Jak sprawdzić czy nieruchomość jest zadłużona

Kupno nieruchomości (działki, domu mieszkania) to zawsze duży wydatek finansowy. Przed sfinalizowaniem transakcji, należy zatem dobrze zweryfikować jej stan prawny. Bardzo istotne z punktu widzenia nabywającego są przede wszystkim zadłużenia z tytułu hipotek oraz obciążenia typu służebności.

Należy również sprawdzić stan uregulowania opłat eksploatacyjnych. Natomiast, kiedy jeden ze współwłaścicieli nieruchomości jest dłużnikiem, warto dla bezpieczeństwa znieść współwłasność.

Jak sprawdzić zadłużenie nieruchomości

Zgodnie z art. 65 ust. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej: ukwh), w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Trzeba mieć na uwadze, że hipoteką może być obciążona nie tylko nieruchomość będąca przedmiotem własności, ale również (art. 65 ust. 1 ukwh):

• • użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;
• • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Kolejnymi możliwymi obciążeniami mogą być wszelkiego rodzaju służebności (np. drogi koniecznej lub mieszkania), które przed zakupem także należy sprawdzić. Warto również zweryfikować, czy w mieszkaniu nikt nie pozostaje zameldowany oraz zostały opłacone wymagane rachunki.

Gdzie sprawdzić zadłużenie nieruchomości?

Podstawowym źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości jest księga wieczysta (art. 1 ust. 1 ukwh). Dlatego też przed zakupem domu czy mieszkania należy koniecznie zapoznać się z jej treścią. Dostęp do ksiąg wieczystych jest jawny (art. 2 ukwh).

Tym samym, po wypełnieniu wniosku, można bezpłatnie zaznajomić się z ich treścią. Rejestry prowadzone są przez wydziały ksiąg wieczystych przy sądach rejonowych. Aby otrzymać wgląd do księgi, należy posiadać jej numer, który powinien zostać udostępniony przez właściciela nieruchomości.

Księgę wieczystą można również sprawdzić poprzez stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości.

Z punktu widzenia ewentualnych obciążeń, kluczowe będzie zweryfikowanie treści następujących działów księgi:

• • działu III księgi: znajdują się w nim prawa, roszczenia i ograniczenia. Będą tu zatem informacje na temat służebności gruntowej, służebności przesyłu, służebności osobistych, informacje o wszczęciu egzekucji komorniczej, trwającym postępowaniu spadkowym, roszczenia o prawo pierwokupu, odkupu czy dzierżawy, roszczenia o zawarcie umów przedwstępnych i inne wpisy.
• • działu IV księgi: znajdują się tu informacje na temat hipotek, zarówno umownej, jak i przymusowej. Kupujący sprawdzi tu numer hipoteki, dane wierzyciela hipotecznego/administratora hipoteki, sumę hipoteki i jej walutę, odsetki oraz rodzaj odsetek, a także termin zapłaty (termin spłaty kredytu).

Warto przy tym wiedzieć, że nabywcę przed niektórymi skutkami niezgodności stanu faktycznego z zapisami w księdze chroni tzw. „rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych” (art. 5 ukwh).

Nie działa ona jednak zawsze, nie obowiązuje np. w przypadku dożywocia. Również niewpisanie do księgi służebności drogi koniecznej (uprawniającej właściciela innej działki do przejazdu) nie oznacza, że nigdy nie zostanie ona ustanowiona.

Ze względu na ochronę danych osobowych, samodzielne zweryfikowanie innych obciążeń, np. z tytułu zalegania z opłatami, może być niewykonalne. Dlatego trzeba poprosić właściciela o dostarczenie następujących zaświadczeń:

• • o niezaleganiu z opłatami za media (prąd, gaz, wodę) od odpowiedniego dostawcy;
• • o niezaleganiu z opłatami za wywóz nieczystości (od zarządcy lub usługodawcy);
• • o niezaleganiu z opłatami za czynsz (od zarządcy wspólnoty, spółdzielni mieszkaniowej);
• • o tym, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany – zaświadczenie otrzymuje się w biurze meldunkowym odpowiedniego urzędu gminy;
• • o uiszczeniu podatku od nieruchomości lub rolnego;
• • o zapłaceniu podatku od nabycia mieszkania w drodze spadku czy darowizny – od naczelnika urzędu skarbowego.

Można również poprosić właściciela o wydanie podpisanego oświadczenia o niezaleganiu z opłatami za rachunki.

Zdobycie powyższych zaświadczeń może być o tyle istotne, że notariusz ma prawo odmówić czynności, które są niezgodne z prawem lub godzą w interesy stron bądź innych osób (art. 80 § 2 Ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.). Za takie zaś można uznać wszelkiego rodzaju zaległości z opłatami.

Szczególnie istotne jest zaświadczenie o zapłaceniu podatku od spadków i darowizn, bez którego notariusz nie ma prawa do sporządzenia aktu notarialnego (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 sierpnia 2022 r. sygn. akt III FSK 1262/21). Dlatego warto wcześniej ustalić z notariuszem, jakie dokumenty w danym przypadku będą wymagane.

Czy zaległości w opłatach przechodzą na kolejnego właściciela nieruchomości?

Trzeba zaznaczyć, że zadłużenia z tytułu opłat za media czy czynsz w większości przypadków nie będą obciążały kolejnego właściciela nieruchomości. Może tak się stać jedynie w rzadkich przypadkach, gdy długi osiągnęły znaczną wartość i zostały zabezpieczone hipoteką. Zwykle dotyczy to wieloletnich zaległości czynszowych na rzecz spółdzielni.

Czasami jednak zarządcy nieruchomości domagają się zwrotu powstałych zaległości czynszowych na podstawie Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: kc). Zgodnie z nią, z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary (art. 548 § 1 kc).

Jednak ciężarami mogą być w takiej sytuacji jedynie np. bieżące opłaty lub służebności, natomiast nie ma żadnych podstaw prawnych, aby daną osobę obciążać ewentualnymi długami kogoś innego. Oczywiście kupujący może zobowiązać się z własnej woli do uiszczenia ewentualnych zaległości, co np. pomniejszy cenę transakcyjną za nieruchomość. Najlepiej wtedy spisać warunki spłaty za pomocą stosownej umowy.

Zawsze należy natomiast zadbać, aby podczas zawierania umowy z dostawcami mediów zostały prawidłowo spisane stany liczników.

Zniesienie współwłasności zadłużonej nieruchomości

Problematyczne w wielu sytuacjach może być zadłużenie jednej z kilku osób mających prawo do danej nieruchomości. Szczególnie niebezpieczne jest to w przypadku wspólności małżeńskiej, ponieważ komornik będzie miał prawo np. zająć mieszkanie i je zlicytować.

Również w przypadku, kiedy jeden z współwłaścicieli jest dłużnikiem, komornik może spróbować zlicytować jego udziały. Sytuacje takie nie są częste, ale się zdarzają – szczególnie, gdy udział ma dużą wartość.

Może to być o tyle niekomfortowe, że do licytacji komorniczej nie mają prawa przystąpić dłużnik, jego małżonek, dzieci, rodzice i rodzeństwo (art. 976 § 1 Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (dalej: kpc). Współudziały w nieruchomości powstają zaś zwykle w wyniku dziedziczenia i dotyczą najbliższej rodziny.

Jeżeli istnieje możliwość zajęcia nieruchomości ze względu na długi jednego ze współwłaścicieli, warto zawczasu znieść współwłasność poprzez zawarcie stosownej umowy – z odpowiednią spłatą. Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, wówczas można wystąpić na drogę sądową z powództwa cywilnego.

W niektórych przypadkach sąd orzeknie podział rzeczy wspólnej, np. działki (art. 211 kc). Jednak w wielu sytuacjach z przyczyn ustawowych nie będzie to możliwe. Wówczas, zgodnie z art. 212 kc:

• • wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi (§ 1);
• • rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego (§ 2);
• • jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać dziesięciu lat. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych (§ 3).

Koszty postępowania sądowego ponosi w powyższym przypadku osoba wychodząca z powództwem.

Warto przy tym zaznaczyć, że część ułamkowa nieruchomości może być też obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności prawa użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu (art. 65 ust. 3 ukwh).

Hipoteka taka obciąża jedynie udział dłużnika i nie zostaje rozciągnięta na pozostałe udziały. Natomiast hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąży nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony tą hipoteką (art. 76 ust. 1(1) kwh).

Jak sprawdzić czy nieruchomość jest zadłużona – podsumowanie

Sprawdzenie ewentualnych zadłużeń przy dobrej woli dotychczasowego właściciela nie jest rzeczą trudną. W większości przypadków nie będzie ono też stanowiło dużego problemu. Kupno mieszkania z hipoteką jest zupełnie bezpieczne, wymaga tylko nieco więcej formalności. Nabywca zaspokaja wówczas w pierwszej kolejności roszczenia banku, a nadwyżkę otrzymuje sprzedający nieruchomość.

Rodzić problemy może jednak sytuacja, gdy kupujący nie sprawdził, że istnieje obciążenie hipoteką i zapłacił sprzedającemu od razu całą sumę. Podobny kłopot wyniknie, jeśli nie uzyskano w prawidłowy sposób zgody banku na wcześniejszą spłatę zadłużenia i nie przelano środków na tzw. rachunek techniczny.

Długi za nieopłacony czynsz czy rachunki nie powinny obciążać przyszłego właściciela, ponieważ dotyczą one danej osoby, a nie mieszkania. Nieco inaczej jednak będzie, kiedy dłużnikiem jest jeden z obecnych współwłaścicieli nieruchomości. Wówczas komornik może zająć i sprzedać należny mu współudział. Aby nie nabawić się nieprzyjemności, warto zatem wcześniej znieść współwłasność.

Kłopotliwe mogą być obciążenia typu dożywocie lub służebności, ponieważ kupując daną nieruchomość przejmuje się też wynikłe z tego obowiązki. Dlatego też w każdym przypadku niezwykle istotne jest zweryfikowanie treści księgi wieczystej.

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 sierpnia 2022 r. sygn. akt III FSK 1262/21
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego