Przedawnienie samowoli budowlanej

Wokół pojęcia samowoli budowlanej narosło wiele mitów. Niektórzy uważają, że właścicielom budynków wzniesionych nielegalnie kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat temu, nie grożą już żadne sankcje. Warto zatem przyjrzeć się przepisom prawa budowlanego oraz aktualnemu orzecznictwu w tym zakresie.

Samowola budowlana – czym jest?

Termin samowola budowlana, chociaż nie posiada tzw. definicji legalnej, jest powszechnie używany zarówno w języku potocznym, jak i doktrynie prawniczej oraz orzecznictwie sądowym. Zgodnie z art. 28-31 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: pb), roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę lub po ich zgłoszeniu. 

Zgodnie z powyższym, za samowolę budowlaną będą uznawane nielegalne prace (art. 3 pkt 6-7 pb) polegające na:

• wykonywaniu obiektu budowlanego w określonym miejscu;
• odbudowie, rozbudowie, nadbudowie obiektu budowlanego;
• przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

Trzeba zaznaczyć, że prowadzenie niezgodnych z przepisami prac budowlanych jest dość powszechne. W efekcie bardzo często zdarza się, że nowi właściciele nabywają nieruchomości, na których wzniesiono budynek, przybudówkę itp. bez dochowania obowiązku uzyskania pozwolenia lub bez zgłoszenia tego faktu odpowiedniemu organowi. Kto w takiej sytuacji ponosi odpowiedzialność i czy samowola budowlana się przedawnia?

Należy pamiętać, że za samowolę budowlaną grożą wysokie grzywny (nawet do 1 mln 80 tys. zł), z dużymi kosztami wiązać się będzie także nakaz rozbiórki nielegalnego obiektu czy przywrócenie budynku do stanu poprzedniego (np. zamurowanie okien). Co do zasady kontrolą nieruchomości (na podstawie zgłoszenia lub własnej inicjatywy) zajmuje się właściwy powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (PINB). Organami wyższego szczebla są:

• Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego (WINB): zajmuje się kontrolą spraw bardziej skomplikowanych lub takich, które zostały przekazane z poziomu powiatowego. Może także nadzorować działania powiatowych inspektorów.
• Główny inspektor nadzoru budowlanego (GINB): na szczeblu krajowym sprawuje kontrolę nad prawidłowością działania całego systemu nadzoru budowlanego.

Kto ponosi odpowiedzialność za samowolę budowlaną?

Okazuje się, że także osoba, która nabyła nieruchomość bez świadomości o istnieniu na niej samowoli budowlanej może być pociągnięta do odpowiedzialności. Zgodnie z art. 52 ust. 1 pb, obowiązki, w formie nakazów i zakazów, określone w postanowieniach i decyzjach dotyczących postępowań w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy, nakłada się na inwestora. Jeżeli roboty budowlane zostały zakończone lub wykonanie postanowienia albo decyzji przez inwestora jest niemożliwe, obowiązki te nakłada się na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego.

Zgodnie z Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 6 listopada 2014 r. sygn. akt II SA/Po 538/14, na podstawie wymienionego przepisu, decyzje dotyczące samowoli budowlanych powinny być najpierw kierowane do inwestora, następnie do właściciela nieruchomości, a dopiero na końcu do zarządcy nieruchomości. Ten ogólny wniosek nie ma jednak charakteru bezwzględnego i musi być za każdym razem zrelatywizowany do specyfiki konkretnej sprawy. Organy administracji publicznej powinny zatem casu ad casum (od przypadku do przypadku) dokonywać oceny, czy efektywne jest kierowanie określonego nakazu zgodnie z ogólną sugestią ustawodawcy, czy może w danej sprawie właściwsze byłoby skierowanie decyzji od razu do właściciela nieruchomości lub do jej zarządcy z pominięciem inwestora.

Czy samowola budowlana się przedawnia?

Jak jednoznacznie potwierdzono w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lutego 2020 r. sygn. akt II OSK 817/18, obowiązujące prawo budowlane nie przewiduje przedawnienia samowoli budowlanych, stanowi natomiast, że obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem obciąża w szczególności aktualnego właściciela obiektu budowlanego. Tak więc fakt, że samowola budowlana została zrealizowana kilkadziesiąt lat temu i była przez te lata tolerowana przez organy administracyjne, przy czym obecny właściciel nie był jej sprawcą i mógł tkwić w przekonaniu, że prace zrealizowano legalnie, skoro istniały od tylu lat, nie zwalniał organu nadzoru budowlanego z obowiązku zastosowania właściwego w tym przypadku unormowania.

Dodatkowo, jak przypomniano w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 września 2023 r. sygn. akt II OSK 3031/20, w orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że obowiązek likwidacji skutków samowoli budowlanej nie ulega przedawnieniu ani też nie wygasa w następstwie zbycia obiektu budowlanego (nieruchomości) na rzecz innych osób czy też przekształceń osób prawnych lub innych podmiotów będących stronami postępowania administracyjnego. Organ nadzoru budowlanego, chcąc skutecznie wydać decyzję w oparciu o przepisy art. 48 Prawa budowlanego, powinien adresatem tej decyzji uczynić ten podmiot, który w chwili wydania decyzji posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W przeciwnym razie decyzja taka będzie niewykonalna.

Czy może dojść do legalizacji samowoli budowlanej?

Samowola budowlana może zostać zalegalizowana (art. 48 pb). Trzeba jednocześnie zaznaczyć, że postępowanie legalizacyjne obejmuje wyłącznie przypadki nielegalnej budowy. Pojęcie to odnosi się nie tylko do wznoszenia nowego obiektu w określonym miejscu, ale również do działań takich jak odbudowa, rozbudowa czy nadbudowa istniejącego obiektu budowlanego (art. 3 pkt 6 pb). Jednak przebudowa, nie jest uznawana za budowę (art. 3 pkt 7 pb). Dlatego w przypadku przebudowy stosuje się postępowanie naprawcze (art. 50-51 pb).

Więcej o legalizacji samowoli budowlanej oraz kosztach z nią związanych przeczytasz w artykule: Legalizacja samowoli budowlanej – postępowanie legalizacyjne oraz postępowanie naprawcze.

Organ nadzoru budowlanego a stara samowola budowlana – podsumowanie

Samowola budowlana to zagadnienie skomplikowane, pełne pułapek prawnych i proceduralnych. Brak przedawnienia w takich przypadkach oraz możliwość poniesienia odpowiedzialności na kolejnych właścicieli nieruchomości to zagrożenie, na które należy uważać m.in. podczas nabywania nowych nieruchomości. Nawet wieloletnia tolerancja organów administracyjnych nie gwarantuje uniknięcia grzywien, nakazów rozbiórki czy kosztownego dostosowania obiektów do prawa.

Właściwe zrozumienie przepisów, skuteczna obrona swoich interesów czy przeprowadzenie legalizacji samowoli budowlanej wymaga specjalistycznej wiedzy oraz doświadczenia. Dlatego warto skorzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w prawie budowlanym. Ekspert pomoże uniknąć błędów proceduralnych, ocenić możliwości legalizacji, a także wskaże najlepsze rozwiązania dostosowane do konkretnej sytuacji.

Źródła:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 6 listopada 2014 r. sygn. akt II SA/Po 538/14

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lutego 2020 r. sygn. akt II OSK 817/18

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 września 2023 r. sygn. akt II OSK 3031/20