

Niezwłocznie po wybudowaniu kanalizacji nieruchomość powinna zostać przywrócona do stanu poprzedniego, jeżeli nie jest to możliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, właścicielowi przysługuje odszkodowanie odpowiadające wartości poniesionych szkód. Jeśli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu (art. 124 ust. 4 ugn). Trzeba bowiem pamiętać, że umiejscowienie rur na danym terenie bardzo mocno wpływa na perspektywy jego użytkowania – ogranicza możliwości zabudowy, sadzenia roślin o głębszym systemie korzeniowym itp.

W przypadku, gdy na skutek przeprowadzonych prac prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe, to właściciel nieruchomości lub jej użytkownik wieczysty może żądać, aby prawa do nieruchomości zostały nabyte od niego w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa (art. 124 ust. 5 ugn).

Obecnie po wybudowaniu kanalizacji zostaje zwykle ustanowiona tzw. służebność przesyłu, którą wpisuje się do księgi wieczystej. Uprawnia ona inwestora do wejścia na nieruchomość w celu dokonywania prac konserwacyjnych i remontowych. Wypłacane jest za nią wynagrodzenie, zwykle jednorazowe, a wyjątkowo – okresowe.

Wywłaszczenie nieruchomości pod kanalizację

Wywłaszczenia, czyli przymusowe odjęcie praw do nieruchomości, na cele związane z budową kanalizacji nie są częste. Mogą jednak zdarzyć się w przypadku, gdy inwestor zamierza na danych gruntach wybudować np. kolektor ścieków, przepompownię lub oczyszczalnię.

Pozbawianie praw do nieruchomości odbywa się wówczas na zasadach określonych w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Warto przy tym wyodrębnić klika elementów, które są charakterystyczne dla tego trybu:

• Ustalenie celu publicznego: na początku musi zostać określony cel publiczny uzasadniający wywłaszczenie, którym w tym przypadku jest budowa urządzeń kanalizacyjnych (art. 112 ust. 1 ugn).
• Rokowania z właścicielem nieruchomości: przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego podejmowane są próby dobrowolnego nabycia nieruchomości przez inwestora (np. gminę, miasto). Właścicielom proponuje się kompensatę finansową za przejęcie ich mienia, ewentualnie nieruchomość zamienną (art. 114 ust. 1 ugn).
• Decyzja o wywłaszczeniu: jeśli rokowania nie przyniosą rezultatu, to po 2 miesiącach wszczyna się postępowanie wywłaszczeniowe (art. 115 ust. 2 ugn). Organ przeprowadza rozprawę administracyjną i wydawana jest decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości. Decyzję tę wydaje starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej (art. 118 ust. 1 ugn).
• Ustalenie odszkodowania: w decyzji o wywłaszczeniu ustalone jest już odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość. Starosta ustala kwotę należności w oparciu o wycenę rzeczoznawcy majątkowego (art. 119 ust. 1 pkt 7 ugn).
• Wypłata odszkodowania: następuje ona w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu (art. 132 ust. 1 ugn).

Zaniżone odszkodowanie za wywłaszczenie pod kanalizację – co robić?

Rzeczoznawca majątkowy podczas szacowania wartości mienia, a następnie organy podczas ustalania wysokości odszkodowania powinny dochować staranności. Jeśli decyzja o wywłaszczeniu zawierająca odszkodowanie została wydana z naruszeniem prawa, to strona ma prawo odwołać się od niej w terminie 14 dni od dnia poinformowania jej o wydaniu decyzji (art. 129 § 2 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego, dalej: kpa). Odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu odpowiedzialnego za wydanie decyzji do organu wyższej instancji (art. 129 § 1 kpa).

Trzeba przy tym zaznaczyć, że kwestionowanie lokalizacji inwestycji będzie zwykle bardzo trudne, więc w szerszej perspektywie – raczej bezcelowe. Lepiej jest skupić się na aspekcie związanym z wysokością kompensaty finansowej. Jeśli odszkodowanie zostało ustalone wbrew obowiązującym przepisom, a przez to zaniżone, to istnieje realna możliwość podważenia decyzji i uchylenia jej we wskazanej części.

Opłata adiacencka w związku z wybudowaniem kanalizacji

Na osobach, których nieruchomości zostały podłączone do kanalizacji (albo jest taka techniczna możliwość) może dodatkowo ciążyć obowiązek uiszczenia specjalnej daniny. Zgodnie bowiem z art. 144 ugn, właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej (w tym kanalizacji) przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich (przeczytaj też: Opłata adiacencka – co to jest?)

Zgodnie z przepisami, ustalenie opłaty adiacenckiej zależy od wzrostu wartości majątku i następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem kanalizacji, a wartością, jaką nieruchomość ma po jej wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały (art. 146 ust. 1-2 ugn).

Jeżeli budowę kanalizacji dofinansowała strona, to ewentualne nakłady powinny zostać uwzględnione podczas ustalania należności (art. 148 ust. 4 ugn).

Wyposażenie nieruchomości w przydomową oczyszczalnię ścieków bytowych

Czy można uniknąć niedogodności związanych z budową kanalizacji? Trzeba pamiętać, że jeżeli sieć kanalizacyjna powstaje w danej miejscowości, to właściciele mają obowiązek przyłączenia do niej swoich nieruchomości (art. 5 ust. 1 pkt 2 Ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, dalej: uczp). W zależności od położenia nieruchomości, koszty mogą być bardzo duże, tzn. sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Gminy natomiast – jeżeli w ogóle – dotują takie inwestycje zazwyczaj w niewielkiej kwocie. Zwykle dopłaty wynoszą kilkaset złotych.

Jeżeli właściciel odmawia podłączenia się do sieci, wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaje decyzję nakazującą wykonanie obowiązku, co podlega egzekucji w trybie przepisów Ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (art. 5 ust. 7-9 uczp).

Wykonanie przyłącza do sieci kanalizacyjnej nie jest obowiązkowe w przypadku, gdy została ona wyposażona w przydomową oczyszczalnię ścieków spełniającą wymagania określone w przepisach odrębnych (art. 5 ust. 1 pkt 2 uczp). Trzeba przy tym zaznaczyć, że nie każda nieruchomość będzie spełniać warunki do instalacji takiej oczyszczalni (np. ze względu na jej wielkość, uwarunkowania środowiskowe itp.). Jeżeli koszt podłączenia do kanalizacji przekracza kilkanaście tysięcy złotych, a sama inwestycja może wywołać inne negatywne skutki (np. wpłynąć na możliwości użytkowania nieruchomości), to warto rozważyć zainwestowanie w taką oczyszczalnię.

Co powinni wiedzieć właściciele nieruchomości w związku z budową kanalizacji – podsumowanie

Budowa kanalizacji jest nieodzownym elementem rozwoju infrastruktury technicznej, szczególnie w obliczu rosnących wymogów ochrony środowiska. Właściciele nieruchomości muszą mieć jednak świadomość, że proces inwestycyjny może wiązać się z ograniczeniami ich praw do nieruchomości, a w skrajnych przypadkach nawet z wywłaszczeniami. Kluczowa jest wiedza na temat procedur związanych z budową sieci, potencjalnymi niedogodnościami, a także prawami przysługującymi w ramach roszczeń odszkodowawczych. W wielu przypadkach istnieje szansa zminimalizowania niedogodności, a w niektórych – nawet na uniknięcie przymusowego podłączenia do sieci.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego
• Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków
• Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach