Co zrobić, jeśli gmina uchwaliła przeznaczenie drogowe na Twojej nieruchomości?

przeznaczenie nieruchomości pod drogę

Decyzje gmin w zakresie planowania przestrzennego mogą znacząco wpłynąć na właścicieli nieruchomości. Jeśli Twoje mienie zostało oznaczone jako nieruchomość drogowa, nie musisz biernie tego akceptować. W artykule przedstawiamy możliwe kroki prawne, które pomogą ochronić Twoje interesy.

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, należy do tzw. zadań własnych gminy (art. 3 ust. Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej upzp). W ramach przyznanego tej jednostce samorządowej władztwa planistycznego, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), ustala się przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy (art. 4 ust. 1 upzp).

Czy gmina może zabrać część działki pod drogę?

Gmina może wytyczyć w planie przebieg drogi, co ma istotne konsekwencje dla właścicieli nieruchomości. Przeznaczenie działki pod drogę gminną lub o innym statusie (powiatową, krajową, wewnętrzną) w praktyce skutkuje ograniczeniem możliwości swobodnego dysponowania gruntami, a także zmniejszeniem wartości rynkowej całej nieruchomości. Trzeba przy tym pamiętać, że właściciel gruntu nie ma przy tym pewności, kiedy – i czy w ogóle – taka inwestycja zostanie zrealizowana. 

Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, której przeznaczenie planistyczne zostało zmienione na cele drogowe, nie musi biernie oczekiwać na rozwój sytuacji ani żyć w niepewności. Ma możliwość podjęcia działań zmierzających do uregulowania swojej aktualnej sytuacji związanej z posiadanymi gruntami.

Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

Skontaktujemy się z Tobą

Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

Blank Form (#2)

Roszczenie z tytułu szkody planistycznej za pas drogowy na działce prywatnej

Strona ma przede wszystkim prawo do dochodzenia roszczeń z tytułu tzw. szkody planistycznej. Zgodnie z art. 36 ust. upzp, jeśli na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, dotychczasowe użytkowanie nieruchomości lub jej części stało się niemożliwe albo zostało znacząco ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty ma prawo domagać się od gminy (lub od zarządzającego terenem zamkniętym):

  • odszkodowania za rzeczywistą szkodę albo
  • wykupu nieruchomości lub jej części.

W ramach realizacji roszczeń z tytułu szkody planistycznej gmina może także zaproponować właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomość zamienną (art. 36 ust. 2 upzp).

Jeśli w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego wartość nieruchomości spadła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zdecyduje się ją zbyć, nie korzystając wcześniej z opcji odszkodowania, ma on prawo żądać od gminy wyrównania odpowiadającego spadkowi wartości nieruchomości (art. 36 ust. 3 upzp).

Dla osób poszkodowanych przez zapisy MPZP, kluczową informacją jest to, że wszelkie roszczenia z tym związane mają charakter cywilnoprawny. Zgodnie z art. 118 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, jeśli żaden przepis szczególny nie określa innego terminu, przedawnienie roszczeń wynosi 6 lat. Dla roszczeń o świadczenia okresowe lub związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej okres ten wynosi 3 lata. Ważnym aspektem jest też to, że w przypadku roszczeń z terminem przedawnienia dłuższym niż 2 lata, koniec tego terminu przypada na ostatni dzień danego roku kalendarzowego.

Podział nieruchomości na wniosek jej właściciela

Co w przypadku, gdy upłynie termin na dochodzenie roszczeń z tytułu szkody planistycznej? Zgodnie z art. 98 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), właściciel może wystąpić o podział nieruchomości, z której wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne. Działki te przejdą z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa. Przejście to nastąpi z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten dotyczy także sytuacji, gdy wydzielono działki pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

Za nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej z odpowiednim organem. W takim przypadku może otrzymać także nieruchomości zamienne. Jeśli jednak nie uda się osiągnąć porozumienia, właściciel lub użytkownik wieczysty może złożyć wniosek o ustalenie i wypłatę odszkodowania zgodnie z procedurami i zasadami obowiązującymi przy wywłaszczeniach nieruchomości na cele publiczne (art. 98 ust. 3 ugn). Wówczas ustalenie odszkodowania w formie decyzji administracyjnej nastąpi na podstawie wyceny zawartej w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego.

Powyższe rozwiązanie jest mniej korzystne od dochodzenia roszczeń z tytułu szkody planistycznej, ponieważ strona wnioskująca o podział nieruchomości ponosi koszty jego dokonania.

Wydzielenie działek pod drogę wewnętrzną – czy można dochodzić roszczenia z tytułu art. 98 Ustawy o gospodarce nieruchomościami?

Roszczeń na podstawie art. 98 Ustawy o gospodarce nieruchomościami można dochodzić tylko w przypadku, gdy gmina wytyczyła w planie przebieg drogi publicznej. Kontrowersyjną – chociaż spotykaną – praktyką jest wydzielanie działek przez gminy pod drogi wewnętrzne. Takie przypadki bywały wielokrotnie kwestionowane przez sądy, skutkując nawet nieważnością MPZP. Zwracano uwagę, że wyznaczanie dróg o statusie niepublicznym może stanowić próbę obejścia prawa i uniknięcia m.in. utrzymywania takiego ciągu przez gminę w należytym stanie technicznym. Europejski Trybunał Praw Człowieka w wyroku z 6 listopada 2007 r. w sprawie Bugajny i in. przeciwko Polsce (skarga nr 22531/05) podkreślił, że prywatne działki gruntu wydzielone pod drogi wewnętrzne, z uwagi na swe położenie i połączenie z drogami publicznymi pełnią de facto funkcję dróg publicznych, i to bez przyznania właścicielowi należnego odszkodowania za, w istocie, faktyczne odjęcie prawa własności.

Dodatkowo, jak zauważono w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 7 sierpnia 2019 r. sygn. akt II SA/Po 482/19, kluczowe znaczenie z perspektywy sprawnego zorganizowania komunikacji na terenie podległym kompetencji gminy należy przypisać drogom publicznym, które stanowią podstawową infrastrukturę dostępną dla ogółu mieszkańców gminy. Drogi wewnętrzne odgrywają natomiast jedynie rolę uzupełniającą i porządkującą.

Trzeba tu zaznaczyć, że jeśli dane grunty w chwili uchwalenia MPZP wykorzystywane były jako droga wewnętrzna, a jednocześnie nie zostały objęte decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to ich dotychczasowe użytkowanie i przeznaczenie nie zostaje zmienione – czyli roszczenie z tytułu szkody planistycznej nie będzie przysługiwać.

Pas drogowy na mojej działce a opłata adiacencka

Warto zwrócić uwagę, że jeśli w wyniku podziału nieruchomości na wniosek jej właściciela wartość mienia wzrośnie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może nałożyć opłatę adiacencką. Stawka tej opłaty, ustalana przez radę gminy, nie może przekroczyć 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale (Art. 98a ust. 1 ugn).

Wzrost wartości gruntów w przypadku ich podziału „wywołanego” samym tylko wydzieleniem działek pod drogę publiczną wydaje się mało prawdopodobny. Jeżeli jednak droga rzeczywiście powstanie, to na podstawie art. 145 ust. 1 ugn, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką za stworzenie warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wysokość należności może przy tym wynieść nie więcej niż 50 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem drogi, a wartością, jaką nieruchomość ma po jej wybudowaniu (art. 146 ust. 2 ugn).

Nieruchomość przeznaczona pod drogę w MPZP – podsumowanie

Podsumowując, jeśli gmina uchwaliła przeznaczenie drogowe na Twojej nieruchomości, nie musisz biernie akceptować takiej sytuacji. Masz prawo do aktywnego działania w celu ochrony swoich interesów. Przede wszystkim możesz dochodzić roszczeń z tytułu szkody planistycznej, żądając odszkodowania lub wykupu nieruchomości przez gminę. Ważne jest, aby pamiętać o terminach przedawnienia tych roszczeń.

Jeśli termin na dochodzenie szkody planistycznej upłynął, masz możliwość wystąpienia o podział nieruchomości. Działki przeznaczone pod drogi publiczne przejdą na własność odpowiednich organów, a Ty otrzymasz odszkodowanie. Należy jednak być świadomym, że to rozwiązanie wiąże się z dodatkowymi kosztami. Pamiętaj również o potencjalnych opłatach adiacenckich, które mogą zostać nałożone w przypadku wzrostu wartości nieruchomości po podziale lub wybudowaniu drogi. Istotne jest także rozróżnienie między drogami publicznymi a wewnętrznymi, gdyż tylko w przypadku tych pierwszych przysługują roszczenia z tytułu art. 98 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ostatecznie, aby skutecznie chronić swoje prawa i interesy, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Profesjonalna pomoc pozwoli Ci na podjęcie odpowiednich kroków prawnych i uniknięcie niekorzystnych konsekwencji wynikających z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Źródła:

  • Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

  • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

  • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

  • Wyrok Europejskiego Trybunał Praw Człowieka z 6 listopada 2007 r. w sprawie Bugajny i in. przeciwko Polsce, skarga nr 22531/05

  • Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 7 sierpnia 2019 r. sygn. akt II SA/Po 482/19

przeznaczenie nieruchomości pod drogę
Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Co zrobić, jeśli gmina uchwaliła przeznaczenie drogowe na Twojej nieruchomości?

Decyzje gmin w zakresie planowania przestrzennego mogą znacząco wpłynąć na właścicieli nieruchomości. Jeśli Twoje mienie zostało oznaczone jako nieruchomość drogowa, nie musisz biernie tego akceptować. …

Czytaj →
Odszkodowanie za szkodę planistyczną
Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Komu przysługuje odszkodowanie za szkodę planistyczną?

Gmina swoją działalnością planistyczną może wyrządzić właścicielowi nieruchomości szkodę – przykładowo nieruchomość może stracić na wartości, zaplanowana inwestycja nie będzie mogła zostać zrealizowana. Ustawa o …

Czytaj →