Budowa megalotniska w centralnej Polsce od początku budzi skrajne emocje. Protesty mieszkańców obszaru zagrożonego wywłaszczeniem zwracały uwagę dziennikarzy i opinii publicznej w czasie władzy obozu Prawa i Sprawiedliwości. Po zmianie frakcji rządzącej miała zostać zbadana zasadność realizacji inwestycji. Zapowiadane i oczekiwane audyty, prowadzone były pod okiem nowego pełnomocnika rządu ds. CPK Macieja Laska. Dziś już chyba nie budzi niczyjej wątpliwości, że rząd polski będzie dążył do realizacji projektu, a co za tym idzie mieszkańców Baranowa, Teresina i Wiskitek, którzy nie zostali objęci PDN, czekają wywłaszczenia.
Wywłaszczenie nieruchomości decyzją lokalizacyjną
Kluczowa z perspektywy mieszkańców i właścicieli nieruchomości leżących w obszarze budowy komponentu lotniskowego jest decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK. Ta decyzja wywołuje m.in. następujące skutki prawne:
– dokonuje podziału i scalenia nieruchomości w liniach rozgraniczających teren inwestycji, zgodnie z wnioskiem Spółki Celowej,
– zobowiązuje do wydania nieruchomości, opróżnienia lokali i innych pomieszczeń oraz uprawnia do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez Spółkę Celową, w terminie określonym w decyzji,
– przenosi własność nieruchomości na rzecz Spółki Celowej za odszkodowaniem.
Pierwotnie wniosek o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji w zakresie CPK został złożony jeszcze przez poprzednią ekipę rządzącą. Wojewoda Mazowiecki zwrócił przedmiotowy wniosek w lutym 2024 roku ze względu na braki formalne. Na uzupełnienie braków został wyznaczony 60-dniowy termin. 5 kwietnia 2024 roku został złożony wniosek o wydłużenie terminu, do którego organ się przychylił. Ostatecznie wniosek został uzupełniony w dniu 20 maja 2024 roku. Ustawodawca nie wskazuje w specustawie terminu na rozpoznanie wniosku, więc zastosowanie mają terminy ogólne z kodeksu postępowania administracyjnego. Spółka CPK spodziewa się, że decyzja zostanie wydana do grudnia bieżącego roku. Przejście prawa własności nieruchomości na rzecz Spółki Celowej następuje z dniem, w którym decyzja stanie się ostateczna.
Organ i procedura ustalenia odszkodowania
Wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej. Wysokość odszkodowania odpowiada wartości utraconego prawa. W ramach odszkodowania może za zgodą właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego, zostać przyznana nieruchomość zamienna. Wysokość odszkodowania ustala w postępowaniu administracyjnym ten sam organ, który jest zobowiązany do wydania decyzji o lokalizacji inwestycji, tj. Wojewoda Mazowiecki. Postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania wszczyna się z dniem doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji lokalizacyjnej.
Ważne, aby dobrze rozumieć konsekwencje ustalenia odszkodowania w postępowaniu administracyjnym. Takie postępowanie kończy się co do zasady decyzją organu, która nie jest uzależniona od subiektywnego przekonania strony dotyczącego wartości utraconego prawa. Wartość nieruchomości określa w operacie szacunkowym uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Właścicielowi nieruchomości przysługuje prawo do aktywnego udziału w postępowaniu, ale jeśli pozostanie on bierny, to niezbędne czynności odbędą się bez jego udziału.
Od decyzji Wojewody Mazowieckiego ustalającej odszkodowanie strona ma prawo wnieść odwołanie. Składa się je za pośrednictwem wojewody do ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w terminie 14 dni od daty doręczenia decyzji. Minister może przychylić się do odwołania strony, uchylając lub zmieniając decyzję wojewody, lub uznać je za niezasadne i utrzymać decyzję w mocy. Po wyczerpaniu drogi administracyjnej stronie przysługuje prawo do złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a w razie niekorzystnego wyroku, skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Można powiedzieć, że postępowanie dopuszcza cztery instancje: dwie administracyjne i dwie sądowo-administracyjne. Przesłanką skutecznego wnoszenia środków zaskarżenia nie jest subiektywne przekonanie o niesprawiedliwości, ale obiektywny fakt naruszenia prawa przez organy.
Ugoda w postępowaniu administracyjnym
Zarówno Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, jak i Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, przewidują możliwość ustalenia odszkodowanie w formie ugody. W oparciu o pierwszy ze wskazanych aktów prawnych strona ma prawo wskazać wolę zastosowania takiego rozwiązania w terminie 14 dni od daty doręczenia jej zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK. W tym samym terminie strona ma prawo żądać przedstawienia jej ofert nieruchomości zamiennych. W odpowiedzi na taki wniosek Spółka Celowa musi odpowiednio przedstawić ofertę przynajmniej dwóch nieruchomości zamiennych i/lub przystąpić do negocjacji. Jeśli strony porozumieją się w zakresie nieruchomości zamiennej, to jej nabycie następuje w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Jeśli strony ugodzą się co do wysokości odszkodowania, Wojewoda Mazowiecki zatwierdza treść porozumienia, jeżeli charakter sprawy na to pozwala i nie sprzeciwiają się temu przepisy szczególne. Jeśli do zawarcia porozumienia nie dojdzie w terminie dwóch miesięcy od daty wszczęcia postępowania o ustalenie odszkodowania, to jego wysokość zostanie ustalona w drodze decyzji administracyjnej.
Program Dobrowolnych Nabyć
Spółka Celowa dla obszaru objętego wnioskiem o wydanie decyzji lokalizacyjnej prowadzi obecnie tzw. Program Dobrowolnych Nabyć. Każdy z właścicieli nieruchomości może do niego przystąpić, a spółka uprawniona jest do przedstawienia oferty nabycia na warunkach określonych w ustawie o Centralnym Porcie Komunikacyjnym. Oferta może być skonstruowana w oparciu o jeden z opisanych w ustawie modeli. Część z nich zawiera aspekty uznaniowości w zakresie proponowanej kwoty. Takie możliwości spotykają się z zarzutem, że tryby nabycia przez Spółkę za środki publiczne nie są transparentne i powodują nierówności w traktowaniu obywateli. Należy jednak pamiętać, że niniejsza relacja zakłada dobrowolność po obu stronach: Spółka może, ale nie musi przedstawić konkretnej oferty, a właściciel nieruchomości może, ale nie musi jej przyjąć. Jeśli nieruchomość znajduje się w obszarze objętym wnioskiem o decyzję lokalizacyjną, to racjonalna decyzja strony powinna się opierać na wyborze najkorzystniejszej oferty również z uwzględnieniem zasad przyszłego wywłaszczenia. Ze względu na wielość możliwych rozwiązań i fakt, że każda nieruchomość wyceniana jest indywidualnie, odpowiedź na tak zadane pytanie nie jest możliwa bez szczegółowej analizy dokonanej przez ekspertów.
Program Dobrowolnych Nabyć prawdopodobnie będzie prowadzony do czasu wydania decyzji lokalizacyjnej – potem stanie się bezprzedmiotowy.
Prawa i obowiązki właściciela nieruchomości
Najważniejszym obowiązkiem właściciela nieruchomości jest jej opróżnienie i wydanie na cel realizacji inwestycji zgodnie z treścią decyzji. Ustawodawca nie pozostawia tutaj pola na indywidualną niezgodę. Jeśli do wydania nieruchomości nie dojdzie dobrowolnie, to możliwe jest zastosowanie środków przymusu w trybie egzekucji administracyjnej. Egzekutor będzie uprawniony do opróżnienia nieruchomości na koszt i ryzyko właściciela (ruchomości zostaną mu wydane do innej nieruchomości lub zmagazynowane na jego koszt i ryzyko) oraz do przejęcia posiadania. Czynności mogą zostać wykonane w asyście policji lub innych służb mundurowych, w skrajnych przypadkach z użyciem przymusu bezpośredniego. Z drugiej strony ustawodawca zachęca do szybkiego i dobrowolnego wydania nieruchomości w zamian za powiększenie odszkodowania o dodatkową premię w wysokości pięciu procent.
Najważniejszym prawem właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości jest prawo do słusznego odszkodowania. Co do zasady, ma ono odpowiadać rynkowej wartości utraconego prawa. Doświadczenie uczy, że często prawo to jest naruszane i dochodzi do zaniżenia wartości odszkodowania oraz przekroczenia ustawowych terminów na jego ustalenie i wypłatę. Tylko aktywna postawa strony w toku postępowania daje szansę na faktyczną obronę własnych interesów. Strona ma prawo zapoznawać się z materiałem dowodowym, wypowiadać się w jego sprawie, składać własne wnioski dowodowe oraz wnosić środki odwoławcze. Jeśli dochodzi do przewlekłości postępowania lub bezczynności organu, strona uprawniona jest do złożenie ponaglenia, a następnie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Operat szacunkowy
Operat szacunkowy jest kluczowym dowodem w postępowaniu o ustalenie odszkodowania. Sporządza go uprawniony rzeczoznawca majątkowy na zlecenie wojewody. Rzeczoznawca ma być w postępowaniu obiektywny i niezależny, ale czasem zarówno wojewoda, a co gorsza również inwestor wyrażają swoje oczekiwania co do jego pracy, np. wyboru metodologii. Sam organ nie ma kwalifikacji w zakresie wyceny, a co za tym idzie niezbędnej wiedzy specjalnej, aby ocenić wszystkie aspekty poprawności sporządzenia operatu. Zgodnie z dominującym orzecznictwem organ ma obowiązek zweryfikowania dowodu pod kątem kompletności, spójności oraz logiczności zawartych w nim informacji. Poprawność metodologiczną może badać tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.
Obrona własnych interesów przez właściciela nieruchomości polega na kontrolowaniu poprawności sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, w szczególności w kierunku ewentualnego zaniżenia wartości nieruchomości. Do takich sytuacji dochodzi niestety często. Wyceny dokonywane przez różnych rzeczoznawców majątkowych różnią się ze względu na metodologię wyceny, przyjęte do porównań nieruchomości, wybór cech cenotwórczych i ocenę ich wpływu na wartość nieruchomości, a także inne decyzje, których ekspert dokonuje w granicach tzw. wiedzy specjalnej. Jeśli skutecznie zostaną podniesione zarzuty popełnienia błędów przy sporządzaniu operatu, to rzeczoznawca może je poprawić poprzez sporządzenie nowej wyceny lub organ może powołać nowego rzeczoznawcę.
Metodologia wyceny
Wyboru metodologii wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Już ta pierwsza decyzja determinuje wynik, a co za tym idzie wpływa na wysokość wypłaconego stronie odszkodowania. Co do zasady, rzeczoznawca majątkowy ustala wartość rynkową nieruchomości. Do ustalenia wartości rynkowej posłuży np. podejście porównawcze. W ramach tego podejścia możliwe jest zastosowanie metody porównywania parami lub korygowania ceny średniej. W pierwszej metodzie do porównań wystarczą trzy transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianej, w drugiej rzeczoznawca musi użyć przynajmniej kilkunastu transakcji. Obszar rezerwacji pod lotnisko CPK od lat wpływa na rynek lokalny ze względu na szczególne uregulowania prawne dla tego obszaru. Trudno powiedzieć, czy rzeczoznawcy majątkowi uznają transakcje z gmin Baranów, Wiskitki i Teresin za podobne do nieruchomości wycenianych. A może największym podobieństwem cechują się transakcje dokonywane przez Spółkę Celową w ramach Programu Dobrowolnych Nabyć? Jeśli z nieruchomości był lub mógł być uzyskiwany dochód, to rzeczoznawca dla ustalenia wartości rynkowej może zastosować podejście dochodowe. Gdy trudno inaczej wyliczyć wartość, do dyspozycji pozostaje podejście mieszane.
Jeśli na rynku nie występowały transakcje nieruchomościami podobnymi, to rzeczoznawca zastosuje podejście kosztowe i określi koszt odtworzenia nieruchomości (określa się tzw. wartość odtworzeniową). Ten da się oczywiście określić tylko dla naniesień, tj. budynków, budowli, nasadzeń, czy zasiewów. Nieruchomości gruntowej nie da się odtworzyć, więc dla tej części składnika majątkowego trzeba ustalić wartość rynkową.
Rynkowa wartość utraconego prawa
Czym jest wartość rynkowa? Przyjmuje się, że wartość rynkowa nieruchomości odpowiada najbardziej prawdopodobnej cenie, za którą możliwa byłaby sprzedaż nieruchomości w warunkach, w których nie występuje przymus. Warunki rynkowe to takie, w których możliwych kupujących jest więcej, kupujący mają do wyboru inne nieruchomości, transakcja nie jest dokonywana pod presją czasu, czyli możliwa była odpowiednia ekspozycja przedmiotu oferty.
Polski ustawodawca uznał, że ustalenie odszkodowania równego rynkowej wartości nieruchomości realizuje konstytucyjną zasadę słusznego odszkodowania za wywłaszczenie. Należy zwrócić uwagę, że nie jest to jedyne możliwe rozwiązanie systemowe. Odmiennie kwestię wywłaszczeń postrzega np. Bank Światowy, który w normie OP 4.12 dotyczącej przymusowych przesiedleń wskazuje, że odszkodowanie za wywłaszczenie nie może być niższe, niż koszt fizycznego odtworzenia nowej nieruchomości w podobnym standardzie. Takie rozwiązanie jest korzystniejsze dla wywłaszczonych, ale polski system prawa jest ukształtowany odmiennie.
Przeznaczenie planistyczne nieruchomości
Pierwszą i chyba najważniejszą cechą nieruchomości decydującą o jej wartości jest jej przeznaczenie planistyczne, z którego wynika możliwy sposób zagospodarowania. Sposób ustalenia przeznaczenia planistycznego określa art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. W pierwszej kolejności badamy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w przypadku jego braku wydane dla nieruchomości decyzje o warunkach zabudowy, w przypadku ich braku faktyczny sposób zagospodarowania lub postanowienia planu ogólnego – do czasu uchwalenia przez gminę planu ogólnego jego funkcję pełni studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Od ogólnej zasady, wynikającej z ustawy o gospodarce nieruchomościami, istotne odstępstwo wprowadza tzw. Rozporządzenie obszarowe. Ustanawia ono szczególne zasady dla nieruchomości, na których ma powstać przyszłe lotnisko, w tym wygasza wydane decyzje o warunkach zabudowy. Należałoby to interpretować w taki sposób, że istniejące dla nieruchomości uprawnienia wygasły, co doprowadzi do obniżenia wysokości odszkodowania.
Z uwzględnieniem powyżej opisanych zasad poszczególne nieruchomości będą wyceniane zgodnie z przeznaczeniem planistycznym, jakie posiadają. Nieruchomości o przeznaczeniu na cele budowy mieszkaniowej jednorodzinnej w trakcie wyceny będą porównywane z transakcjami nieruchomościami przeznaczonymi na cele mieszkaniowe, tereny rolnicze będą porównywane do rolniczych itd.
Zasada korzyści
Dla celów ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie Ustawa o gospodarce nieruchomościami ustanawia tzw. zasadę korzyści. Zgodnie z jej brzmieniem, wartość nieruchomości określa się zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem, chyba że zmiana przeznaczenia zgodna z celem wywłaszczenia powoduje wzrost wartości nieruchomości. Nowe przeznaczenie wynikać będzie z decyzji lokalizacyjnej.
Jak wynika z wcześniejszej analizy, wartość nieruchomości ustala się poprzez porównanie tej wycenianej do transakcji rynkowych z uwzględnieniem podobieństwa, w szczególności w zakresie przeznaczenia. Rzeczoznawcy majątkowi będą musieli zmierzyć się z największym wyzwaniem: ustaleniem cen transakcyjnych gruntów pod budowę lotniska. W tym wypadku – lotniska szczególnego, które nie ma precedensu w skali kraju. Rzeczoznawca z pewnością nie zidentyfikuje żadnych transakcji na rynku lokalnym. Skutku prawdopodobnie nie przyniesie również terytorialne rozszerzenie rynku do regionalnego, a nawet krajowego. Transakcje nie mogą być też zbyt odległe w czasie: nowe rozporządzenie dotyczące wyceny nieruchomości ogranicza okres badania do dwóch lat wstecz przed datą wykonania wyceny. W wyjątkowych sytuacjach dopuszczalne jest zwiększenie tego zakresu, co wymaga od rzeczoznawcy uzasadnienia. Wykorzystywanie podczas szacunków wartości wynikających z wypłaconych odszkodowań za wywłaszczenie wzbudza kontrowersje. Istnieją jednak orzeczenia, w których sądy stoją na stanowisku, że w przypadku braku transakcji rynkowych gruntami drogowymi można uwzględniać decyzje o odszkodowaniach. Poprzez analogię rzeczoznawca mógłby więc wykorzystywać kwoty z odszkodowań również w przypadku wycen gruntów pod CPK.
Co prawda celem ogólnym jest budowa lotniska, ale projekt przewiduje różne przeznaczenia szczegółowe. Poza lotniskowym znajdą się tam cele m.in. drogowe czy kolejowe. Rozwiązaniem jest zatem analiza danej nieruchomości pod kątem tego, pod jaki element infrastruktury lotniska zostanie ona przeznaczona. W efekcie grunty mogłyby być wyceniane np.:
– jako zieleń – w przypadku ich przeznaczenia pod teren trawiasty lotniska,
– jako nieruchomości usługowe – w sytuacji przeznaczenia pod terminal,
– jako droga – w razie przeznaczenia pod drogę kołowania czy pod pas startowy.
Skutkiem trudności związanych z ustaleniem rynku transakcji podobnych do nieruchomości lotniskowych będzie wybór między: rozszerzeniem badania rynku poza granice kraju, przyjęciem szerszej definicji nieruchomości podobnych (nabywanych na realizację celów publicznych, np. drogowych) lub szczegółowym analizowaniem przeznaczenia nieruchomości w ramach infrastruktury lotniskowej. Konsekwencje takiego wyboru lub interpretacji przepisów przez organy będą miały kolosalne znaczenie dla wysokości ustalonego i wypłaconego odszkodowania.
Cechy cenotwórcze
Na wartość wpływają również inne, poza przeznaczeniem, cechy nieruchomości. Ustawodawca wprost wymienia m.in. położenie – ale bez wskazania jakie położenie wpływa korzystnie, a jakie odwrotnie. Już na tej cesze widać, że atrakcyjność nieruchomości podlega interpretacji. Rodzi się pytanie, czy za bardziej atrakcyjną należałoby uznać nieruchomość położoną bliżej zabudowy miejskiej, czy bliżej lasu i jeziora; czy położenie przy drodze podnosi, czy obniża wartość nieruchomości itd. Poza ww. wymienionymi ustawowo cechami, istnieje w zasadzie nieograniczony katalog cech nieruchomości, które mogą potencjalnie wpływać na wartość: ukształtowanie terenu, uzbrojenie działki w media, kształt i wielkość nieruchomości, klasa gruntu itp.
W teorii rzeczoznawca majątkowy jest w stanie zbadać metodami statystycznymi, które cechy nieruchomości i w jaki sposób wpływają na jej wartość. W praktyce, wielu rzeczoznawców posługuje się metodami heurystycznymi, kryjącymi się pod pojemnym pojęciem wiedzy specjalnej. Same metody statystyczne również mogą nie zadziałać, jeśli rynek nie jest idealny: nie zawiera wystarczająco wielu zróżnicowanych transakcji, pozwalających na uzyskanie obiektywnych i statystycznie istotnych wyników. Często prowadzi to do subiektywnych ocen dokonywanych przez ekspertów, które trudno zanegować.
Własne wnioski dowodowe
W toku postępowania administracyjnego o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie strona ma prawo (ale nie obowiązek) do aktywnego uczestnictwa, w tym: zapoznawania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym, wypowiadania się w sprawie, ale również do składania własnego materiału dowodowego. Kluczowym dowodem jest ten pozwalający na ustalenie wartości nieruchomości, czyli operat szacunkowy. Jeśli strona ma zamiar udowodnić, że w operacie sporządzonym na zlecenie wojewody doszło do zaniżenia wartości, to może przedstawić w poczet materiału dowodowego operat sporządzony na własne zlecenie, tzw. kontroperat. Statystyki wskazują, że organy preferują operaty „własnych” rzeczoznawców i w zasadzie nie zdarza się, że odszkodowanie jest ustalane na podstawie kontroperatu. Niemniej właściwe użycie kontroperatu pomoże udowodnić, że w postępowaniu doszło do naruszenia prawa.
Jedynym podmiotem uprawnionym do weryfikacji, czy dany operat został sporządzony zgodnie z prawem i standardami zawodowymi jest organizacja zrzeszająca rzeczoznawców majątkowych. Organy nie korzystają z ocen stowarzyszeń, ale dopuszczają jako dowód ocenę wykonaną na zlecenie strony. Negatywna ocena nie dyskwalifikuje operatu, jako dowodu w sprawie, ale w praktyce raczej się nie zdarza, żeby organ takiej oceny nie uwzględnił.
Katalog środków dowodowych w postępowaniu administracyjnym jest otwarty, co oznacza, że należy dopuścić jako dowód wszystkie środki, które mogą przyczynić się do wyjaśnienia sprawy i ustalenia prawdy obiektywnej. W praktyce na różne okoliczności składa się opinie geodetów, urbanistów, statystyków i innych specjalistów. Strona może również wnioskować o dodatkowe oględziny w terenie, czy rozprawę w postępowaniu administracyjnym. Należy jednak pamiętać, że wszystkie opinie strona musi zlecić na własny koszt, a środki z tego tytułu nie zostaną zwrócone, nawet jeśli ich użycie było zasadne. Koszty te bywają znaczne: koszt operatu wynosi od kilkuset złotych do kilkunastu tysięcy złotych, koszt oceny operatu przez stowarzyszenie od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.
Odwołanie od decyzji ustalającej odszkodowanie
Od decyzji ustalającej odszkodowanie za wywłaszczenie stronie postępowania przysługuje odwołanie do wyższej instancji. Odwołanie składa się w terminie 14 dni od daty doręczenia decyzji za pośrednictwem organu pierwszej instancji. Przekładając to na postępowania w sprawie komponentu lotniskowego Centralnego Portu Komunikacyjnego: odwołanie od decyzji ustalającej odszkodowanie wnosić należy do Ministra Rozwoju i Technologii za pośrednictwem Wojewody Mazowieckiego.
Strona nie jest zobowiązana do wskazywania w odwołaniu konkretnych przepisów prawa, na które się powołuje. Warto jednak wykazać w jaki sposób doszło do naruszenia prawa przy ustalaniu odszkodowania – sama niezgoda strony z kwotą odszkodowania, nie stanowi wystarczającego argumentu.
Odwołanie może być rozstrzygnięte na trzy możliwe sposoby, tj.:
- utrzymanie decyzji w mocy – jeśli Minister uzna je za niezasadne,
- uchylenie decyzji i przekazanie do ponownego rozpoznania – jeśli Minister stwierdzi naruszenie prawa,
- zmiana decyzji ustalającej odszkodowanie – jeśli Minister stwierdzi naruszenie prawa a zebrany materiał dowodowy pozwoli na ustalenie odszkodowania w prawidłowej wysokości.
W przypadku każdego z rozstrzygnięć równie ważne, jak samo orzeczenie, może okazać się uzasadnienie.
Zaliczka na poczet odszkodowania
Zaliczka na poczet odszkodowania za wywłaszczenie jest jednym z tematów, w zakresie których ustawodawca uznał, że należy zróżnicować prawa wywłaszczonych na różne cele publiczne. Każda ze specustaw inaczej normuje tę kwestię – inne są wysokości i zasady przyznania zaliczki dla osób wywłaszczonych na cele drogowe, przeciwpowodziowe, kolejowe, czy CPK. Odmienne traktowanie właścicieli nieruchomości, ze względu na cel wywłaszczenia, nie ma żadnego racjonalnego uzasadnienia, ale tak stanowi obowiązujące prawo.
Ustawa o Centralnym Porcie Komunikacyjnym daje prawo do ubiegania się o wypłatę, jako zaliczki, 85% kwoty odszkodowania ustalonej w decyzji organu pierwszej instancji, ale tylko dla właścicieli nieruchomości zabudowanych budynkiem. Właściciele nieruchomości gruntowych, na wypłatę środków, będą musieli oczekiwać do czasu uzyskania waloru ostateczności przez decyzję o lokalizacji inwestycji oraz decyzję o ustaleniu odszkodowania. Doświadczenie wskazuje, że wypłata środków nastąpi po kilkunastu miesiącach, o ile żadna ze stron nie będzie kwestionowała wysokości ustalonego odszkodowania. Wnoszone odwołania mogą cały proces wydłużyć nawet do kilku lat. Trzeba przyznać, że to bardzo niski standard ochrony praw stron postępowania, nawet na tle innych, i tak rygorystycznych specustaw.
Postępowanie sądowo-administracyjne
Całe postępowanie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie toczy się w trybie administracyjnym przed Wojewodą Mazowieckim w pierwszej instancji i przed Ministrem Rozwoju i Technologii po wniesieniu odwołania. Jeśli odwołanie nie przyniesie oczekiwanego skutku, tj. nie doprowadzi do uchylenia lub zmiany skarżonej decyzji, to niezadowolona z rozstrzygnięcia strona uzyskuje uprawnienie do złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Wyrok sądowy może uchylić decyzje administracyjne wydane z naruszeniem prawa.
Wnosząc skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego należy liczyć się z obowiązkiem wniesienia opłaty stosunkowej w następującej wysokości:
– 4% wartości przedmiotu zaskarżenia, jeśli ten jest niższy niż 10 000 złotych
– 3% wartości przedmiotu zaskarżenia mieszczącego się w przedziale 10 000 – 50 000 złotych
– 2% wartości przedmiotu zaskarżenia mieszczącego się w przedziale 50 000 – 100 000 złotych
– 1% wartości przedmiotu zaskarżenia, jeśli ten jest wyższy niż 100 000 złotych.
Wartość przedmiotu zaskarżenia równa się wysokości ustalonego odszkodowania lub wysokości różnicy pomiędzy odszkodowaniem ustalonym a tym, którego domaga się strona.
Od wyroku wojewódzkiego sądu administracyjnego można złożyć skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Przewlekłość postępowania
Specustawa o CPK wskazuje termin wszczęcia postępowania o ustalenie odszkodowania na dzień doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji lokalizacyjnej. Następnie ustawodawca przewiduje termin dwóch miesięcy na zawarcie pomiędzy stronami ugody dotyczącej nieruchomości zamiennej lub wysokości odszkodowania. Jeśli do zawarcia ugody nie dojdzie, odszkodowanie ustala się w drodze decyzji. Ustawa o CPK nie przewiduje żadnego terminu załatwienia sprawy, więc zastosowanie będą miały terminy ogólne z kodeksu postępowania administracyjnego: miesiąc lub dwa miesiące dla spraw szczególnie skomplikowanych. Niestety doświadczenie wskazuje, że organy nie dochowują ustawowych terminów. Na taką okoliczność ustawodawca przewidział środki prawne.
Niedochowanie terminów ustawowych można podzielić na dwie formy naruszenia prawa przez organ:
– bezczynność organu, jeśli sprawy nie załatwiono w ustawowym terminie ze względu na brak podjęcia czynności w tym zakresie,
– przewlekłość postępowania, jeśli postępowanie jest prowadzone dłużej niż jest to niezbędne do załatwienia sprawy.
W praktyce, strona może nie być w stanie rozróżnić, do którego ze stanów doszło w konkretnej sprawie. Na szczęście podejmowane środki obrony własnego interesu są analogiczne. W pierwszej kolejności strona jest uprawniona do złożenia ponaglenia do organu wyższego szczebla. W dalszej kolejności możliwe jest złożenie skargi na działania organu do wojewódzkiego sądu administracyjnego. W toku takich postępowań powinno dojść do stwierdzenia bezczynności lub przewlekłości (ewentualnie z rażącym naruszeniem prawa), wyjaśnienia przyczyn niezałatwienia sprawy i wskazania terminu jej załatwienia. Organ może ponadto orzec o przyznaniu stronie dodatkowych środków pieniężnych lub ukarać organ grzywną.
Skuteczna obrona własnych interesów
Nie ma wątpliwości, że postępowanie o ustalenie odszkodowania dotyczy ważnego interesu strony. Poruszanie się w obszarze nowym, skomplikowanym i podatnym na szereg błędów wymaga specjalistycznej wiedzy i zaangażowania. W sposób uproszczony można spróbować udzielić kilku porad właścicielom nieruchomości, na których ma powstać lotnisko:
– Nie pozostawaj bierny. Organ może przeprowadzić postępowanie bez aktywnego uczestnictwa strony, a co więcej ułatwia mu to postępowanie, ale tylko strona ma motywację do dbania o swoje prawa.
– Korzystaj tylko z rzetelnej wiedzy. W szczególności wynikającej z obowiązujących przepisów prawa. Dla skutecznej obrony własnych interesów niezbędna jest wiedza przynajmniej z dwóch obszarów: prawa i wyceny nieruchomości. Nie można skutecznie bronić swojego interesu bez obiektywnej oceny wartości nieruchomości.
– Korzystaj z doradztwa bezstronnych i sprawdzonych specjalistów.
– Pamiętaj, że spółka CPK ma przeciwstawny do Twojego interes ekonomiczny – mniejsze odszkodowania, to większa oszczędność.
– Nie ignoruj przewlekłości i bezczynności organu – to naruszenie prawa.
– Odwołuj się z rozwagą – nieuzasadnione wnoszenie środków odwoławczych może działać na niekorzyść strony.
Podsumowanie
Wywłaszczenie jest najdalej idącą ingerencją w konstytucyjnie chronione prawo własności. W zamian za pozbawienie prawa własności ustawodawca gwarantuje słuszne odszkodowanie. Niestety deklaracje na dużym poziomie ogólności nie dają się zastosować wprost. Przepisy szczegółowe zdają się zabezpieczać głównie interes inwestora publicznego. Inwestycje mają powstawać sprawnie, szybko i tanio. Nikt nie powinien zazdrościć właścicielom nieruchomości, które okazują się niezbędne do realizacji celów publicznych.
Obecna władza, będąc jeszcze w opozycji, obiecywała właścicielom nieruchomości ustawową poprawę ich sytuacji. Trzymamy kciuki za powodzenie tej misji.
Źródła:
Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego.
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 listopada 2022 r. w sprawie gmin, na których terenie będą stosowane szczególne zasady związane z realizacją inwestycji celu publicznego w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego
Norma Banku Światowego OP 4.12 – Involuntary Resettlement
Budowa drogi S8 Ząbkowice Śląskie – Bardo: jak przygotować się na wywłaszczenie?
Budowa drogi S8 na odcinku Ząbkowice Śląskie – Bardo zbliża się wielkimi krokami. Podczas ostatniego spotkania informacyjnego 21 listopada 2024 r. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych …
Budowa drogi S8 Wrocław – Łagiewniki: jak powiększyć odszkodowanie?
Coraz bliżej do wydania ZRID dla trasy S8 Wrocław – Łagiewniki. Budowa drogi ekspresowej wymaga przejęcia prywatnych nieruchomości. Właściciele gruntów przeznaczonych do wywłaszczenia powinni już …
