Renta planistyczna a darowizna – czy opłata zostanie naliczona?

Darowizna nieruchomości a renta planistyczna – temat, który od lat budzi wątpliwości właścicieli i użytkowników wieczystych. Czy przekazanie nieruchomości innej osobie zawsze oznacza konieczność zapłaty renty? Wyjaśniamy, w jakich sytuacjach gmina ma prawo domagać się renty planistycznej i jak orzecznictwo interpretuje pojęcie „zbycia”.

Czym jest renta planistyczna?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego uchwalany przez radę gminy. Dokument ten określa przeznaczenie poszczególnych terenów, rozmieszczenie planowanych inwestycji oraz zasady i warunki ich zagospodarowania i zabudowy.

Wprowadzenie nowego planu lub jego zmiana mogą spowodować wzrost wartości danej nieruchomości. W sytuacji, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty zdecyduje się ją zbyć w terminie 5 lat od dnia wejścia w życie zapisów planu, gmina – reprezentowana przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta – może pobrać jednorazową opłatę planistyczną, tzw. rentę planistyczną. Jej wysokość nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości, a dokładna stawka procentowa powinna zostać wskazana w uchwalonym planie. Dochód z tej opłaty trafia bezpośrednio do budżetu gminy.

Ustalenie obowiązku zapłaty renty planistycznej następuje w drodze decyzji administracyjnej wydanej przez właściwy organ gminy. Wartość nieruchomości w takim postępowaniu określa uprawniony rzeczoznawca majątkowy, przygotowując operat szacunkowy zgodnie z przepisami Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Darowizna – czy jest zbyciem?

W polskim prawie brakuje definicji legalnej (czyli wiążącej definicji zawartej w przepisie prawa) pojęcia „zbycie”. Generalnie jest ono pojęciem dużo szerszym niż „sprzedaż” i bywa używane w różnych ustawach, często w nieco innym kontekście. W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że zbycie oznacza przeniesienie prawa własności lub innego prawa majątkowego na inną osobę, niezależnie od tego, jaka czynność prawna do tego prowadzi. Może to być m.in.:

• sprzedaż,
• darowizna,
• zamiana,
• wniesienie aportu do spółki,
• przekazanie w ramach działu spadku czy podziału majątku wspólnego.

Jak wskazano w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 marca 2015 r. sygn. akt II FSK 3811/14 zbyciem jest nie tylko sprzedaż, ale także każde inne, następujące w dowolnej formie umowy, przeniesienie własności nieruchomości.

Darowizny nieruchomości są powszechne, zwłaszcza w kręgu członków najbliższej rodziny. W powyższym kontekście pojawia się kluczowe pytanie – czy w przypadku, gdy nieruchomość zostaje zbyta w tej formie, również należy oczekiwać naliczenia renty? 

Renta planistyczna w przypadku darowizny – orzecznictwo

Wątpliwościami interpretacyjnymi dotyczącymi omawianej kwestii zajął się Naczelny Sąd Administracyjny (NSA). W Uchwale Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2009 r. sygn. akt II OPS 3/09 orzeczono jednoznacznie, że pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej. 

NSA podkreślił, że jeżeli zbyciu nie towarzyszy żadne przysporzenie majątkowe, to brak jest podstaw do przypisywania ustawodawcy woli obciążania takiego zbywcy nieruchomości opłatą na rzecz gminy. Podstawą do pobrania jednorazowej opłaty nie jest sam fakt wzrostu wartości nieruchomości, ale zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w następstwie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego.

Powyższy pogląd stanowi ugruntowaną linię orzeczniczą. Spotykane dawniej w orzecznictwie stanowisko, według którego renta powinna być naliczana w przypadku, gdy obdarowany nie jest osobą „bliską”, wydaje się obecnie nie znajdować uznania. Jak wskazano w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 20 marca 2024 r. sygn. akt II SA/Gl 1834/23, odnoszący się do renty planistycznej termin „zbycie nieruchomości” obejmuje przeniesienie prawa własności lub użytkowania wieczystego w drodze czynności prawnej o charakterze odpłatnym, ekwiwalentnym. Wobec tego jedynie w sytuacjach, gdy nie ma transakcji ekwiwalentnej, materializującej przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie powstaje obowiązek uiszczenia opłaty.

Wątpliwości mogą pojawiać się w sytuacji, gdy zbycie polegało na zamianie nieruchomości. W takim wypadku istnieje przysporzenie majątkowe u osoby, która weszła w posiadanie nieruchomości o wyższej wartości, zatem renta planistyczna może zostać naliczona.

Na to, że kwestia korzyści jest w sytuacji renty planistycznej kluczowa, zwrócono uwagę także w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia 2013 r. sygn. akt II OSK 1630/11, gdzie sąd wyraźnie podkreślił, że wniesienie nieruchomości aportem do spółki traktowane jest jako przysporzenie majątkowe, dlatego wiąże się z koniecznością uiszczenia renty planistycznej.

Darowizna a renta planistyczna – podsumowanie

Trzeba na koniec zaznaczyć, że osobę, która weszła w posiadanie nieruchomości w wyniku darowizny obowiązuje ta sama zasada, co w przypadku pierwotnego jej właściciela. Jeśli sprzeda ona otrzymaną nieruchomość, której wartość wzrosła, w ciągu 5 lat od wejścia w życie zapisów planu, to zostanie naliczona renta.

W przypadku wątpliwości związanych z naliczaniem renty planistycznej, warto zasięgnąć porady prawnej. Każda sytuacja jest inna, a jak wynika z praktyki, organy administracyjne bardzo różnie interpretują przepisy. W efekcie kwestie związane z rentą planistyczną są bardzo często przedmiotem sporów sądowych.