Zrzeczenie się służebności – czy jest możliwe?

Nieruchomość może zostać obciążona ograniczonym prawem rzeczowym, np. służebnością. W wielu przypadkach służebnik może chcieć zrzec się tego prawa. W jaki sposób powinien tego dokonać? Czy obowiązek świadczenia wynagrodzenia z tytułu korzystania ze służebności wygaśnie?
Służebność jest prawem rzeczowym o charakterze ograniczonym, które nakłada obciążenie na nieruchomość służebną. Ma to na celu podniesienie funkcjonalności innej nieruchomości, zwanej władnącą (służebność gruntowa) lub służy do zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej (służebność osobista). W polskim prawie wyróżnia się:
- służebność gruntową – dotyczy zwykle ustanowienia tzw. drogi koniecznej, ale też np. możliwości parkowania, przechodu przez nieruchomość, przepędzania zwierząt gospodarskich;
- służebność przesyłu – polega na możliwości przeprowadzenia przez cudzą nieruchomość instalacji przesyłowych (linii elektromagnetycznych, gazociągu wodociągu itp.);
- służebność osobistą – najczęściej spotykana jest służebności mieszkania, czyli prawo do dożywotniego zamieszkiwania w cudzej nieruchomości.
Czy można zrzec się służebności?
Zdarzają się sytuacje, że dalsze korzystanie z ustanowionego prawa służebności nie ma sensu. Bywa tak, gdy np. nieruchomość korzystająca ze służebności przejazdu (drogi koniecznej) uzyskuje dostęp do drogi publicznej czy w związku z modernizacją sieci usuwane są napowietrzne linie telefoniczne, energetyczne itp.
Co do zasady, służebność może zostać zniesiona poprzez zrzeczenie się tego prawa. Stosuje się w takim przypadku odpowiednio art. 246 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: kc), zgodnie z którym, jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej.
W przypadku, kiedy prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie go z księgi wieczystej (art. 246 § 2 kc). Konieczne jest wówczas złożenie notariuszowi ww. oświadczenia, którego podpis zostaje notarialnie poświadczony.
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności
Za ustanowienie służebności przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej wynagrodzenie (por. art. 145, 305(2) kc). Może ono być ustanowione umownie, na drodze sądowej lub nawet w formie decyzji administracyjnej (w przypadku służebności przesyłu).
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności może przybrać postać świadczenia jednorazowego, jak i okresowego. Jak podkreślono w Postanowieniu Sądu Okręgowego w Poznaniu – II Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 23 maja 2014 r. sygn. akt II Ca 1268/13, wyboru właściwej formy wynagrodzenia dokonuje sąd orzekający, stosownie do okoliczności konkretnej sprawy.
Zniesienie wynagrodzenia z tytułu służebności
Czy po zrzeczeniu się służebności osoba, która płaciła okresowe wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości, nadal ma taki obowiązek? Ponieważ prawo nie reguluje tego jednoznacznie, omawiana kwestia budzi kontrowersje.
Zdecydowana większość sądów stoi na stanowisku, że nieuprawnione jest czasowe ograniczenie trwania obowiązku płacenia wynagrodzenia, które odbiera temu świadczeniu charakter okresowy i czyni zasądzone wynagrodzenie jednorazowym, rozłożonym na raty (Postanowienie Sądu Okręgowego w Poznaniu – II Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 23 maja 2014 r. sygn. akt II Ca 1268/13). Według przyjmowanych w piśmiennictwie kryteriów świadczenie jest okresowe, jeżeli polega na powtarzającym się dawaniu uprawnionemu w czasie trwania określonego stosunku prawnego pieniędzy lub rzeczy oznaczonych co do gatunku, których ogólna ilość nie jest z góry określona (Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 maja 2012 r. sygn. akt IV CSK 490/11). Dlatego też po zrzeczeniu się służebności, znika obowiązek dalszego ponoszenia kosztów (ustaje stosunek prawny).
Co w sytuacji, gdy wynagrodzenie za służebność zostało jednak ustalone w formie ratalnej, czyli z określoną kwotą i terminami płatności? Czy również można domagać się anulowania tego świadczenia? Zgodnie z dominującym poglądem, w przypadku służebności ma zastosowanie art. 907 § 2 kc. Według tego przepisu, jeżeli obowiązek płacenia renty wynika z ustawy, każda ze stron może w razie zmiany stosunków żądać zmiany wysokości lub czasu trwania renty, chociażby wysokość renty i czas jej trwania były ustalone w orzeczeniu sądowym lub w umowie (por. Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 8 września 1988 r. sygn. akt III CZP 76/88; Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi – I Wydział Cywilny z dnia 4 kwietnia 2013 r. sygn. akt I ACa 1276/12). Dlatego też obowiązek dalszego płacenia wynagrodzenia może zostać anulowany.
Trzeba przy tym zaznaczyć, że nie wszystkie sądy uznają zasadność stosowania art. 907§ 2 kc w przypadku służebności. Jak wywodził sąd w Uchwale Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 15 września 1986 r. sygn. akt III CZP 46/86, orzeczenie sądu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej zapada wówczas, gdy zainteresowani nie mogą uzgodnić możliwości korzystania z drogi we własnym zakresie, co w konsekwencji oznacza, że zasądzone wynagrodzenie bliższe jest świadczeniu z umowy renty, a nie rencie, której obowiązek płacenia wynikałby z samej ustawy (jak tego wymaga przepis art. 907 § 2 kc). Sąd Najwyższy zauważył przy tej okazji, że w sytuacjach dotyczących wynagrodzenia za inne prawa rzeczowe (art. 151 i 231 kc) w praktyce przyznawane jest świadczenie jednorazowe, a zatem również bez możliwości ubiegania się w przyszłości o zmianę wysokości zasądzonego wynagrodzenia, mimo że przesłanki od których jest ona zależna są w istocie te same, co przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej.
Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?
- +48 502 453 699
Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz
Zwrot wynagrodzenia za ustanowienie służebności
Czy w przypadku, gdy umowa została zawarta na czas określony a służebnik wniósłby wynagrodzenie jednorazowo, miałaby on prawo do jego proporcjonalnego zwrotu po wcześniejszym zrzeczeniu się służebności? W takich sytuacjach byli służebnicy powołują się przeważnie na art. 410 kc, dotyczący bezpodstawnego wzbogacenia się. Zgodnie z nim świadczenie jest nienależne m.in., jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty.
Co do zasady, roszczenia tego typu są oddalane. Jak zwrócono uwagę w Wyroku Sądu Okręgowy w Krakowie Wydział I Cywilny z dnia 3 grudnia 2013 r. sygn. akt I C 1038/13, poprzez zapłatę jednorazowego wynagrodzenia na rzecz strony pozwanej będącej wówczas właścicielem nieruchomości obciążonej doszło do realizacji obowiązku skonkretyzowanego w przywołanym wyżej postanowieniu (tj. ustanowieniem służebności na 25 lat). Okoliczność, iż w późniejszym okresie (po 2 latach) powodowie nabyli obciążoną nieruchomość, wskutek czego doszło do zjednoczenia (zlania, confusio) w jednej osobie prawa własności i ograniczonego prawa rzeczowego (art. 247 kc) jest dla stwierdzonego postanowieniem z dnia 29 września 2009 r. i zrealizowanego przez powodów świadczenia irrelewantna (tj. bez znaczenia). Podstawa świadczenia nie odpadła – postanowienie jest prawomocne.
Zrzeczenie się służebności mieszkania
Osoba korzystająca ze służebności mieszkania ma obowiązki wynikające z przepisów dotyczących użytkowania przez osoby fizyczne (art. 302 § 2 kc). Przede wszystkim powinna zachować tzw. substancję nieruchomości (stan fizyczny) oraz jej dotychczasowe przeznaczenie (art. 267 § 2 kc), a także jest zobowiązana do wykonywania napraw i ponoszenia innych wydatków związanych ze zwykłym korzystaniem z mieszkania (art. 260 § 1 kc). Oznacza to, że jeśli umowa nie określa inaczej, osoba ta powinna m.in. utrzymywać mieszkanie w czystości, pokrywać koszty napraw instalacji, opłacać rachunki.
Zrzeczenie się służebności mieszkania odbywa się w sposób analogiczny do innych ograniczonych praw rzeczowych. Może być ono uzasadnione, gdy uprawniona osoba nie mieszka w danym miejscu i nie chce ponosić kosztów jego utrzymania lub gdy właściciel zamierza sprzedać nieruchomość o „wirtualnym obciążeniu”.
Zrzeczenie się służebności – podsumowanie
Podsumowując, zrzeczenie się służebności jest możliwe. Warunki tej czynności regulowane są przez przepisy Kodeksu cywilnego. Proces ten może być skomplikowany, zwłaszcza w kontekście obowiązku uiszczania wynagrodzenia ustalonego w formie ratalnej czy dopełnienia formalności związanych z księgą wieczystą.
Jeśli zastanawiasz się nad zrzeczeniem się służebności lub masz wątpliwości co do związanych z tym konsekwencji, warto skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej. Doświadczeni prawnicy pomogą Ci zrozumieć złożoność przepisów i przeprowadzą Cię przez cały proces, zapewniając ochronę Twoich interesów. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać fachowe wsparcie i pewność, że wszystkie formalności zostaną dopełnione zgodnie z obowiązującym prawem.
Źródła:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Postanowienie Sądu Okręgowego w Poznaniu – II Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 23 maja 2014 r. sygn. akt II Ca 1268/13
Postanowienie Sądu Okręgowego w Poznaniu – II Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 23 maja 2014 r. sygn. akt II Ca 1268/13
Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 maja 2012 r. sygn. akt IV CSK 490/11
Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 8 września 1988 r. sygn. akt III CZP 76/88
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi – I Wydział Cywilny z dnia 4 kwietnia 2013 r. sygn. akt I ACa 1276/12
Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 15 września 1986 r. sygn. akt III CZP 46/86
Wyrok Sądu Okręgowy w Krakowie Wydział I Cywilny z dnia 3 grudnia 2013 r. sygn. akt I C 1038/13
Milcząca zgoda organu a samowola budowlana
Zdarza się, że budowane „na zgłoszenie” obiekty naruszają obowiązujące przepisy. Może stać się tak z powodu błędu organu lub z przyczyn od niego niezależnych. Przeczytaj …
Zarzut o nielegalną rozbiórkę – co robić?
Zdarzają się sytuacje, w których właściciel musi pilnie rozebrać obiekt budowlany, np. gdy grozi on zawaleniem. W tym artykule wyjaśniamy, co zrobić, aby nie narazić …