Samowola budowlana uznawana jest za wykroczenie. Jednocześnie kary za nią potrafią być bardzo dotkliwe. Czy można legalnie sprzedać nieruchomość obarczoną tak poważną wadą jak samowola budowlana? Przeczytaj dzisiejszy artykuł i dowiedz się, na co uważać przed sfinalizowaniem transakcji sprzedaży.

Spis treści

Add a header to begin generating the table of contents

Co uznaje się za samowolę budowlaną?

Pojęcie „samowola budowlana”, mimo że nie jest zdefiniowane wprost w obowiązujących przepisach, funkcjonuje powszechnie w języku codziennym oraz występuje w literaturze prawniczej i orzeczeniach sądów. Zgodnie z regulacjami art. 28-31 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (dalej: pb), wszelkie roboty budowlane można rozpocząć – w zależności od sytuacji – wyłącznie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę lub w wyniku skutecznego zgłoszenia prac stosownemu organowi.

W świetle powyższych przepisów, nielegalnymi działaniami (zgodnie z art. 3 pkt 6-7 pb) uznawanymi za samowolę budowlaną są:

wzniesienie obiektu budowlanego w określonym miejscu bez wymaganej zgody;
odbudowa, rozbudowa czy nadbudowa istniejącej konstrukcji bez dopełnienia formalności;
przebudowa, montaż, remont lub rozbiórka obiektu bez zawiadomienia organów lub uzyskania decyzji zgodnej z przepisami.

Niestety, przypadki lekceważenia obowiązujących norm prawa są stosunkowo częste. W konsekwencji nierzadko dochodzi do sytuacji, w której osoby kupujące nieruchomość stają się właścicielami budynków lub dobudówek wzniesionych bez wymaganych pozwoleń albo zgłoszeń. Jest to o tyle istotne, że za samowolę budowlaną grożą dotkliwe kary, m.in. sądowa grzywna do 1 mln 80 tys. zł, organ nadzoru budowlanego może także nakazać rozbiórkę takiego obiektu.

Kupno nieruchomości z samowolą budowlaną – na co uważać?

Osoby chcące kupić nieruchomość powinny dokładnie zweryfikować, czy nie narażą się na sankcje dotyczące samowoli budowlanej. Trzeba bowiem pamiętać, że do odpowiedzialności zostaje pociągnięty zazwyczaj aktualny właściciel nieruchomości (przeczytaj więcej w artykule: Kto odpowiada za samowolę budowlaną?).

Powyższe jest kluczowe zwłaszcza w przypadku kupowania starszych domów jednorodzinnych i gospodarstw rolnych. Im starszy jest obiekt, tym rośnie ryzyko, że zabudowania były na przestrzeni lat przebudowywane bez wymaganych zezwoleń. Trzeba jednak wyraźnie zaznaczyć, że samowola budowlana może dotyczyć wszystkich nieruchomości – także nowych budynków i mieszkań zrealizowanych niezgodnie z projektem oraz działek gruntowych, na których mogło dojść do nielegalnej rozbiórki.

Należy zatem:

Dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości – przed zakupem warto poprosić o wgląd do dokumentacji budynku, np. zgłoszenia, pozwolenia na budowę oraz protokołu odbioru (w praktyce będą one dostępne w przypadku nowszych budynków).
Zweryfikować księgę wieczystą i inne dokumenty – informacje zawarte w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów mogą wskazać ewentualne nieprawidłowości, takie jak niezgłoszone budynki czy ich części.
Przeanalizować projekt budowlany – warto porównać faktyczny stan nieruchomości ze stanem uwzględnionym w projekcie budowlanym i pozwoleniach. Rozbudowy, nadbudowy czy samowolne przebudowy często są widoczne na pierwszy rzut oka.
Skorzystać z pomocy specjalisty – rzeczoznawca budowlany może ocenić, czy budynek został wzniesiony zgodnie z przepisami i czy nie ma śladów samowoli budowlanej, takich jak nienaturalne połączenia konstrukcyjne czy brak dokumentacji technicznej.
Uzyskać oświadczenia od sprzedającego – kupujący może poprosić o pisemne oświadczenie sprzedającego, że nieruchomość nie posiada wad prawnych, w tym samowoli budowlanej. Takie oświadczenie będzie miało znaczenie w przypadku ewentualnych roszczeń – powinno zostać zawarte w akcie notarialnym.

Samowola budowlana jako wada prawna nieruchomości

Jeżeli okaże się, że na kupionej nieruchomości znajduje się samowola budowlana (jest to wada prawna nieruchomości), osobie poszkodowanej przysługują roszczenia z tytułu rękojmi – w przypadku braku porozumienia dochodzi się ich przed sądem cywilnym. Powinni o tym pamiętać zarówno kupujący, jak i sprzedający nieruchomość. Trzeba przy tym wyraźnie zaznaczyć, że sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, dalej: kc).

Zgodnie z przepisami, jeżeli nieruchomość ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy (art. 560 § 1 kc), ewentualnie żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady (art. 561 § 1 kc). W praktyce osoba poszkodowana może zatem wystąpić z roszczeniem o poniesienie kosztów opłaty legalizacyjnej (obniżenia ceny nieruchomości o tę kwotę), poniesienia kosztów rozbiórki lub przywrócenia obiektu do stanu zgodnego z projektem, a nawet zamiany na inną nieruchomość – np. w przypadku nabycia mieszkania od dewelopera.

W przypadku nieruchomości sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu (art. 568 § 1 kc). Jednocześnie roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady (art. 568 § 2 kc).

Dochodzenie rękojmi w przypadku nieruchomości może okazać się trudne. Standardową praktyką jest zawieranie w aktach notarialnych oświadczenia o „znajomości i akceptacji przez kupującego stanu prawnego i fizycznego nieruchomości”, co poza ewidentnymi sytuacjami celowego zatajania samowoli budowlanych (z fałszowaniem dokumentów włącznie) może skutecznie zwolnić byłego właściciela z odpowiedzialności.

Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

Skontaktujemy się z Tobą

Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

Kupno nieruchomości objętej postępowaniem legalizacyjnym

Jak już wspomniano, samowolę budowlaną w wielu przypadkach da się zalegalizować, co jednak wiąże się ze znacznymi kosztami (przeczytaj artykuł: Legalizacja samowoli budowlanej – postępowanie legalizacyjne oraz postępowanie naprawcze).

Objęcie nieruchomości postępowaniem legalizacyjnym nie blokuje możliwości jej sprzedaży. Jednocześnie utrwalona linia orzecznicza wskazuje jasno, że jeśli w trakcie trwania postępowania legalizacyjnego dochodzi do zbycia nieruchomości, na której posadowiony jest samowolnie rozbudowany obiekt budowlany, to nabywca tej nieruchomości wchodzi w pełnię praw i obowiązków zbywcy na każdym etapie tego postępowania. Oznacza to, że opłata legalizacyjna (warunek zalegalizowania samowolnie postawionego budynku) powinna być uiszczona przez aktualnego właściciela obiektu budowlanego (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 10 stycznia 2024 r. sygn. akt II SA/Gd 699/23).

Jak argumentowano w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2390/14, przyjęcie innego niż powyższe stanowiska oznaczałoby, że aktualny właściciel obiektu budowlanego pozbawiony by został możliwości jego zalegalizowania, gdyż uiszczenie opłaty legalizacyjnej nie byłoby zależne od niego, lecz od poprzedniego właściciela obiektu budowlanego, od którego nie można by wyegzekwować w postępowaniu egzekucyjnym w administracji obowiązku jej zapłaty.

Każdy kupujący powinien zatem przeanalizować, czy opłaca mu się kupować nieruchomość objętą postępowaniem legalizacyjnym, a nawet z jawną samowolą budowlaną (co jest również dopuszczalne) – a następnie na własny koszt ją zalegalizować lub rozebrać. Cena ze sprzedaży takiej nieruchomości może być znacząco niższa od tej, jaką można uzyskać z nieobarczonej wadą, co w wielu przypadkach może skłaniać do zakupu.

Sprzedaż samowoli budowlanej – podsumowanie

Samowola budowlana może być poważnym obciążeniem zarówno dla nabywcy nieruchomości, jak i jej sprzedawcy. Ujawnienie samowoli może skutkować wysokimi karami finansowymi, kosztami legalizacji oraz dodatkowymi problemami – aż po konieczność rozbiórki nielegalnej zabudowy. Kluczowe jest zatem dokładne zweryfikowanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed zawarciem umowy, a także uwzględnienie w dokumentacji odpowiednich klauzul zabezpieczających interesy obu stron transakcji.

Ze względu na złożoność przepisów oraz rozmaite niuanse, które mogą ujawnić się w trakcie procesu legalizacji lub dochodzenia roszczeń, warto odpowiednio wcześnie skorzystać z pomocy prawnika wyspecjalizowanego w prawie nieruchomości. Taki ekspert nie tylko pomoże zinterpretować obowiązujące regulacje i orzecznictwo, ale również wskaże najlepszą strategię postępowania. Pomoc prawna minimalizuje ryzyko negatywnych konsekwencji i ułatwia bezpieczne sfinalizowanie transakcji.

Źródła:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 10 stycznia 2024 r. sygn. akt II SA/Gd 699/23
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2390/14

Nieruchomości