Nowe rozporządzenie dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy

Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało rozporządzenie dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Jakie wymagania będzie musiała spełniać nowa zabudowa w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Od dnia 26 lipca 2024 r. obowiązuje nowe Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: rozporządzenie). Dokument ten ma zastosowanie wyłącznie do obiektów budowlanych, nie dotyczy sytuacji, gdy inwestycja zmienia zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa takiego obiektu (§ 2 ust. 1 rozporządzenia).
W sprawach dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja WZ), które zostały wszczęte i nie zakończone decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, należy stosować przepisy obowiązujące dotychczas (§ 12 rozporządzenia).

Linia zabudowy

Linia zabudowy na terenie objętym wnioskiem o wydanie decyzji WZ wyznaczana jest jako przedłużenie linii zabudowy, która istnieje na sąsiadujących działkach (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Jeśli linia zabudowy na sąsiadujących działkach jest nieregularna, kontynuuje się linię zabudowy tego budynku, który jest bardziej oddalony od pasa drogowego (§ 3 ust. 2 rozporządzenia).

Dopuszcza się inne ustalenie linii zabudowy, jeżeli wynika to z analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadzanej na podstawie art. 61 ust. 5a Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: upzp (§ 3 ust. 3 rozporządzenia). Analiza ta, zawierająca część tekstową i graficzną, stanowi obowiązkowo załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 11 rozporządzenia).

Linie zabudowy mogą być ustalone jako nieprzekraczalne lub obowiązujące. Możliwe jest również dodatkowe ustalenie linii zabudowy dla kondygnacji podziemnych lub innych linii wynikających z lokalnych uwarunkowań (§ 3 ust. 4 rozporządzenia).

Maksymalna intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy

Maksymalną intensywność zabudowy oraz maksymalną nadziemną intensywność zabudowy określa się na podstawie ich średniego wskaźnika dla analizowanego obszaru, z możliwością odchylenia do 20% (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). Z kolei minimalną nadziemną intensywność zabudowy ustala się na podstawie najniższego wskaźnika intensywności dla działki na analizowanym obszarze (§ 4 ust. 2 rozporządzenia).

Możliwe jest ustalenie innej maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy, jeśli wynika to z analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 4 ust. 3 rozporządzenia).

Udział powierzchni zabudowy

Udział powierzchni zabudowy określa się na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru, który podlega analizie (§ 5 ust. 1 rozporządzenia).
Możliwe jest ustalenie innego udziału powierzchni zabudowy, jeśli wynika to z analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 5 ust. 2 rozporządzenia).

Szerokości elewacji frontowej

Szerokość elewacji frontowej od strony frontu terenu dla nowej zabudowy określana jest na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w analizowanym obszarze, z możliwością odchylenia do 20% (§ 6 ust. 1 rozporządzenia).

Możliwe jest ustalenie innej szerokości elewacji frontowej, jeśli wynika to z analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 6 ust. 2 rozporządzenia).

Wysokość zabudowy

Wysokość zabudowy określana jest na podstawie wysokości zabudowy na przylegających działkach sąsiednich, które mają dostęp do tej samej drogi publicznej. Jeśli wysokość zabudowy na tych działkach jest nieregularna, przyjmuje się jej średnią wartość występującą na tych działkach (§ 7 ust. 1-2 rozporządzenia.

Możliwe jest ustalenie innej wysokości zabudowy, jeśli wynika to z analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 7 ust. 3 rozporządzenia).

Geometria dachu

Geometria dachu (kąt nachylenia i układ połaci dachowych) określana jest na podstawie geometrii dachów występujących na analizowanym obszarze. Układ połaci dachowych określa się poprzez określenie rodzaju dachu, układu głównych połaci oraz kierunku głównej kalenicy względem frontu działki (§ 8 ust. 1-2 rozporządzenia)

Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej

Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej określany jest na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla analizowanego obszaru (§ 9 ust. 1 rozporządzenia).

Możliwe jest ustalenie innego minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, jeśli wynika to z analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 9 ust. 1 rozporządzenia).

Minimalna liczba miejsc do parkowania

Minimalna liczba miejsc parkingowych określana jest w zależności od liczby lokali mieszkalnych, liczby lokali usługowych, liczby osób mogących jednocześnie przebywać w budynku, liczby zatrudnionych lub powierzchni obiektów usługowych i produkcyjnych (§ 10 rozporządzenia).

Rozporządzenie dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy – podsumowanie

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wydało nowe rozporządzenie, które od 26 lipca 2024 roku reguluje sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten dotyczy wyłącznie obiektów budowlanych i wprowadza szereg zmian oraz nowych zasad, które inwestorzy muszą wziąć pod uwagę.

Trzeba przy tym nadmienić, że do 31 grudnia 2025 roku gminy powinny przyjąć plany ogólne gmin, które zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dokumentom tym nadano rangę aktów prawa miejscowego. Zapisy planów ogólnych będą kluczowe dla wydawania decyzji o warunkach zabudowy, a na terenach, gdzie plany nie zostaną w wyznaczonym terminie uchwalone, nie będzie można realizować zabudowy na podstawie decyzji WZ. Dodatkowo „wuzetki” będą mogły być wydawane tylko na terenach określonych jako tzw. obszary uzupełnienia zabudowy. Jeśli gmina nie określi tych obszarów w planie ogólnym, wydanie decyzji WZ dla nowej zabudowy może okazać się niemożliwe, co budzi obawy inwestorów o ograniczenie możliwości inwestycyjnych, a właścicieli nieruchomości o potencjalny spadek wartości gruntów.

Źródła:

• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

• Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym