Użytkowanie wieczyste a rękojmia wiary publicznej

Użytkowanie wieczyste ustanawiano często na gruntach przejętych przez państwo na podstawie wadliwych (nieważnych) decyzji. Czy nabycie takiego prawa jest chronione przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych? Przeczytaj artykuł i poznaj aktualne orzecznictwo.

Na jakich nieruchomościach można ustanowić użytkowanie wieczyste?

W polskim systemie prawnym, obok tzw. ograniczonych praw rzeczowych (np. służebności, hipoteki) oraz prawa własności, funkcjonuje prawo użytkowania wieczystego. Wywodzi się ono bezpośrednio z czasów PRL-u, kiedy obowiązywała zasada, że grunty miejskie muszą należeć do państwa. Przejęte nieruchomości oddawano np. spółdzielniom czy prywatnym podmiotom w użytkowanie wieczyste, które w praktyce było zbliżone do prawa własności.

Zgodnie z art. 236 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: kc), grunty mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat. W wypadkach wyjątkowych, dopuszczalne jest skrócenie tego okresu na nie mniej niż 40 lat. Co istotne, w użytkowanie wieczyste mogą być oddawane grunty wyłącznie należące do (art. 232 § 1 kc):

• Skarbu Państwa i położone w granicach administracyjnych miast,
• Skarbu Państwa i położone poza granicami miast, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, 
• jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

W czasach poprzedzających wprowadzenie użytkowania wieczystego (1961 r.) prawo własności nie cieszyło się poważaniem i instytucjonalną ochroną. Nieruchomości były przez państwo przejmowane za pomocą dekretów, nierzadko wbrew obowiązującym wówczas przepisom. Problematyczna dla użytkowników wieczystych może stać się sytuacja, gdy okaże się, że dowodem posiadania nieruchomości przez Skarb Państwa (lub jednostki samorządu terytorialnego) było wadliwe zaświadczenie o przejęciu działki w ramach reformy rolnej lub wadliwa decyzja o jej nacjonalizacji. Jeśli zostanie stwierdzone, że takie decyzje są nieważne z mocą wsteczną, może to prowadzić do podważania prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na danej nieruchomości.

Czym jest rękojmia wiary publicznej?

Zasadniczo nabywców praw do nieruchomości chroni tzw. rękojmia wiary publicznej. Zgodnie z art. 5 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej: ukwh), w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Rękojmia nie chroni jednak nabywców w każdym przypadku, ponieważ m.in. wyłączone są z niej nieodpłatne rozporządzenia, rozporządzenia dokonywane na rzecz osób pozostających w tzw. złej wierze, a także ograniczone prawa rzeczowe (art. 6-7 ukwh). Ustawodawca wyszczególnił, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

• prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
• prawu dożywocia;
• służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji rządowej albo jednostki samorządu terytorialnego;
• służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
• służebnościom przesyłu.

W orzecznictwie nie ma zgodności, czy ochrona zapewniana przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych dotyczy także nabywcy prawa użytkowania wieczystego, który dokonał zakupu na podstawie czynności prawnej, jeśli w księdze wieczystej znajduje się wadliwy wpis.

Rękojmia wiary publicznej nie chroni nabywcy użytkowania wieczystego w razie wadliwego wpisu w księdze wieczystej

Zgodnie z dominującą przed 1989 r. linią orzeczniczą, nabycie użytkowania wieczystego w drodze ustanowienia go przez odpowiedni organ państwa co do nieruchomości nie będącej własnością państwową nie jest możliwe, choćby nawet nabywca działał – będąc w dobrej wierze – w zaufaniu do księgi wieczystej (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 1968 r. sygn. akt III CRN 139/68).

Powyższy pogląd reprezentowany jest także w wielu późniejszych orzeczeniach. Jak jednoznacznie stwierdzono w Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2000 r. sygn. akt IV CKN 67/00, na podstawie rękojmi nie można nabyć prawa, które od początku nie może powstać. Sąd zauważył jednocześnie, że działka stanowiąca np. współwłasność Skarbu Państwa i osoby fizycznej nie może być przedmiotem użytkowania wieczystego. Ustanowienie takiego prawa jest bowiem dopuszczalne – zgodnie z art. 232 § 1 kc – na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub gminy (związku gmin).

Rękojmia wiary publicznej chroni nabywcę użytkowania wieczystego w razie wadliwego wpisu w księdze wieczystej

Powyższa linia orzecznicza wydaje się obecnie słabnąć. Zgodnie z Wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2021 r. sygn. akt I CSKP 11/21, możliwe jest nabycie prawa użytkowania wieczystego przez osobę trzecią działającą w dobrej wierze w rozumieniu art. 6 ust. 2 ukwh w zaufaniu do wpisów w księdze wieczystej, chociażby grunt nie stanowił własności Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego lub ich związków.

Analogiczny pogląd wyrażono w Wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 lipca 2013 r. sygn. akt II CSK 451/12, gdzie sąd uznał, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych może chronić nabywcę użytkowania wieczystego na podstawie czynności prawnej w razie istnienia wadliwego wpisu w księdze wieczystej jako właściciela nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. 

Jednocześnie sąd zastrzegł, że powyższa sytuacja nie dotyczy np. nabycia wieczystego użytkowania przez pierwszego użytkownika ex lege (z mocy prawa – bez umowy), lecz wyłącznie sytuacji, w której osoba trzecia nabyła prawo wieczystego użytkowania w drodze czynności prawnej, a sporne jest jedynie to, czy czynność ta była skuteczna wobec odpadnięcia tytułu prawnego Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego do gruntu.

Trzeba tu wyjaśnić, że przypadki nabycia użytkowania wieczystego ex lege miały miejsce np. na podstawie Ustawy z dnia 12 września 1990 r. o szkolnictwie wyższym, gdy z dniem jej obowiązywania wszystkie grunty pozostające w zarządzie uczelni stały się przedmiotem użytkowania wieczystego tej uczelni (art. art. 182 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy).

Użytkowanie wieczyste a rękojmia wiary publicznej – podsumowanie

Problematyka związana z użytkowaniem wieczystym i rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych wciąż budzi wiele kontrowersji. Mimo że tradycyjna linia orzecznicza zakładała, iż rękojmia nie chroni nabywcy użytkowania wieczystego w razie wadliwego wpisu, to nowsze wyroki wskazują na możliwość ochrony takiego nabycia przez osobę trzecią działającą w dobrej wierze. W praktyce oznacza to, że każda sprawa będzie rozpatrywana przez sąd indywidualnie, z uwzględnieniem specyfiki stanu faktycznego oraz wpisów w księdze wieczystej. 

Choć rękojmia wiary publicznej może chronić nabywcę użytkowania wieczystego, to nadal może nie obejmować ona wszystkich sytuacji, zwłaszcza tych związanych z pierwotnym nabyciem prawa użytkowania wieczystego z mocy prawa.

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 1968 r. sygn. akt III CRN 139/68

• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2000 r. sygn. akt IV CKN 67/00

• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2021 r. sygn. akt I CSKP 11/21

• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lipca 2013 r. sygn. akt II CSK 451/12