Ściana działowa a pozwolenie na budowę

Czy przy budowie, wymianie lub usunięciu ścian działowych konieczne jest pozwolenie na budowę? Choć wydaje się, że odpowiedź powinna być prosta, to rozbieżne orzecznictwo może zaskoczyć nawet doświadczonych inwestorów. W poniższym artykule wyjaśniamy, kiedy prace przy ściankach działowych mogą zostać potraktowane jako zwykła aranżacja wnętrza, a kiedy za przeprowadzenie robót bez zezwolenia może grozić kara.

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: pb) nie wprowadza definicji ściany działowej. W akcie tym nie ma również żadnych wytycznych, jak traktować postawienie, wymianę lub usunięcie tego typu konstrukcji. Rodzi się zatem pytanie, czy takie prace należy zaliczyć do robót budowlanych – w praktyce do przebudowy lub remontu – czy mają one wyłącznie charakter aranżacyjny? Orzecznictwo w tej sprawie nadal pozostaje niejednolite, dlatego warto przeanalizować różne punkty widzenia.

Powyższe rozróżnienie ma znaczenie. W zależności od sytuacji, przed podjęciem prac może być bowiem wymagane dopełnienie formalności, tj. uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie zgłoszenia. Przeprowadzanie robót budowlanych niezgodnie z przepisami traktowane jest jako samowola budowlana, za którą grożą m.in. wysokie grzywny. Więcej o samowoli budowlanej dowiesz się z artykułu: Czym jest samowola budowlana?

Ściana działowa jako element aranżacji wnętrz

W wydanej 18 lutego 2025 r. interpretacji, Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB) jednoznacznie stwierdził, że wybudowanie, wyburzenie lub zmiana układu ścian działowych w obrębie wydzielonego lokalu mieszkalnego, który znajduje się w budynku oddanym do użytkowania, nie tylko nie stanowi przebudowy, ale nie stanowi w ogóle robót budowlanych, w tym remontu. GUNB doprecyzował, że ustawa odnosi się do lokalu mieszkalnego i prowadzonych w nim prac tylko w takim zakresie, w jakim prace te będą miały wpływ na parametry i konstrukcję budynku, nie samego lokalu. W interpretacji podkreślono też, że przepisy ustawy Prawo budowlane nie obejmują swym zakresem prac związanych z aranżacją wnętrz. Są to czynności związane z użytkowaniem obiektu lub lokalu.

Analogiczne stanowisko reprezentowane jest w wielu orzeczeniach, m.in. w Wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie – IV Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 24 kwietnia 2024 r. sygn. akt IV Ca 1735/23. Sąd argumentował w nim, że skoro ściana działowa nie jest elementem konstrukcyjnym budynku, nie wpływa na jego przeznaczenie ani na stan techniczny oraz nie decyduje o przestrzennym wydzieleniu samodzielnych lokali mieszkalnych stanowiących przedmiot odrębnej własności, to czynności polegające na rozbiórce takiej ścianki lub jej wzniesieniu są takimi robotami budowlanymi, które nie wymagają ani pozwolenia na budowę, o którym mowa w art. 28 Prawa budowlanego, ani też zgłoszenia właściwemu organowi, jak stanowi art. 30 ustawy.

Ściana działowa a przebudowa obiektu budowlanego

Odmienny od powyższego pogląd przyjęto w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 grudnia 2023 r. sygn. akt II OSK 500/21. Sąd orzekł, jeżeli budowa ścian działowych jest związana ze zmianą powierzchni pomieszczeń w lokalu mieszkalnym, to jest to przebudowa w rozumieniu art. 3 pkt 7a pb, na którą wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Zgodnie ze wskazanym przepisem przebudowa polega na wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.

Chociaż przywołane stanowisko jest obecnie mniejszościowe, to przy pracach ingerujących w powierzchnię lokalu należy zachować daleko idącą ostrożność. Wątpliwości wzbudzać może nawet to, czy do powierzchni użytkowej należy – lub nie należy – wliczać metraż pod ściankami działowymi. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule: Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego a ściany działowe – kontrowersje.

