Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego a ściany działowe – kontrowersje

powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego

Powierzchnia użytkowa stanowi jeden z kluczowych parametrów przy ocenie lokalu mieszkalnego. Na rynku pierwotnym bezpośrednio wpływa ona na cenę mieszkania i musi być wskazana zarówno w prospekcie informacyjnym, jak i w umowie deweloperskiej. Przy tym ważne jest również określenie sposobu jej obliczania. W dzisiejszym artykule przedstawiamy przepisy regulujące te kwestie oraz aktualne orzecznictwo.

Spis treści
    Add a header to begin generating the table of contents

    Powierzchnia użytkowa jest częścią powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku (por. PN-ISO 9836:1997, PN-ISO 9836:2015-12, PN-ISO 9836:2022-07). Bardzo często pojawiają się wątpliwości, czy do powierzchni użytkowej należy wliczać metraż pod ściankami działowymi. Świadomi nabywcy nie chcą bowiem płacić za fragment mieszkania, którego w praktyce nie można wykorzystać w codziennym użytkowaniu.

    Do niedawna obowiązujące regulacje nie dawały jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. W najnowszych wersjach normy PN-ISO 9836 widać jednak wyraźną próbę rozstrzygnięcia tych wątpliwości. Niemniej nadal zdarza się, że w projektach i umowach deweloperzy powołują się na starszą, już nieaktualną wersję tej normy. Rodzi to pytania, kiedy takie działanie jest dopuszczalne i na jakich zasadach można wykorzystywać „starą” normę.

    Dobrowolność stosowania Polskich Norm

    Polskie Normy, zgodnie z art. 5 ust. 3 Ustawy z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji, zasadniczo nie są prawem powszechnie obowiązującym. Ich zastosowanie jest zwykle dobrowolne, chyba że przepis szczególny (ustawy lub rozporządzenia) wyraźnie nakazuje skorzystanie z konkretnej normy. Taka sytuacja występuje choćby w odniesieniu do normy PN-ISO 9836, która dotyczy określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.

    Powierzchnia netto obliczana zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997

    Kwestie obliczania powierzchni, w tym użytkowej, były przed 19 września 2020 r. uregulowane w Rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (stare rozporządzenie). Odsyłało ono wprost do normy PN-ISO 9836:1997. Przepisy tego rozporządzenia nakazywały stosować właśnie tę wersję normy zarówno przy określaniu powierzchni zabudowy, jak i sporządzaniu zestawień powierzchni użytkowych budynków mieszkalnych. W rezultacie, do 19 września 2020 r. norma z 1997 r. była w praktyce powszechnie wiążąca.

    W normie PN-ISO 9836:1997 wskazywano, że powierzchnię pod elementami dającymi się zdemontować należy wliczać do powierzchni netto kondygnacji. Kryterium stanowiła tu możliwość usunięcia takich przegród. Kontrowersje budzi jednocześnie interpretacja, które konkretnie ścianki działowe uznawać za „nadające się do demontażu”. Niekiedy deweloperzy przyjmowali, że niemal każda ściana wewnątrz lokalu (niebędąca ścianą nośną lub wyodrębniającą łazienkę), może zostać w jakiś sposób zdemontowana, a więc powierzchnię pod nią zaliczano do powierzchni netto. 

    Powyższy pogląd wydaje się znajdować poparcie w licznych orzeczeniach sądowych. Zgodnie z tezą Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 stycznia 2018 r. sygn. akt II OSK 750/16, wykonanie robót budowlanych polegających na postawieniu wewnątrz budynku ścianki działowej z płyt gipsowo-kartonowych, a także jej przesunięcie bądź usunięcie – w odróżnieniu od robót w ścianach nośnych, które niewątpliwie ingerują w konstrukcję obiektu – nie może zostać uznane za przebudowę w rozumieniu art. 3 pkt 7a Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, gdyż w żaden sposób nie dochodzi do zmiany parametrów użytkowych (red: czyli także powierzchni netto) lub technicznych istniejącego obiektu.

    Należy jednocześnie zauważyć, że takie rozumienie przywołanej normy zostało w ostatnim czasie zakwestionowane w Wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie – IV Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 24 kwietnia 2024 r. sygn. akt IV Ca 1735/23. Sąd wyraził jednoznaczny pogląd, że sformułowanie „elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe” oznacza raczej lekkie przegrody wewnętrzne typu przepierzenia, np. szklane, harmonijkowe lub w formie rolet, które można w każdej chwili, bez ich uszkodzenia, zdemontować i ustawić w innym miejscu w taki sposób, aby móc reorganizować większą otwartą przestrzeń w zależności od zmieniających się w czasie potrzeb, np. przestrzeń biurową na danej kondygnacji na potrzeby różnych działów danego przedsiębiorstwa lub przestrzeń hali targowej w celu jej podziału na boksy. 

    Należy przy tym zauważyć, że w przypadku interpretacji normy PN-ISO 9836:1997 nie ma ugruntowanej linii orzeczniczej. Natomiast przywołany wyrok (sygn. akt IV Ca 1735/23) otwiera teoretycznie drogę do dochodzenia roszczeń od osób, które zostały „poszkodowane” na skutek innego rozumienia przez deweloperów „elementów nadających się do demontażu”.

    Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

    Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

    Skontaktujemy się z Tobą

    Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

    Blank Form (#2)

    Nowe rozporządzenie i kolejne wersje normy PN-ISO 9836

    W roku 2015 wydano normę PN-ISO 9836:2015-12, jednak przez kilka lat brakowało nowego rozporządzenia, które by ją oficjalnie wprowadziło. Dopiero Rozporządzenie Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego odwołało się do aktualnej normy i jednocześnie zastrzegło, że zastosowanie ma jej najnowsze wydanie opublikowane w języku polskim. W praktyce oznaczało to, że z dniem 19 września 2020 r. – datą wejścia w życie rozporządzenia – obowiązującą stała się wersja z 2015 r.

    Następnie, dnia 18 lipca 2022 r., Polski Komitet Normalizacyjny wydał kolejną odsłonę normy, PN-ISO 9836:2022-07. Zgodnie z zasadami określonymi w nowym rozporządzeniu, powinna być ona zatem stosowana w projektach składanych po tej dacie.

    Powierzchnia netto lokalu obliczana zgodnie z normą PN-ISO 9836:2015-12

    Zgodnie z normą PN-ISO 9836:2015-12 do powierzchni netto wliczane są powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu, takie jak: ściany działowe typu przepierzenia, rury, kanały. Do powierzchni tej nie są wliczane natomiast powierzchnie zajęte przez stałe przegrody budowlane oraz powierzchnie przejść drzwiowych, otworów okiennych, wnęk i nisz w tych przegrodach.

    Polski Komitet Normalizacyjny (PKN) w Interpretacji postanowień PN- ISO 9836:2015-12 z dnia 23 września 2016 r. wyjaśnił, że powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu (które z góry są projektowane, jako ściany typu przepierzenia, a więc nadające się do łatwego demontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych) wlicza się do powierzchni kondygnacji netto, czyli w dalszej konsekwencji do powierzchni użytkowej. Powierzchnię kondygnacji zajmowaną przez ściany działowe nie przeznaczone do demontażu i ponownego montażu (czyli mające charakter trwałego podziału przestrzeni, jak np. ściany murowane) zalicza się do powierzchni konstrukcji.

    Powierzchnia netto lokalu obliczana zgodnie z normą PN-ISO 9836:2022-07

    W najnowszej normie PN-ISO 9836:2022-07 również nie podano definicji ściany działowej. Norma ta jednocześnie różnicuje zasady uwzględniania ścian działowych przy obliczaniu powierzchni użytkowej w zależności od rodzaju tych ścian.

    Jak podał PKN w Interpretacji postanowień PN-ISO 9836:2022-07 z dnia 29 grudnia 2022 r., powierzchnię zajmowaną przez stałe ściany działowe (mierzoną na poziomie posadzki) wlicza się do powierzchni konstrukcji, a nie do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. W p. 5.1.5.3 tej normy wymieniony jest również inny rodzaj ścian działowych określonych jako „ściany działowe typu przepierzenia”. Powierzchnię stropu zajmowaną przez możliwe do zdemontowania ściany działowe typu przepierzenia wlicza się do powierzchni netto, co oznacza w dalszej konsekwencji wliczenie jej do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

    Jak wyjaśnia Andrzej Pogorzelski, przewodniczący Komitetu Technicznego 232 PKN, pod powyższymi pojęciami należy rozumieć (Polska Norma dotycząca obliczania powierzchni i kubatury, w: https://wiedza.pkn.pl/):

    • Ściany działowe: są to ściany wydzielające w sposób trwały typowe pomieszczenia (pokoje, kuchnię, łazienkę itp.) tworzące lokal mieszkalny. Do grupy stałych ścian działowych należą w szczególności ściany murowane z elementów drobnowymiarowych (np. z cegieł, bloczków z autoklawizowanego betonu komórkowego, pustaków itp.), czy też ściany szkieletowe gipsowo-kartonowe mocowane na szkielecie drewnianym bądź systemowym metalowym.
    • Przepierzenia: są to ściany prowizoryczne, tymczasowe, przewidywane – już na etapie projektowania – do łatwego demontażu i ewentualnego przeniesienia w inne miejsce. Ściany takie na rynku budowlanym występują jako rozwiązania systemowe, modułowe, możliwe do wielokrotnego montażu i demontażu lub składania i rozkładania. Wykonywane są na ogół z tworzyw sztucznych, materiałów drewnopochodnych, tkanin, elementów metalowych, czy jako przeszklenia itp. 

    Nowe normy a przepisy przejściowe

    Zarówno nowelizacja ustawy – Prawo budowlane (obowiązująca od 19 września 2020 r.), jak i przepisy towarzyszącego jej rozporządzenia, pozwalały przez 12 miesięcy (czyli do 19 września 2021 r.) składać projekty w oparciu o dotychczasowe regulacje, włącznie z „starą” normą. Kluczowe jest to, kiedy projekt został sporządzony i złożony. Jeżeli mieści się w określonym terminie, można kontynuować inwestycję do końca z wykorzystaniem wcześniej stosowanej normy, łącznie z inwentaryzacją powykonawczą.

    Powierzchnia netto lokalu a ściany działowe – podsumowanie

    Podsumowując, przepisy dotyczące sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokalu, w tym kwestia wliczania powierzchni pod ściankami działowymi, podlegały różnym interpretacjom na przestrzeni lat. Nowe wersje normy PN-ISO 9836 wprowadzają jednak bardziej precyzyjne regulacje, zwłaszcza w kontekście rozróżnienia stałych ścian działowych od lekkich, łatwo demontowalnych przepierzeń. Pomocne również okazują się Interpretacje PKN.

    Ponieważ konsekwencje zastosowania danej interpretacji mogą być daleko idące – choćby w kontekście odpowiedzialności dewelopera za nieprawidłowo wyliczoną powierzchnię czy roszczeń nabywców – warto zadbać o właściwe doradztwo prawne. Skorzystanie z pomocy eksperta pozwoli dokładnie ustalić, która wersja normy i jakie zasady wyliczania powierzchni mają w danej sprawie zastosowanie. Minimalizuje to ryzyko sporu oraz kosztownych konsekwencji.

    Źródła:

    • PN-ISO 9836:1997

    • PN-ISO 9836:2015-12

    • PN-ISO 9836:2022-07

    • Ustawa z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji

    • Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego

    • Rozporządzenie Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego

    • Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 stycznia 2018 r. sygn. akt II OSK 750/16

    • Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie – IV Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 24 kwietnia 2024 r. sygn. akt IV Ca 1735/23

    • Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

    • Interpretacja postanowień PN- ISO 9836:2015-12 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych z dnia 23 września 2016 r.

    • Interpretacja postanowień PN-ISO 9836:2022-07 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych z dnia 29 grudnia 2022 r.

    • Polska Norma dotycząca obliczania powierzchni i kubatury, w: https://wiedza.pkn.pl/

    milcząca zgoda organu a samowola budowlana
    Nieruchomości

    Milcząca zgoda organu a samowola budowlana

    Zdarza się, że budowane „na zgłoszenie” obiekty naruszają obowiązujące przepisy. Może stać się tak z powodu błędu organu lub z przyczyn od niego niezależnych. Przeczytaj …

    Czytaj →
    zarzut o nielegalną rozbiórkę
    Nieruchomości

    Zarzut o nielegalną rozbiórkę – co robić?

    Zdarzają się sytuacje, w których właściciel musi pilnie rozebrać obiekt budowlany, np. gdy grozi on zawaleniem. W tym artykule wyjaśniamy, co zrobić, aby nie narazić …

    Czytaj →