Jak wygląda procedura zmiany planu zagospodarowania przestrzennego

Plan zagospodarowania przestrzennego może się „zdezaktualizować” i utrudniać rozwój danej gminy, ograniczając możliwości inwestycyjne. W takiej sytuacji należy go zmienić. W dzisiejszym artykule wyjaśniamy, jak wygląda procedura zmiany planu miejscowego w świetle najnowszej nowelizacji przepisów.

Uchwalenie przez radę gminy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) ma w zamyśle umożliwiać prowadzenie racjonalnej gospodarki przestrzennej. Jej podstawą powinien być tzw. ład przestrzenny oraz zrównoważony rozwój, które nie są możliwe bez jasnych i skonsultowanych z szeregiem specjalistów wytycznych.

Plan miejscowy składa się z części tekstowej oraz mapy z legendą, na której nanosi się przyjęte ustalenia (art. 14 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: upzp).

Prace nad MPZP są czasochłonne i mogą potrwać wiele lat, dodatkowo uchwalone po 1 stycznia 1995 r. plany miejscowe obowiązują bezterminowo (wcześniejsze wygasły z dniem 31 grudnia 2003 r.). Rodzi to szereg konsekwencji – po dłuższym czasie założenia MPZP mogą nie przystawać do zmienionych realiów.

Plan może np. nie pozwalać na inwestycje w dziedzinach gospodarki, które w momencie pracy nad dokumentem jeszcze nie istniały lub nie były popularne (np. w odnawialne źródła energii). Zdarzają się też sytuacje odwrotne, cel wyszczególniony w planie może nie być możliwy do zrealizowania na skutek zmian legislacyjnych – wówczas powstaje de facto nieużytek.

Zmiana MPZP – procedura

W przypadku, gdy ustalenia MPZP nie odpowiadają obecnym potrzebom gminy, plan może zostać zmieniony. W jaki sposób może to się odbyć? Okazuje się, że nie wystarczy nanieść w nim stosowne poprawki. Zgodnie z Ustawą o planowaniu przestrzennym, zmiana planu zagospodarowania przestrzennego gminy następuje w trybie, w jakim jest uchwalany ten plan (art. 27 upzp). Oznacza to, że procedura zmiany MPZP jest dokładnie taka sama, jak w przypadku uchwalenia planu.

Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (dalej: nowelizacja) wprowadziła nowe przepisy dotyczące uchwalenia i zmiany MPZP. Do postępowań wszczętych przed wejściem w życie nowelizacji zastosowanie mają przepisy dotychczasowe (art. 67 nowelizacji), które opisaliśmy w artykule: Czy można zmienić plan zagospodarowania przestrzennego?

Po nowelizacji przepisów kwestia zmiany MPZP przedstawia się następująco:

• • gmina podejmuje uchwałę o zmianie MPZP – może to zrobić z własnej inicjatywy, na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta lub w wyniku zgłoszenia w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej (art. 14 ust. 4 upzp). Wnioski muszą zostać jednocześnie zarejestrowane i zarchiwizowane (art. 31 ust. 1 upzp).

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta następnie:

• • wykonuje analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu miejscowego, oraz ustala niezbędny zakres prac planistycznych (art. 14 ust. 5 upzp);
•  
  • sporządza projekt planu miejscowego zawierający część tekstową i część graficzną, wraz z uzasadnieniem, uwzględniając politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego (art. 15 ust. 1 upzp);
•  
  • ogłasza informacje o sposobach, miejscach i terminach prowadzenia konsultacji społecznych, nie później niż w dniu rozpoczęcia konsultacji społecznych, co najmniej: przez publikację w prasie; przez wywieszenie w widocznym miejscu na terenie objętym sporządzanym aktem planowania przestrzennego lub w siedzibie obsługującego go urzędu; przez udostępnienie informacji na stronie internetowej obsługującego go urzędu, o ile taką posiada, oraz w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu; w sposób zwyczajowo przyjęty w danej gminie (art. 17 pkt 1 upzp);
•  
  • zawiadamia o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego instytucje i organy właściwe do uzgadniania i opiniowania projektu planu miejscowego, określając termin składania wniosków do projektu planu miejscowego (art. 17 pkt 2 upzp);
•  
  • sporządza projekt planu miejscowego wraz z uzasadnieniem oraz prognozą oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana (art. 17 pkt 4 upzp);
•  
  • udostępnia w rejestrze urbanistycznym projekt planu miejscowego wraz z uzasadnieniem i prognozą oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana (art. 17 pkt 5a upzp);
•  
  • występuje o opinie o projekcie planu miejscowego, m.in. do komisji urbanistyczno-architektonicznej, regionalnego dyrektora ochrony środowiska, właściwego państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego (art. 17 pkt 6 lit. a upzp);
•  
  • występuje o uzgodnienie projektu planu m.in. z wojewodą, zarządem województwa, zarządem powiatu, właściwym zarządcą drogi, właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków (art. 17 pkt 6 lit. b upzp);
•  
  • występuje o zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne (art. 17 pkt 6 lit. c upzp);
•  
  • wprowadza zmiany do projektu planu miejscowego wynikające z uzyskanych opinii i dokonanych uzgodnień (art. 17 pkt 9 upzp);
•  
  • udostępnia w rejestrze urbanistycznym projekt planu miejscowego wraz z uzasadnieniem, prognozą oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana, i wykazem wniosków (art. 17 pkt 10a);
•  
  • ogłasza o rozpoczęciu konsultacji społecznych (art. 17 pkt 11 upzp)
•  
  • przeprowadza konsultacje społeczne, a następnie wprowadza zmiany do projektu planu miejscowego wynikające z tych konsultacji (art. 17 pkt 13 upzp);
•  
  • w niezbędnym zakresie ponawia czynności, o których mowa w pkt 5a, pkt 6 lit. b i pkt 9 lit. b upzp (art. 17 ust. 13a upzp);
•  
  • jeżeli w wyniku czynności określonych w pkt 13 lub 13a upzp w projekcie planu miejscowego wprowadzono zmiany w zakresie dotyczącym lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, ponawia czynności, o których mowa w pkt 10a-13 upzp w zakresie tych zmian (art. 17 ust. 13b);
•  
  • udostępnia w rejestrze urbanistycznym projekt planu miejscowego wraz z uzasadnieniem, prognozą oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana, i raportem (art. 17 ust. 13c);
•  
  • przedstawia radzie gminy projekt planu miejscowego wraz z raportem (art. 17 pkt 14 upzp).

Jeżeli rada gminy stwierdzi konieczność dokonania zmian w przedstawionym do uchwalenia projekcie planu miejscowego, w tym także w wyniku uwzględnienia uwag do projektu planu – czynności proceduralne ponawia się w zakresie niezbędnym do dokonania tych zmian. Legislator zastrzegł jednocześnie, że przedmiotem ponowionych czynności może być jedynie część projektu planu objęta zmianą (art. 19 ust. 1-2 upzp).

Jeżeli rada gminy nie ma uwag, to uchwala plan po wcześniejszym stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami planu ogólnego, rozstrzygając jednocześnie o sposobie realizacji zapisanych w planie miejscowym inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych.

Część tekstowa planu miejscowego stanowi treść uchwały w sprawie uchwalenia planu miejscowego, a część graficzna oraz wymagane rozstrzygnięcia stanowią załączniki do tej uchwały (art. 20 ust. 1 upzp). Następnie wójt, burmistrz lub prezydent miasta przekazuje uchwałę o zmianie planu wojewodzie, który bada, czy nie narusza ona przepisów prawa (art. 20 ust. 2 upzp).

Zmiana MPZP – ile trwa

Jak już wcześniej wspomniano, zmiana MPZP jest czynnością długotrwałą i może trwać wiele lat. Wszystko zależy jednak od danej sytuacji i treści planu. Istotna jest też kompetencja osób sporządzających plan, która przekłada się na liczbę ewentualnych błędów. Generalnie najkrócej trwa uchwalanie planów na słabo zaludnionych terenach rolniczych, bez zabytków i większych walorów przyrodniczych, gdzie nie wymaga się wielu uzgodnień.

Dodatkowo, jeżeli treść planu nie narusza zbyt mocno obecnych stosunków (sposobu zagospodarowania nieruchomości), to zwykle zainteresowanie społeczeństwa sprawą będzie niewielkie i nie wpłynie wiele uwag do rozpatrzenia. Zmiana planu w takich warunkach może przebiec w „ekspresowym” tempie kilkunastu miesięcy.
Odwrotna sytuacja będzie miała miejsce np.:

• • w mocno zurbanizowanych gminach o zróżnicowanej strukturze własnościowej nieruchomości;
•  
  • w miejscach, gdzie wymagane jest uzyskanie wielu uzgodnień i opinii;
•  
  • jeżeli zmiana MPZ ma na celu zrealizowanie niepopularnej społecznie inwestycji (np. spalarni śmieci);
•  
  • w sytuacji, gdy projekt planu powstał niezgodnie z przepisami i trzeba go poprawiać.

W powyższych przypadkach prace nad uchwaleniem nowego planu mogą ciągnąć się długimi latami.

Zintegrowany plan inwestycyjny w reformie sytemu planowania przestrzennego

Trzeba też wspomnieć, że gminy mogą niechętnie podejmować się zmiany obowiązujących planów miejscowych z przyczyn finansowych. Zgodnie z art. 21 upzp, koszty sporządzenia planu miejscowego obciążają budżet gminy. Do wyjątków należą sytuacje, gdy sporządzenie planu jest finansowane przez:

• • budżet państwa – jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym;
•  
  • budżet województwa – jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu wojewódzkim;
•  
  • budżet powiatu – jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu powiatowym;
•  
  • inwestora realizującego inwestycję celu publicznego – w części, w jakiej jest on bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji tej inwestycji

Bywały przypadki, że MPZP były finansowane (lub dofinansowane) przez prywatnych inwestorów, którym zależało na realizacji większego przedsięwzięcia. Orzecznictwo jednak wyraźnie wskazuje, że jest to sprzeczne z przytoczonymi powyżej przepisami.

Nowelizacja systemu planowania przestrzennego wprowadza tzw. zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI), czyli szczególną formę planu miejscowego, który ma być finansowany przez inwestora. Ma to ułatwić i przyspieszyć realizację dużych projektów wymagających uchwalenia lub zmiany planu.

Wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego będzie powodować utratę mocy planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym zintegrowanym planem inwestycyjnym (art. 37ea ust. 4 upzp). Cała procedura ma zająć mniej czasu niż uchwalenie standardowego MPZP.

Szerzej o ZPI i procedurze jego uchwalenia przeczytasz w artykule: Zintegrowany plan inwestycyjny.

Jak wygląda procedura zmiany MPZP – podsumowanie

W kontekście dynamicznie zmieniającego się otoczenia i rosnących potrzeb społeczno-gospodarczych, uchwalony wiele lat wcześniej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może z czasem stać się przestarzały i wymagać rewizji. Procedura zmiany MPZP jest złożona i czasochłonna, ponieważ odbywa się w tym samym trybie, jak pierwotne uchwalenie planu.

To oznacza analizy, konsultacje, uzyskanie opinii od różnych instytucji i, co ważne, uwzględnienie głosu społeczeństwa. Tym samym zmiana ustaleń MPZP może zająć w zależności od sytuacji od kilkunastu miesięcy do kilku (wielu) lat.

Czas i koszty są zatem istotnymi ograniczeniami, zwłaszcza dla gmin, które muszą ponosić koszty z własnego budżetu – chyba że zmiana planu jest wynikiem inwestycji o znaczeniu ponadgminnym. W tym kontekście, trudno oczekiwać, że każda gmina z entuzjazmem podejdzie do inicjatywy zmiany MPZP, mimo że brak aktualizacji może hamować jej rozwój.

W rezultacie, zmiana MPZP bywa trudnym zadaniem, ale jednocześnie w wielu przypadkach najistotniejszym w kontekście długoterminowego planowania i zrównoważonego rozwoju.

Źródła:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw