Due diligence nieruchomości

Due diligence nieruchomości to szeroko rozumiany audyt prawny nieruchomości. Proces zmierza do identyfikacji ryzyk prawnych związanych z nieruchomością i ma na celu zabezpieczenie przed ich wystąpieniem lub minimalizację skutków ich oddziaływania.

Z punktu widzenia inwestora ryzyka nie zawsze muszą mieć skutek zero-jedynkowy – wystąpienie wad prawnych nieruchomości nie musi przekreślać zamiarów inwestycyjnych. Istotne jest precyzyjne ich zdefiniowanie i uwzględnienie, np. w oferowanej cenie zakupu. Atrakcyjna cena może rekompensować ryzyka lub konieczność poniesienia dodatkowych nakładów. 

Audyt prawny nieruchomości wykonuje się najczęściej przed planowanym zakupem nieruchomości. Nabycia nieruchomości cechują wysokie wartości transakcyjne. Wydatkowanie kwot oznaczonych w setkach tysięcy lub milionach złotych bez świadomości ryzyk może doprowadzić do drastycznych skutków ekonomicznych, lub wręcz życiowych. 

Zakres audytu prawnego nieruchomości winien być adekwatny do potrzeb inwestora. Najczęściej odnosi się on do angażowanych budżetów inwestycyjnych. W dalszej treści zostaną omówione różne aspekty due diligence nieruchomości: od kwestii zupełnie podstawowych do wysoko wyspecjalizowanych.

Odpowiednio zastosowane procesy badania stanu prawnego i stanu faktycznego wieńczy decyzja inwestycyjna oraz stworzenie treści niezbędnych dokumentów, takich jak umowa sprzedaży, ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego itd. 

Badanie treści księgi wieczystej

Badanie zapisów ujawnionych w księdze wieczystej to podstawowe czynności w ramach prowadzonego due diligence nieruchomości. Obecnie księgi wieczyste są dostępne elektronicznie. Aby zweryfikować ich treść wystarczy znajomość numeru księgi wieczystej. Dla osoby wprawnej w ich użytkowaniu większość ujawnionych danych będzie oczywista.

Podstawowe informacje widoczne są w dziale II – własność, dziale III – prawa, roszczenia i ograniczenia, dziale IV – hipoteka. Optymalną dla kupującego jest sytuacja, w której zapisy działu II zgodne są z danymi sprzedającego a dział III i IV nie zawierają wpisów – nieruchomość nie jest obciążona żadnymi prawami osób trzecich, w tym w szczególności hipotekami. 

Niestety sprawa nie zawsze jest taka oczywista. Jeśli w dziale III zostały dokonane wpisy to ich audyt zmierza do ustalenia szczegółowej treści obciążeń i ich wpływu na planowane wykorzystanie nieruchomości. W przypadku obciążenia nieruchomości hipotekami kluczowym jest ustalenie listy wierzycieli oraz aktualnego salda.

Przy nabywaniu nieruchomości zwyczajową praktyką jest spłata zobowiązań z ustalonej ceny, zgodnie z treścią złożonych przez wierzycieli oświadczeń. Dodatkowe czynności wykonuje się w przypadku ujawnienia w księdze wieczystej tzw. wzmianek. Występują one jeśli do sądu wieczystoksięgowego został złożony wniosek, który oczekuje na rozpatrzenie. Dla doprecyzowania treści roszczenia konieczne jest fizyczne przeglądanie księgi wieczystej w siedzibie właściwego sądu. 

Badanie treści księgi wieczystej nieruchomości nie jest oczywiście możliwe, jeśli takowa nie została urządzona. Wtedy konieczne będzie wcześniejsze złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej i/lub ustalanie stanu prawnego z innych źródeł, np. historycznych dokumentów. Jeszcze bardziej skomplikuje sytuację niezgodność treści księgi wieczystej ze stanem faktycznym.

W polskim porządku prawnym występuje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, tj. przyjmuje się, że w stosunku do osób trzecich skuteczne są zapisy ujawnione w KW. Jednak taka niezgodność może narazić inwestora na długotrwałe postępowania sądowe. 

Badanie przeznaczenia planistycznego nieruchomości

Możliwy sposób zagospodarowania nieruchomości wynika w pierwszej kolejności z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Taki akt prawa miejscowego jest podejmowany w drodze uchwały rady gminy. To w jej wyłącznych kompetencjach leży decydowanie o faktycznym przeznaczeniu nieruchomości.

W szczególności, jeśli idzie o nieruchomości, na których dopuszcza się zabudowę (mieszkaniową, przemysłową itd.), diabeł tkwi w szczegółach. Plany zagospodarowania przestrzennego regulują wymagania w stosunku do inwestora na różnym poziomie szczegółowości. Czasem ogólnikowo wskazują przeznaczenie, wysokość i linię dopuszczonej zabudowy, a czasem wskazują na szczegóły takie jak dozwolone kolory dachów, czy elewacji.

Szczególnie kłopotliwe bywają plany zagospodarowania przestrzennego wskazujące na alternatywne sposoby wykorzystania nieruchomości na tym samym obszarze. O prawidłowej interpretacji zapisów niejednokrotnie decydują sądy administracyjne. Takie postępowania, nawet zakończone korzystnym orzeczeniem, potrafią o lata wydłużyć czas rozpoczęcia budowy. 

Jeśli dana nieruchomość nie została objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, to jej zabudowa będzie możliwa tylko i wyłącznie po uzyskaniu od gminy indywidualnych warunków zabudowy, tzw. WZ. Gmina wydaje decyzję o warunkach zabudowy w oparciu o obowiązujące przepisy prawa, ale zgodnie z własnymi intencjami urbanistycznymi.

Możliwość uzyskania warunków zabudowy zgodnych z potrzebami inwestora może sugerować istniejąca w okolicy zabudowa lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium jest dokumentem sporządzanym przez gminę, o większym poziomie ogólności niż plan zagospodarowania przestrzennego.

Nie stanowi ono samodzielnej przesłanki do roszczenia możliwości zabudowy a tylko sugeruje przyszłe plany gminy w stosunku do objętych nim obszarów. W ostateczności, w przypadku braku jakichkolwiek dokumentów planistycznych, o przeznaczeniu nieruchomości świadczy jej faktyczny sposób użytkowania, tj. nieruchomość ma przeznaczenie budowlane na cele mieszkaniowe, o ile została w sposób legalny zabudowana domem jednorodzinnym. 

Inne przeszkody w nabyciu i zabudowie nieruchomości

Najbardziej oczywistym utrudnieniem w nabyciu nieruchomości jest jej przeznaczenie na cele rolnicze. Nabycie gruntów rolnych, poza ustawowymi wyjątkami, jest możliwe tylko dla rolników posiadających miejsce zamieszkania w gminie, w której położona jest nieruchomość.

Dodatkowo Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Analogiczne prawo przysługuje Lasom Państwowym w przypadku nieruchomości objętych uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, a także oznaczonych jako las w ewidencji gruntów i budynków. Prawo pierwokupu nieruchomości może ponadto wynikać z wcześniejszej formy nabycia, np. od gminy; lub ze stosunku umownego, np. z najemcą nieruchomości. 

Przeszkodą w zabudowie nieruchomości może być miejscowy plan rewitalizacji. Stosunkowo łatwe jest ustalenie tej przesłanki występując o zaświadczenie o położeniu nieruchomości w obszarze rewitalizacji. Plan rewitalizacji poza ograniczeniem zabudowy, może również zakazywać prowadzenia na danej nieruchomości działalności handlowej lub usługowej.

Z drugiej strony miejscowy plan rewitalizacji może stwarzać podstawy do zawarcia umowy urbanistycznej. Umowa taka dopuści prowadzenie określonej działalności na nieruchomości w zamian za zrealizowanie przez inwestora określonych celów rewitalizacyjnych. 

Trudno enumeratywnie wymienić wszystkie możliwe przeszkody dla inwestora, takie jak: stanowisko archeologiczne, ujawnienie nieruchomości w rejestrze zabytków, brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej, zanieczyszczenie gruntu, służebności przesyłu lub faktycznie istniejące sieci, w posadowieniu budynku w związku z wielkością i kształtem nieruchomości, udział zieleni w zagospodarowaniu terenu zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jakość gruntu utrudniająca posadowienie budynku itp.

Niektóre z wad nieruchomości mogą być szczególnie uciążliwe, np. samowola budowlana. Ich konsekwencją jest nie tylko brak możliwości wykorzystania nieruchomości zgodnie z intencją inwestora, ale również ryzyko ponoszenia znacznych dodatkowych kosztów i innych konsekwencji prawnych. 

Analiza wartości nieruchomości

Na zlecenie Klienta INLEGIS Kancelarie Prawne, przy współpracy rzeczoznawców majątkowych, jest w stanie dokonać również analizy ekonomicznej planowanej inwestycji.

W zleconym operacie szacunkowym może zostać określona obecna rynkowa wartość nieruchomości, przyszła wartość nieruchomości po zrealizowaniu inwestycji oraz analiza trendów rynkowych. Dzięki wcześniej wykonanej szczegółowej analizie prawnej nieruchomości, określenie wartości nieruchomości może uwzględnić jej zdiagnozowane wady i ryzyka. 

Analiza budowlana nieruchomości

Przy udziale osób z uprawnieniami architektonicznymi lub kierownika budowy, możliwe jest również przeprowadzenie analizy stanu faktycznego nieruchomości.

Podmioty te będą w stanie określić fizyczne wady nieruchomości budynkowej, stopień jej zużycia, niezbędne do osiągnięcia oczekiwanego stanu nakłady itp. 

Dlaczego warto wykonać audyt prawny nieruchomości? 

Usługa due diligence nieruchomości dedykowana jest w szczególności inwestorom kapitałowym zamierzającym ulokować swoje środki w nieruchomości lub podmiotom nabywającym spółki prawa handlowego, udziały w spółkach prawa handlowego, w których nieruchomość stanowią znaczący składnik majątkowy. 

Audyt nieruchomości pozwala skutecznie ograniczyć ryzyka transakcyjne, dzięki czemu chroni lokowany kapitał. Profesjonalne podmioty wykonują czynności w optymalnym czasie, co pozwala na dokonywanie transakcji w warunkach presji czasowej oraz oszczędza zaangażowane w proces decyzyjny zasoby. 

Usługa due diligence nieruchomości może okazać się szczególnie przydatna dla transakcji, w które wpisane jest ryzyko. Zakup nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, z potencjalnie istniejącymi obciążeniami lub ograniczeniami w zabudowie może być ponadprzeciętnie intratny, pod warunkiem poprawnej kalkulacji jej atrybutów.