Służebność osobista

Służebność osobista ustanawiana jest na rzecz konkretnej osoby fizycznej. Potrzebne jest do tego oświadczenie właściciela nieruchomości.

Prawo to może trwać czasowo lub dożywotnio. Najczęściej spotykaną jego formą jest służebność mieszkania. Jakie prawa i obowiązki wynikają z ustanowienia służebności?

Do tak zwanych ograniczonych praw rzeczowych należą m.in. trzy rodzaje służebności: gruntowa, przesyłu i osobista. Przyznają one prawo do dysponowania w ograniczonym zakresie cudzym mieniem.

Służebność można ustanowić na nieruchomościach objętych prawem własności lub użytkowaniem wieczystym. Nie można jej natomiast ustanowić na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, które także jest ograniczonym prawem rzeczowym.

Służebność osobista ustanawiana jest zwykle przy okazji darowizny nieruchomości, jej sprzedaży, zawarcia umowy o dożywocie, działu spadku lub podziału majątku wspólnego małżonków.

Co przysługuje z tytułu służebności osobistej?

Zapis art. 296 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej kc) mówi, że nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Jest jednak kilka różnic.

Służebność gruntowa przysługuje bez względu na to, kto jest właścicielem tzw. nieruchomości władnącej. Jego zmiana nie wpływa np. na możliwość korzystania z drogi koniecznej, ujęcia wody czy parkowania na terenie nieruchomości obciążonej. Uprawnionym z tytułu służebności osobistej jest zaś zawsze wyznaczona imiennie osoba fizyczna.

Służebności tego typu są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania na inne osoby (art. 300 kc). Kolejną różnicą jest fakt, że służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie (art. 304 kc).

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 października 1991 r. sygn. akt III CZP 109/91 podkreślił również, że zadaniem i celem służebności osobistej jest zaspokojenie osobistych potrzeb uprawnionego, ewentualnie też jego bliskich, a nie zwiększenie użyteczności innej nieruchomości.

Służebność osobista może być nieodpłatna, jak i odpłatna. W tym drugim przypadku jej ustanowienie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. i Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Jak odbywa się ustanowienie służebności osobistej?

Ustanowienie służebności osobistej odbywa się notarialnie, a jej zakres i sposób wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych (art. 298 kc).

Służebność może być ustanowiona zarówno na czas określony (np. 20 lat), jak i dożywotnio, a wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego (art. 299 kc). Do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa (art. 32 ust. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Zwykle umowę o ustanowieniu służebności potwierdzają jednak u notariusza obie strony.

Służebność osobista może być również ustanowiono sądownie. Zdarza się tak wówczas, gdy wcześniej zobowiązany uchyla się od jej zawarcia. Częstsze są jednak sytuacje związane z działem spadku, kiedy zniesieniu ulega współwłasność (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 27 stycznia 2010 r. III SA/Wr 646/09).

Chociaż nie ma takiego ustawowego wymogu, co do zasady prawo służebności prawie zawsze ujawnia się w Dziale III księgi wieczystej – Prawa, roszczenia i ograniczenia.

W przypadku dożywotniej służebności do usunięcia wpisu potrzebny jest akt zgonu. Po śmierci służebnika warto od razu zadbać o wykreślenie wpisu, ponieważ po wielu latach może wymagać to przeprowadzenia długotrwałego postępowania sądowego.

Czym jest służebność mieszkania?

Specyficzną odmianą służebności osobistej jest służebność mieszkania. Przysługuje ona w zakresie określonym w umowie. Zwykle wyszczególnia się w niej, że służebnik ma prawo do dysponowania konkretnym pokojem (pokojami), korzystania z kuchni, łazienki itp.

Zgodnie z art. 302 § 1 kc, mający służebność mieszkania może również korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Dodatkowo, może on przyjąć na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności (art. 301 § 1 kc). Nie ma przeszkód, aby w umowie zawrzeć zapis, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi (art. 301 § 2 kc).

Jakie obowiązki posiada mający służebność mieszkania?

Służebnik mieszkania posiada obowiązki wynikające z przepisów o użytkowaniu przez osoby fizyczne (302 § 2 kc). W szczególności obowiązany jest zachować substancję rzeczy oraz jej dotychczasowe przeznaczenie (art. 267 § 2 kc), a także powinien dokonywać napraw i ponosić inne nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy (art. 260 § 1 kc).

Oznacza to, że jeżeli w umowie nie określono inaczej, służebnik powinien np. sprzątać mieszkanie, ponosić koszty drobnych napraw, opłacać rachunki za media lub się do nich dokładać (w przypadku, gdy nie mieszka sam).

Jakie prawa ma właściciel nieruchomości obciążonej?

Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością osobistą powinien mieć świadomość, że osoba, na rzecz której ją ustanowiono jest zobowiązana do korzystania z mienia zgodnie z umową.

W przypadku, gdy np. służebność mieszkania została ustanowiona na jednym pokoju, z możliwością korzystania z kuchni i łazienki oraz zapewnionym swobodnym dojściem do nieruchomości, służebnik nie może domagać się udostępnienia wolnostojącego garażu, innych pomieszczeń (pokoi) czy wprowadzać istotnych zmian na nieruchomości – np. uprawiać ogrodu.

Posiadając prawo własności do wszystkich części składowych nieruchomości, właściciel nie nabywa automatycznie praw do należących do służebnika ruchomości. Tym samym, wolnostojące meble, sprzęty AGD, ubrania, obrazy, książki itp. wchodzą w skład jego masy spadkowej. Oznacza to, że po śmierci służebnika powinny zostać wydane spadkobiercom lub zapisobiercom.

Czy służebność osobista może być zniesiona?

Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę (art. 303 kc). Ocena zachowania leży w tym przypadku do sądu, nie powinny być to przy tym zdarzenia jednorazowe.

Dotyczyć to może sytuacji, gdy służebnik notorycznie zajmuje nieprzysługujące mu pomieszczenia, niszczy nieruchomość, dopuszcza się nielegalnych przeróbek budowlanych itp.

Na podstawie przepisów o służebnościach gruntowych (możliwość taką daje art. 297 kc), służebność osobistą można znieść za wynagrodzeniem, jeśli wykonywanie jej stało się szczególnie uciążliwe (art. 294 kc) lub bez wynagrodzenia, jeżeli straciła ona dla służebnika znaczenie (art. 295 kc).

W przypadku służebności mieszkania trudno jednak będzie znaleźć zastosowanie dla wymienionych przepisów, które dotyczą raczej możliwości swobodnego przejazdu przez nieruchomość, parkowania na niej itp.

Służebność osobista (także mieszkania) wygasa po 10 latach niewykonywania (293 kc). Należy to jednak potwierdzić sądownie, do czego potrzebne będzie przedstawienie przekonujących dowodów.

Służebność osobista – podsumowanie

Służebność osobista to instytucja nieco podobna do najmu. Daje jednak osobom nią objętym dużo więcej praw. Przede wszystkim trudno ją znieść, a w przypadku służebności mieszkania możliwa jest w wyjątkowych sytuacjach zamiana na rentę. Służebność może również zostać ustanowiona dożywotnio, a także umożliwia służebnikowi przyjęcie na mieszkanie innych osób, np. w celu pomagania mu w gospodarstwie domowym.

Służebność osobista spotykana jest najczęściej w przypadku darowizn, umowy o dożywocie lub sprzedaży mieszkania i dotyczy zwykle członków bliskiej rodziny. Nie jest to jednak wymóg, więc zdarza się, że starsza osoba sprzedaje obcym duży dom w atrakcyjnej cenie z zastrzeżeniem dożywotniej możliwości zamieszkiwania w jego części.

W wielu przypadkach ustanowienie służebności jest dla obu stron korzystne, chociaż obarczone ryzykiem. Z racji przeważnie trudnego do przewidzenia czasu trwania, a także specyfiki ograniczającej prawo własności, służebność może generować szereg nieporozumień, a nawet poważnych konfliktów. Dlatego w przypadku chęci ustanowienia służebności, należy znać prawa i obowiązki wynikające z tego obciążenia.

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 października 1991 r. sygn. akt III CZP 109/91
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 27 stycznia 2010 r. III SA/Wr 646/09