Ściana działowa a remont obiektu budowlanego

Analizując orzecznictwo, można spotkać się z poglądem, że prace związane ze ścianami działowymi często spełniają kryteria remontu. Jak wskazano w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 23 października 2013 r. sygn. akt II SA/Gd 655/13, zastąpienie dotychczasowych ścian, wykonanych z dyli gipsowych, nowymi ścianami – wykonanymi z płyt gipsowo-kartonowych – uzasadnia zaliczenie ich do kategorii robót budowlanych polegających na remoncie. Prace te spowodują bowiem odtworzenie stanu pierwotnego z dopuszczalnym przepisami użyciem innych wyrobów budowlanych niż użyte w stanie pierwotnym. Sąd zaznaczył przy tym, że istotą remontu jest dokonanie zmiany bądź wymiany elementów w istniejącym obiekcie lub jego części bez naruszenia jego materii.

W przypadku remontowania obiektów budowlanych nie jest wymagane uzyskiwanie pozwolenia na budowę. Natomiast zgłoszenie zamiaru przeprowadzenia robót wymagane będzie jedynie w przypadku (art. 29 ust. 3 pkt 2 pb):

• budowli, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę,
• budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych;

Ściana działowa a wymagania stawiane lokalom

Planując prace związane z ingerencją w ściany działowe, trzeba też pamiętać, że lokale muszą spełniać pewne standardy, których nie wolno naruszać. Uregulowania takie zawarto w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: rozporządzenie).

Dla przykładu, nie wolno wyburzać ścianek działowych w celu połączenia kuchni z innymi pomieszczeniami bez jednoczesnego spełnienia dodatkowych wymogów dotyczących wentylacji. W mieszkaniu jednopokojowym dopuszcza się stosowania aneksu kuchennego połączonego z przedpokojem pod warunkiem zastosowania co najmniej wentylacji grawitacyjnej w przypadku kuchni elektrycznej albo mechanicznej wywiewnej w przypadku kuchni gazowej (§ 93 ust. 2 rozporządzenia). W mieszkaniu jednopokojowym dopuszcza się stosowanie aneksu kuchennego połączonego z pokojem pod warunkiem zastosowania w tym aneksie wentylacji i kuchni elektrycznej (§ 93 ust. 3 rozporządzenia).

W mieszkaniu wielopokojowym dopuszczalne jest stosowanie aneksu kuchennego w pokoju przeznaczonym na pobyt dzienny pod warunkiem zastosowania w tym aneksie wentylacji (§ 93 ust. 4 rozporządzenia).

Ściana działowa a pozwolenie na budowę – podsumowanie

Podsumowując, kwalifikacja robót związanych ze wznoszeniem lub usuwaniem ścian działowych wciąż budzi kontrowersje. Z jednej strony można znaleźć podejście, wedle którego działania te stanowią wyłącznie aranżację wnętrza i nie wymagają pozwoleń ani zgłoszeń, z drugiej – w określonych przypadkach roboty bywają uznawane za przebudowę bądź remont. Ponadto należy pamiętać o konieczności zachowania wymogów określonych w przepisach techniczno-budowlanych, zwłaszcza w kontekście wentylacji czy bezpieczeństwa konstrukcji. 

Trzeba też wiedzieć, że jeśli budynek jest wpisany do rejestru zabytków albo położony na terenie objętym ochroną konserwatorską, zakres formalności może się powiększyć. Dla przykładu, zgodnie z art. 36 ust. 1 pkt 11 Ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków wymaga podejmowanie działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku wpisanego do rejestru.

Wobec niejednoznaczności przepisów oraz ich odmiennych interpretacji warto skonsultować się z prawnikiem, aby uniknąć ryzyka popełnienia samowoli budowlanej i poniesienia związanych z nią konsekwencji.

Źródła:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

• Ciekawe interpretacje GUNB, wydanie 60, 18 lutego 2025 r.: Prace, które dotyczą ściany działowej a pozwolenie na budowę

• Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2024 r., sygn. akt IV Ca 1735/23

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 grudnia 2023 r., sygn. akt II OSK 500/21

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 23 października 2013 r., sygn. akt II SA/Gd 655/13 

• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

• Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami