Jak sprawdzić, czy działka będzie budowlana po uchwaleniu planu ogólnego gminy?

Reforma planowania przestrzennego wprowadza nowe zasady określania, które działki są budowlane. Kluczowe znaczenie zyskuje plan ogólny gminy. Gminy wyznaczą w nim strefy planistyczne oraz obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ). Tylko działki położone w granicach OUZ i odpowiednich strefach będą stanowiły teren pod nowe inwestycje. Poniżej wskazujemy, na co zwrócić uwagę i jak czytać plan ogólny.

Plan ogólny gminy – co decyduje o tym, że działka jest budowlana?

Po 30 czerwca 2026 r. każde studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego straci ważność. Ich miejsce zajmie plan ogólny gminy, który będzie określał politykę przestrzenną i zasady zagospodarowania terenu. Od tego momentu decyzje o warunkach zabudowy (WZ) będą wydawane tylko dla działek, które plan ogólny przewiduje jako tereny dopuszczające zabudowę.

Działka będzie „budowlana” tylko wtedy, gdy łącznie:

• znajdzie się wewnątrz obszaru uzupełnienia zabudowy,
• zostanie przypisana do jednej ze stref dopuszczających zabudowę mieszkaniową lub usługową,
• spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej (dotyczy tylko inwestycji mieszkaniowych).

Trzeba tu podkreślić, że gmina nie ma obowiązku wyznaczania OUZ. Jeśli jednak tego nie zrobi – na jej terenie nie będzie można zrealizować żadnych prywatnych inwestycji.

Jeżeli wcześniej nie uchwalono planu ogólnego gminy, to wnioski o WZ złożone przed 1 lipca 2026 r. zostaną rozpatrzone na podstawie dotychczasowych przepisów.

Jakie będą strefy planistyczne w planie ogólnym gminy?

Załącznik do rozporządzenia z 8 grudnia 2023 r. (pełna nazwa w źródłach) określa 13 typów stref planistycznych, które gmina będzie mogła wyznaczać w planie ogólnym. Każda z nich określa dopuszczalne funkcje terenu oraz minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej.

Jedynie w przypadku trzech pierwszych stref dopuszcza się zabudowę mieszkaniową:

• SW – czyli strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, możliwe są: bloki, usługi, komunikacja, zieleń urządzona.
• SJ – czyli strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Możliwe są domy jednorodzinne, usługi, drogi, tereny zielone.
• SZ – czyli strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową. Możliwe są zabudowa siedliskowa, rolnictwo, komunikacja.

Działka w strefach SU (usługowa) lub SP (produkcyjna) może być przeznaczona pod zabudowę związaną z działalnością gospodarczą. W strefie SR (rolnicza) co do zasady dopuszczalna będzie zabudowa związana z prowadzeniem działalności rolnej – ale może być też wprowadzony zakaz zabudowy. W strefie SH (handlu wielkopowierzchniowego) możliwe będzie m.in. powstanie supermarketu, galerii handlowej lub magazynu. Na działkach w strefie SO (otwarta) dopuszczalna może być zabudowa związana z energią odnawialną, a na działkach w strefie SN (zieleni i rekreacji) mogą powstać np. obiekty rekreacyjne, sportowe, związane z nauką, zdrowiem czy gastronomią. 

W przypadku powyższych stref należy każdorazowo sprawdzić w planie, jakie konkretnie inwestycje są dopuszczalne (gmina może dopuszczać różną zabudowę).

Warto zwrócić uwagę na strefy specjalne, które też wyłączone są z zabudowy mieszkaniowej (nawet jeśli są objęte OUZ):

• • SI – infrastrukturalna (np. linie energetyczne, oczyszczalnie, sieci techniczne),
  • SK – komunikacyjna (drogi, kolej, lotniska),
  • SC – cmentarzy,
  • SG – górnictwa.

Jak sprawdzić, w jakiej strefie planistycznej znajduje się działka?

Uchwała o planie ogólnym powinna znaleźć się w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP) danej gminy. Dane z planu zostaną też docelowo udostępnione w geoportalu krajowym (geoportal.gov.pl), gdzie:

• po wpisaniu numeru działki pojawi się jej granica,
• będzie można zobaczyć, czy działka leży w obszarze uzupełnienia zabudowy,
• będzie można sprawdzić, do jakiej strefy planistycznej działka została przypisana (np. SJ, SU, SN).

Projekty planów ogólnych są udostępniane publicznie w ramach konsultacji społecznych. W razie wątpliwości co do treści projektu, warto złożyć stosowny wniosek z postulatem zmian. Więcej o tym, jak to zrobić piszemy w artykule:

• Wniosek do planu ogólnego gminy – jak go złożyć?

Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej – wymóg dla inwestycji mieszkaniowych

Plan ogólny każdej gminy musi zawierać tzw. standardy dostępności infrastruktury społecznej. Oznacza to, że działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową muszą spełniać określone warunki dostępu do szkoły i terenów zielonych – w przeciwnym razie inwestycja nie będzie mogła powstać.

Podstawowe wymagania to:

• Szkoła podstawowa – maksymalnie 1500 m od działki w mieście lub 3000 m poza miastem.
• Tereny zieleni publicznej – do 1500 m od działki (dla terenów o pow. min. 3 ha) lub do 3000 m (dla terenów o pow. min. 20 ha).

Odległość liczy się jako droga dojścia pieszo od granicy działki ewidencyjnej.

Dodatkowo plan ogólny może obejmować także dostęp do innych obiektów, takich jak przedszkola, żłobki, przychodnie, biblioteki, domy kultury, obiekty sportowe, przystanki, apteki czy posterunki służb publicznych.

Gmina może w planie zwolnić zabudowę zagrodową z obowiązku zapewnienia dostępu do niektórych obiektów, ustalić inne odległości lub powierzchnie terenów zielonych (nie mniejsze niż 50% wartości ustawowych), określić różne standardy dla różnych części gminy.

Co, jeśli działka znajdzie się poza obszarem uzupełnienia zabudowy?

Obszary uzupełnienia zabudowy wyznacza się zgodnie z metodologią zawartą w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy – nie ma w tej kwestii dowolności. Jeśli działka nie zostanie objęta obszarem uzupełnienia zabudowy, nie będzie można uzyskać decyzji WZ. W praktyce oznacza to, że:

• teren zachowa obecne użytkowanie (np. rolnicze),
• ewentualne przekształcenie na budowlany będzie możliwe dopiero po zmianie planu ogólnego.
• gmina może też ograniczyć możliwość zabudowy do inwestycji celu publicznego.

Dlatego właściciele działek, którzy planują budowę, powinni już dziś:

• sprawdzić, czy ich nieruchomość znajduje się w potencjalnym obszarze OUZ,
• uczestniczyć w konsultacjach nad projektem planu ogólnego,
• a w razie potrzeby – złożyć uwagi do projektu planu w terminie wyznaczonym przez gminę.

Uwaga: przepisy nie przewidują automatycznej aktualizacji planu ogólnego, nawet jeśli zmieni się stan faktyczny, który mógłby uzasadniać korektę obszaru uzupełnienia zabudowy (np. w wyniku powstania nowej zabudowy). W takiej sytuacji można wprawdzie wnioskować o zmianę planu ogólnego w zakresie rozszerzenia OUZ, jednak gmina nie ma obowiązku uwzględniać takiego wniosku.

Warto przy tym zaznaczyć, że każda zmiana treści planu ogólnego wymaga ponownego uchwalenia dokumentu, co oznacza, że aktualizacji powinny wówczas podlegać również obszary uzupełnienia zabudowy.

Działka budowlana w planie ogólnym gminy – podsumowanie 

Podsumowując:

1. Gmina musi w planie ogólnym jednoznacznie wskazać, gdzie dokładnie można budować, a gdzie nie.
2. Położenie działki w obszarze uzupełnienia zabudowy nie gwarantuje możliwości realizacji inwestycji. Przeszkodą mogą być np. brak dostępu do drogi publicznej, ograniczenia środowiskowe lub infrastrukturalne.
3. Przed podjęciem decyzji o zakupie lub planowaniu inwestycji warto zlecić kompleksowy audyt nieruchomości – najlepiej prawnikowi specjalizującemu się w prawie nieruchomości i planowaniu przestrzennym.

O tym, czym jest audyt nieruchomości, można przeczytać w artykule:

• Kiedy warto wykonać audyt prawny nieruchomości?

Źródła:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów

• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy