Jak sprawdzić stan faktyczny nieruchomości?

Nabycie jakiejkolwiek nieruchomości powinno być poprzedzone dokładnym sprawdzeniem jej aktualnego stanu prawnego i faktycznego.

Bez przeprowadzenia odpowiednich czynności przyszły właściciel naraża się na odpowiedzialność względem wierzycieli poprzednika, np. w zakresie pozostawionej hipoteki, która zabezpieczenia nieuregulowane zobowiązanie. Jak skutecznie sprawdzić stan faktyczny nieruchomości i czym on dokładnie jest?

Czym jest stan faktyczny nieruchomości?

Przez stan faktyczny nieruchomości powinniśmy rozumieć rzeczywistą kondycję danej nieruchomości, tj. jej stan fizyczny, który da się zaobserwować. Stan faktyczny nie może być mylony ze stanem prawnym – nie są to pojęcia tożsame.

Stan faktyczny nieruchomości może przejawiać się w kondycji istniejącego budynku (np. stanu ścian, dachu, wnętrza otaczającej nieruchomości gruntowej). Z kolei stan faktyczny gruntu może wiązać się z tym czy dana nieruchomość nadaje się do użytku – np. czy trzeba ją uporządkować, czy nie znajdują się na niej dziury lub roślinność, która uniemożliwia jej poprawną eksploatację (np. zasiew na gruncie ornym lub postawienie domu na gruncie budowlanym.

Stan faktyczny nieruchomości powinien odpowiadać twierdzeniom jego dotychczasowego właściciela. Dopuszczalne jest więc istnienie niedoskonałości, dodatkowych obciążających nieruchomość elementów, pod warunkiem jednak, że przyszły nabywca został poinformowany o takich mankamentach.

Przedmiotem sprzedaży są także nieruchomości wadliwe, najczęściej wymagające mniejszego lub większego remontu – jest to prawnie dopuszczane, choć ze względów bezpieczeństwa i ewentualnych przyszłych roszczeń powinno to być dokładnie opisane w zawieranej umowie przenoszącej własność nieruchomości.

Stan faktyczny nieruchomości nie jest stanem prawnym, ten bowiem jest opisywany w dokumentacji dla danej nieruchomości (najczęściej w urządzonej księdze wieczystej lub dokumentach geodezyjnych założonych w urzędzie gminy lub miasta).

Stan faktyczny jest więc stanem wizualnym, stan prawny natomiast odnosi się do prawa własności oraz innych ograniczonych praw rzeczowych, które mogą istnieć na nieruchomości.

Sprawdzenie stanu faktycznego

Stan faktyczny nieruchomości może zostać sprawdzony zarówno przed finalizacją, jak i po zakończeniu transakcji. Oczywiście dużo lepszym rozwiązaniem będzie sprawdzenie całej nieruchomości jeszcze przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy, szczególnie, gdy dotyczy to lokalu lub budynku.

Sprawdzenie stanu faktycznego może przebiegać dwutorowo:

• • poprzez zawarcie dokładnego opisu nieruchomości w zawieranej umowie z zaznaczeniem odpowiedzialności byłego właściciela, gdy okaże się, że faktyczny stan odbiega od rzeczywistych warunków,
•  
  • poprzez osobiste sprawdzenie nieruchomości przez przyszłego właściciela.

W przypadku drugiej opcji przyszły nabywca może oczywiście przyjechać w miejsce położenia nieruchomości i dokonać jej dokładnych oględzin. Pamiętajmy jednak, że bez wyraźnego pozwolenia obecnego właściciela nie ma on prawa wkraczać na obszar tej nieruchomości.

Bezprawne wtargnięcie (nawet jeśli dotyczyłoby to nieruchomości gruntowej, która nie jest użytkowana) może wiązać się nie tylko z odpowiedzialnością cywilną naruszającego ale także i odpowiedzialnością karną.

Zgodnie z treścią art. 193 Kodeksu karnego, kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Jednym z zasadniczych elementów przestępstwa z art. 193 KK, jest prawna relacja sprawcy w stosunku do obiektu, który miał zająć lub którego nie chce opuścić. Ma on stanowić dla sprawcy mienie „cudze”.

Znamiona przestępstwa naruszenia miru domowego może więc zrealizować jedynie osoba, której nie przysługuje – na podstawie obowiązujących przepisów lub istniejącej między stronami umowy – prawo dostępu do obiektu będącego formalnie mieniem „cudzym”.

Specyfika przestępstwa z art. 193 KK polega m.in. na tym, że przy prawnokarnej ocenie zachowania sprawcy niezbędne jest uwzględnienie regulacji normatywnych funkcjonujących w innych – pozakarnych – dziedzinach prawa, kształtujących prawną relację sprawcy do obiektu będącego przedmiotem zamachu.

Warunkiem karalności na podstawie art. 193 KK jest ogrodzenie terenu (posiadłości, działki) – parkanem, murem, sztachetami, płotem, drutem kolczastym itp., nie zaś rowem – gdyż ogrodzenie wskazuje na to, że właściciel czy posiadacz nie życzy sobie wstępu osób trzecich.

Ograniczenie się do „intencji grodzenia”, bez odniesienia do faktycznie istniejącego ogrodzenia, oznaczałoby, że przestępstwo naruszenia miru domowego w tej postaci mogłoby zostać popełnione również w sytuacji, w której właściciel oznaczyłby teren znakami granicznymi i tablicami „zakaz wstępu”, bez żadnego ogrodzenia, w ten sposób wyrażając swoją wolę.

Pamiętajmy, że sprawdzenie stanu faktycznego nieruchomości nie musi być wykonane tylko przez przyszłego właściciela, może on skorzystać w tym zakresie z pomocy osoby trzeciej. W każdym przypadku konieczna jest jednak zgoda aktualnego właściciela na wejście na jego nieruchomość.

Gdy takiej zgody nie będzie sprawdzający może co najwyżej oglądać nieruchomość z zewnątrz nie przekraczając przy tym jej wyraźnie ustalonych granic i wejścia.