Jak sprawdzić stan faktyczny nieruchomości?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Zakup nieruchomości nie kończy się na przejrzeniu księgi wieczystej i dokumentów. Równie ważne jest sprawdzenie stanu technicznego, sposobu użytkowania, dostępu do mediów, dojazdu czy sąsiedztwa. To właśnie te elementy składają się na stan faktyczny nieruchomości. Jego weryfikacja ma szczególne znaczenie także dlatego, że w akcie notarialnym nabywca oświadcza, że stan prawny i faktyczny jest mu znany.

Przed nabyciem nieruchomości należy ją dobrze „prześwietlić”. Niezwykle istotne jest dokładne zweryfikowanie dostępnych dokumentów oraz rejestrów. Uzyskane w ten sposób informacje składają się na tzw. stan prawny nieruchomości. Więcej na ten temat można przeczytać w artykule:

• Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości przed zakupem?

Ale same dokumenty to nie wszystko. Aby uniknąć przykrych niespodzianek, należy dokonać gruntownych oględzin – czyli sprawdzić stan faktyczny nieruchomości. To bardzo ważne, ponieważ w akcie notarialnym nabywca oświadcza, że znany jest mu stan prawny i faktyczny przedmiotowej nieruchomości.

Oświadczenie o zapoznaniu się ze stanem prawnym i faktycznym a roszczenia z tytułu rękojmi

Oświadczenie z aktu notarialnego co do zasady nie przekreśla możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, ale może istotnie utrudniać ich wykazanie. Sprzedający zwykle powołuje się wówczas na to, że nabywca miał świadomość, co nabywa i na jakich warunkach. Nie oznacza to jednak automatycznego wyłączenia rękojmi. Sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności z rękojmi wyłącznie wtedy, gdy kupujący rzeczywiście wiedział o konkretnej wadzie w chwili zawarcia umowy. Dodatkowo rękojmia może zostać umownie wyłączona – na taki zapis w akcie notarialnym należy zwrócić szczególną uwagę.

W praktyce rękojmia pozostaje aktualna przede wszystkim w odniesieniu do wad ukrytych, niewidocznych przy zwykłych oględzinach lub trudnych do wykrycia na etapie transakcji, natomiast w przypadku wad jawnych – o których nabywca faktycznie miał wiedzę – odpowiedzialność sprzedającego może zostać wyłączona. Sam podpis pod klauzulą „znam stan…” bywa więc istotnym dowodem w sporze, ale nie zawsze przesądza, że kupujący miał świadomość istnienia konkretnej wady i jej rzeczywistego znaczenia.

Więcej o rękojmi można przeczytać w artykule:

• Rękojmia za wady ukryte nabywanej nieruchomości

Czym jest stan faktyczny nieruchomości?

Warto zdefiniować, czym jest stan faktyczny nieruchomości. Uznaje się, że składa się na niego całokształt jej rzeczywistych cech i okoliczności istniejących w dacie transakcji – czyli to, jak nieruchomość wygląda i funkcjonuje, niezależnie od tego, co wynika z dokumentów czy wpisów w rejestrach. Obejmuje to więc jej fizyczny stan (np. stopień zużycia budynku, ewentualne uszkodzenia, wilgoć, usterki instalacji), sposób zagospodarowania i użytkowania (np. czy jest zabudowana, ogrodzona, czy ma dojazd), a także rzeczywiste obciążenia i okoliczności wpływające na korzystanie z niej (np. faktyczne korzystanie przez osoby trzecie, konflikty sąsiedzkie, immisje, dostęp do mediów). Innymi słowy, stan faktyczny odpowiada na pytanie, co kupujący zastaje na miejscu i z jakimi realnymi ograniczeniami lub cechami nieruchomości musi się liczyć po nabyciu.

Sprawdzenie stanu faktycznego

W praktyce weryfikacja stanu faktycznego przebiega najczęściej dwutorowo. Po pierwsze, poprzez precyzyjne ujęcie stanu nieruchomości w treści umowy (np. w postaci opisów, oświadczeń sprzedającego, wskazania znanych usterek oraz załączników). Ma to znaczenie dowodowe i ułatwia ocenę odpowiedzialności sprzedającego, gdy rzeczywisty stan okaże się odmienny od deklarowanego. Po drugie, poprzez oględziny nieruchomości dokonane przez przyszłego nabywcę. Można ich dokonać samodzielnie lub z udziałem fachowca.

Trzeba pamiętać, że oględziny powinny odbywać się za wiedzą i zgodą właściciela (posiadacza). Wchodzenie na teren nieruchomości bez uprawnienia może zostać potraktowane jako naruszenie cudzej sfery władztwa nad nieruchomością, a w określonych sytuacjach (zwłaszcza w przypadku budynku lub lokalu) może rodzić również konsekwencje na gruncie prawa karnego. Dlatego bezpiecznym rozwiązaniem jest umówienie terminu oględzin, a przy bardziej szczegółowej weryfikacji, uzyskanie zgody na wykonanie konkretnych czynności (np. wejście do piwnicy, na strych, do pomieszczeń technicznych, odczyt liczników).

Co warto sprawdzić podczas oględzin? – checklista

1. Układ, powierzchnie i stan użytkowy

• rzeczywisty układ pomieszczeń (czy nie odbiega od tego, co przedstawiono),
• pomiary orientacyjne (np. długości, wysokości, funkcjonalność przestrzeni),
• stan ścian, sufitów i podłóg (pęknięcia, odspojenia, świeże „maskujące” naprawy).

2. Wilgoć i zagrzybienie

• narożniki, miejsca przy oknach, ściany zewnętrzne, łazienka i kuchnia,
• ślady po zalaniach zapach stęchlizny, spuchnięte panele/listwy,
• piwnica, komórka, miejsca przy pionach instalacyjnych.

3. Dach i elementy budynku (dla domu / ostatnich kondygnacji)

• poszycie dachu, obróbki blacharskie, rynny,
• ślady zacieków na poddaszu/sufitach,
• stan elewacji, pęknięcia, zacieki, ocieplenie.

4. Instalacje i media

• działanie instalacji elektrycznej (bezpieczniki, stan rozdzielni, gniazda),
• instalacja wodno-kanalizacyjna (ciśnienie wody, odpływy, ślady nieszczelności),
• ogrzewanie (rodzaj źródła ciepła, grzejniki, ewentualna dokumentacja serwisu),
• wentylacja (ciąg w kratkach, zawilgocenia).

5. Liczniki i koszty

• odczyt liczników (prąd/gaz/woda) – najlepiej ze zdjęciem,
• potwierdzenie sposobu rozliczeń (np. zaliczki, ryczałty, opłaty stałe),
• w przypadku lokalu: opłaty do wspólnoty/spółdzielni i fundusz remontowy.

6. Przyłącza i dostęp

• faktyczny dojazd i dojście (nie tylko „na mapie”),
• dostęp do drogi publicznej w praktyce (brama, wjazd, szerokość),
• w przypadku działki: przebieg ogrodzenia, widoczne urządzenia i przewody.

7. Elementy, które łatwo przeoczyć

• strych, piwnica, pomieszczenia techniczne, garaż,
• stan okien i drzwi (szczelność, domykanie, ubytki),
• hałas i uciążliwości (np. ruchliwa droga, zakłady przemysłowe).

8. Dokumentowanie oględzin

• zdjęcia kluczowych elementów i usterek,
• spis zauważonych wad i ustaleń,
• protokół wydania lokalu/posesji przy przekazaniu.