Bezumowne korzystanie z nieruchomości

Istnieją sytuacje, w których dochodzi do korzystania z danej nieruchomości bez stosownej umowy lub innej podstawy prawnej.

W takim przypadku właściciel może dochodzić roszczeń. Musi jednak przy tym pamiętać, że zależne będą one od charakteru zajęcia mienia oraz czasu jego trwania.

Czym jest bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Krajowe ustawodawstwo rozróżnia bezumowne korzystanie w złej oraz dobrej wierze. W pierwszym przypadku osoba, która korzysta z nieruchomości, musi mieć świadomość, że nie ma do tego prawa (w praktyce – została o tym skutecznie poinformowana).

W drugim przypadku dzieje się to bez jej wiedzy. Bezumowne korzystanie z nieruchomości może mieć miejsce w bardzo wielu sytuacjach, np. gdy wynajmujący nie chce opuścić lokalu po zakończeniu umowy, parkuje bez pozwolenia na nie swoim terenie, przejeżdża przez cudze grunty lub jest przekonany, że realizuje prawo dziedziczenia, chociaż zapisy w testamencie tego nie potwierdzają. 

Zapoznaj się z naszym artykułem i dowiedz się, jakie są konsekwencje bezumownego korzystania z nieruchomości.

Jakie są konsekwencje bezumownego korzystania z nieruchomości?

Osoby posiadające prawo do danej nieruchomości mogą dochodzić roszczeń w stosunku do osób korzystających z niej w sposób nieuprawniony. Należą do nich w szczególności:

• • Roszczenie wydania nieruchomości: zgodnie z art. 222 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej kc), właściciel ma prawo żądać wydania mu zajętej bezprawnie nieruchomości. Jest to zatem roszczenie windykacyjne.
•  
  • Roszczenie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń: określa się je mianem negatoryjnego, a wynika bezpośrednio z treści art. 222 § 2 kc. Warunkiem jest naruszenie prawa własności bez pozbawienia faktycznego władztwa nad nieruchomością. Sprawa będzie więc dotyczyć powtarzalnych sytuacji korzystania z cudzego mienia typu: parkowanie na placu, przejeżdżanie przez podwórko, czerpane wody z ujęcia lub zbieranie pożytków.
•  
  • Roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości: właściciel może domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, nad którą nie ma władztwa. Ma przy tym znaczenie, czy posiadanie zaistniało w złej czy dobrej wierze. W pierwszym przypadku posiadacz zobowiązany będzie do zapłaty za cały okres władania (art. 225 kc), w drugim – od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy (art. 224. § 2). 

Roszczenie o zapłatę może być jednocześnie dochodzone z roszczeniem wydania nieruchomości, jak i roszczeniem przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania naruszeń. 

W przypadku lokali mieszkalnych zastosowanie ma art. 18 ust. 1 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Mówi on, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są zobowiązane do dnia jego opróżnienia co miesiąc uiszczać odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Odpowiada ono wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa strat właściciela, może on zażądać odszkodowania uzupełniającego (ust. 2).

Jakie są sposoby na uniknięcie bezumownego korzystania z nieruchomości?

W przypadku bezumownego korzystania z nieruchomości istnieją dwie drogi postępowania:

• • Droga polubowna: w praktyce, ma znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy do korzystania z nieruchomości nie doszło w złej wierze. Osoba posiadająca prawo do danej nieruchomości może zwrócić się do korzystającego o zawarcie umowy lub wystosować do niego wezwanie do zapłaty. 
•  
  • Droga sądowa: w przypadku niepowodzenia prób polubownego załatwienia sprawy, pozostaje dochodzenie praw przed sądem. 

Zgodnie z art. 17 pkt 4 Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (dalej kpc), jeżeli roszczenie nie przekracza kwoty 75 tys. zł, sprawę powinien rozpoznać właściwy dla pozwanego sąd rejonowy, jeśli natomiast ją przekracza – sąd okręgowy.

W pozwie należy zawrzeć dane osobowe stron, dowody posiadania prawa do danej nieruchomości (np. akt notarialny), datę wymagalności roszczenia oraz jego kwotę. Jeżeli sprawę próbowano rozwiązać polubownie, również warto dołączyć na to dowody. 

Pozew podlega opłacie sądowej, zgodnej z tabelą zawartą w art. 13 Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, którą uiszcza powód. Dla przykładu, w przypadku roszczeń przekraczających 20 tys. zł, będzie to 5% od tej wartości, ale nie więcej niż 200 tys. zł.

Jeżeli chodzi o kwotę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, to nie ma znaczenia, czy dotyczy ono posiadacza samoistnego w złej lub dobrej wierze. Nie jest również ważne, czy właściciel poniósł z tytułu korzystania jakiekolwiek straty.

Wynagrodzenie powinno natomiast odpowiadać rynkowym stawkom czynszów lub dzierżawy oraz odnosić się do czasu trwania zaistniałej sytuacji (Wyrok SN z dnia 7 kwietnia 2000 roku, sygn. akt IV CKN 5/2000).

Przedawnienie roszczeń – podstawy prawne

Zgodnie z art. 118 kc dochodzenie roszczeń za bezumowne korzystanie z nieruchomości ulega przedawnieniu. Termin wynosi 6 lat, a w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata.

Koniec terminu przedawnienia przypada natomiast na ostatni dzień roku kalendarzowego. Jeżeli nieruchomość trafi w ręce właściciela, to wówczas roszczenia przedawnią się już po roku (art. 229 § 1 kc).

W przypadku bezumownego korzystania z nieruchomości istotna jest też kwestia tzw. zasiedzenia. Według treści art. 172 ust. 1 kc, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa jej własność po 20 latach bycia posiadaczem samoistnym w dobrej wierze. Natomiast, zgodnie z ust. 3, takie prawo przysługuje po 30 latach posiadaczowi w złej wierze.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości – podsumowanie

Bezumowne korzystanie z nieruchomości może dotyczyć sytuacji, gdy wygasa umowa najmu lokalu, dzierżawy gruntów, dochodzi do zaistnienia różnych zdarzeń związanych z – omyłkowym lub celowym – zajęciem cudzej działki, np. pod parking, czy korzystania z prywatnej drogi bez ustalenia prawa służebności.

Najistotniejszą kwestią dla właściciela jest to, że może dochodzić wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, zażądać jej wydania lub przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.

Jeżeli nie dojdzie do polubownego załatwienia sprawy pomiędzy stronami, poszkodowany ma prawo wnieść pozew cywilny. Niedogodnościami są przy tym: konieczność udowodnienia swoich racji oraz np. działania w złej wierze drugiej strony.

Problemem jest też często wysoka opłata sądowa (w przypadku wyższych roszczeń: 5% wysokości kwoty roszczenia). Jednak jeśli właściciel wygra, przysługuje mu prawo do zażądania od przegrywającego zwrotu kosztów procesowych (art. 98. § 1 kpc).

FAQ

Za jaki okres można żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie?

W przypadku działania w złej wierze, wynagrodzenie należy się za cały okres korzystania. Jeżeli posiadanie zaistniało w dobrej wierze, jedynie od momentu, w którym korzystający dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy.

Jak obliczyć wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości ustalane jest w oparciu o stawki czynszów lokalowych lub dzierżawnych podobnych nieruchomości. Istotny jest również czas trwania bezumownego korzystania z danego mienia.

Za ile lat wstecz można otrzymać odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu?

Roszczenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przedawniają się po 6 latach lub po 3 latach – jeżeli sytuacja związana jest z prowadzeniem działalności gospodarczej. W przypadku zwrotu nieruchomości właścicielowi, będzie to natomiast rok.

Co grozi za bezumowne korzystanie z gruntu?

W przypadku bezumownego korzystania z gruntu należy liczyć się z tym, że właściciel może wystąpić z roszczenie wydania nieruchomości lub roszczeniem przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń (w sytuacji powtarzalnego korzystania). Finansową konsekwencją może być konieczność zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego
• Wyrok SN z dnia 7 kwietnia 2000 roku, sygn. akt IV CKN 5/2000
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych