Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości a zasiedzenie służebności przesyłu

Służebność przesyłu może zostać nabyta przez zasiedzenie. Czy możliwe jest dochodzenie roszczeń o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości w okresie przed nabyciem tego prawa? Okazuje się, że zdania są w tej kwestii mocno podzielone. Przeczytaj dzisiejszy artykuł i poznaj aktualne orzecznictwo.

Przez szereg lat, głównie w okresie PRL-u oraz do połowy lat 2000., infrastrukturę przesyłową (sieci elektromagnetyczne, gazowe, wodociągowe itp.) nagminnie przeprowadzano przez cudze nieruchomości bez żadnego umocowania prawnego. Głównymi przyczynami takiego stanu rzeczy były niska świadomość społeczna oraz niejasne przepisy. Obecnie wiele przedsiębiorstw dąży do uregulowania zaistniałej sytuacji, występując do sądu o potwierdzenie tzw. zasiedzenia służebności przesyłu. Służebność ta zaliczana jest do ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości.

Czym jest służebność przesyłu i kiedy ulega zasiedzeniu?

Zgodnie z art. 305(1) § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: kc), nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia przesyłowe, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca będzie korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu). 

W przypadku służebności przesyłu stosowane są odpowiednio przepisy dotyczące tzw. służebności gruntowej (art. 305(4) kc). Według treści art. 292 kc, jeśli służebność gruntowa polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, to może ona zostać nabyta przez zasiedzenie. 

Konieczną dla zasiedzenia przesłanką jest upływ określonej liczby lat, przez które trwało samoistne posiadanie cudzego mienia. Zgodnie z przepisami wygląda to następująco:

• Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (art. 172 § 1 kc).
• Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze (art. 172 § 2 kc).

Co do zasady, przez złą wiarę rozumie się sytuację, w której dana osoba weszła samoistnie w posiadanie nieruchomości, mając świadomość, że formalnie należy ona (lub może należeć) do kogoś innego.

Co przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej służebnością?

Właściciel nieruchomości za obciążenie jej służebnością przesyłu może domagać się stosownego wynagrodzenia. Ustalenie należności następuje dobrowolnie za porozumieniem stron, czyli w drodze umowy, lub sądownie. Wniosek o ustanowienie służebności i ustalenie wynagrodzenia mogą złożyć do sądu zarówno właściciel nieruchomości, jak i przedsiębiorca (art. 305(2) kc).

W przypadku zasiedzenia nieruchomości utrata lub ograniczenie praw do nieruchomości następuje nie na skutek umowy czy wyroku (sąd tylko potwierdza zajście przesłanek), ale z mocy prawa (automatycznie) i w takiej sytuacji stronie nie przysługuje żadna forma wynagrodzenia. 

Pojawia się w takim razie pytanie: czy dochodzenie roszczeń jest niezasadne również za okres, w którym trwał tzw. bieg zasiedzenia? Kwestia ta wzbudza kontrowersje, a najnowsze interpretacje Sądu Najwyższego są odmienne od wyrażanego przezeń do tej pory poglądu.

Roszczenie o wynagrodzenie sprzed zasiedzenia służebności przesyłu jest niezasadne

Przez lata dominowało stanowisko, wyrażone m.in. w Uchwale Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 30 listopada 2016 r. sygn. akt III CZP 77/16, zgodnie z którym właścicielowi nieruchomości obciążonej wskutek zasiedzenia służebnością przesyłu nie przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z tej nieruchomości za okres poprzedzający zasiedzenie.

Jak argumentował sąd, funkcja zasiedzenia sprzeciwia się przyznaniu byłemu właścicielowi wobec posiadacza, który stał się właścicielem (uprawnionym z innego prawa rzeczowego) roszczeń, u których podstaw leży prawo własności, do takich zaś należą roszczenia uzupełniające za okres poprzedzający datę zasiedzenia, w tym roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. Ład, porządek prawny, stabilizacja stosunków w zakresie odnoszącym się do własności rzeczy, czyli wszystko to, do czego zapewnienia zmierza zasiedzenie, ulegałoby ponownie zakłóceniu. Byłoby więc to nie do pogodzenia z celem zasiedzenia.

Zasiedzenie służebności przesyłu nie ma wpływu na skuteczność dochodzenia roszczeń za korzystanie z nieruchomości

Odmienne do powyższego stanowisko przyjęto w Postanowieniu Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 3 lutego 2022 r. sygn. akt II CSKP 371/22, w którym sąd rozpatrywał zasadność dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, które miało miejsce w okresie sprzed jej zasiedzenia. 

Jak zauważono w postanowieniu, znaczna część przedstawicieli doktryny nie podziela ww. koncepcji, podnosząc, iż utrata własności na skutek zasiedzenia nie pociąga za sobą utraty (wygaśnięcia) roszczeń uzupełniających, a dokładnie roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy oraz roszczenia o zwrot pożytków lub ich wartości. Przeciwnicy poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy wskazują w pierwszej kolejności na kwestie obligacyjnego charakteru roszczeń uzupełniających oraz ich samodzielność względem roszczenia windykacyjnego. W ich ocenie roszczenia uzupełniające w żadnym stopniu nie niweczą porządkującej funkcji zasiedzenia. Niewyobrażalne jest przy tym, aby właściciel, który swoją rzecz odzyskał, był w lepszej sytuacji, od właściciela, który rzecz utracił wskutek zasiedzenia

Reasumując, zarówno argumenty aksjologiczne, jak i prawne przemawiają za stanowiskiem przeciwnym, niż dotychczas wyrażane w orzecznictwie Sądu Najwyższego, co mogłoby prowadzić do wniosku, że byłemu właścicielowi rzeczy przysługuje wobec posiadacza, który stał się jej właścicielem, roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z tej rzeczy za okres poprzedzający datę zasiedzenia.

W efekcie powyższych wątpliwości, sąd odroczył wydanie orzeczenia i przekazał do rozstrzygnięcia składowi 7 sędziów Sądu Najwyższego zagadnienie prawne: „Czy byłemu właścicielowi może przysługiwać przeciwko posiadaczowi samoistnemu rzeczy roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z niej (art. 224, 225 kc) za okres poprzedzający nabycie przez tego posiadacza własności rzeczy w drodze zasiedzenia?”

Sprawa została rozstrzygnięta w Uchwale Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 3 kwietnia 2024 r. sygn. akt III CZP 103/22, w której stwierdzono, że utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia.

Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości a jej zasiedzenie – podsumowanie

Podsumowując, przedsiębiorcy przesyłowi, którzy zdecydują się wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia służebności przesyłu, muszą mieć świadomość, że w efekcie mogą być później zobowiązani do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Dotyczy to jednak tylko okresów, w których roszczenia te nie uległy przedawnieniu. Obecnie, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata (art. 118 kc).

Trzeba przy tym pamiętać, że orzecznictwo w omawianej kwestii nie jest jednoznaczne. Przez lata dominowało stanowisko, zgodnie z którym właściciel nieruchomości nie miał prawa do wynagrodzenia za okres sprzed zasiedzenia służebności przesyłu. Jednak ostatnie interpretacje Sądu Najwyższego wskazują na możliwość dochodzenia takich roszczeń, co oznacza, że przedsiębiorcy muszą być przygotowani na różne scenariusze.

Profesjonalne wsparcie prawne może być kluczowe w skutecznym dochodzeniu roszczeń oraz w zabezpieczeniu interesów właścicieli nieruchomości. Prawnik doradzi, jak najlepiej przygotować się na ewentualne postępowanie sądowe oraz jak zwiększyć szanse na uzyskanie należnego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przed zasiedzeniem służebności przesyłu. 

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

• Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 30 listopada 2016 r. sygn. akt III CZP 77/16

• Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 3 lutego 2022 r. sygn. akt II CSKP 371/22

• Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 3 kwietnia 2024 r. sygn. akt III CZP 103/22