Czym różni się umowa o roboty budowlane od umowy o wykonanie remontu budynku/budowli i umowy o dzieło?

W praktyce zawierania umów o wykonanie prac budowlanych lub remontowych często pojawia się wątpliwość, czy koniecznym będzie sporządzenie umowy o roboty budowlane, umowy o wykonanie remontu, a może wystarczająca będzie umowa o dzieło? Wielu wykonawców posiada własne wzory umów, które jednak nie zawsze są sporządzone w profesjonalny sposób gwarantujący zabezpieczenie interesów inwestora. Warto zatem poznać różnice pomiędzy różnymi rodzajami umów zawieranych w przedmiocie wykonania remontu lub budowy, tym bardziej że stronami tych umów zazwyczaj jest inwestor i wykonawca, jednak uprawnienia stron są odmiennie uregulowane w każdej z nich. 

Definicje prawa budowlanego

Kodeks cywilny przewiduje w art. 647 umowę o roboty budowlane, do której zgodnie z art. 656 w szerokim zakresie stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. W art. 658 Kodeksu cywilnego ustawodawca wskazuje, że przepisy o umowie o roboty budowlane stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli.

Aby móc zrozumieć różnice w zastosowaniu każdego z rodzaju umów, należy odnieść się do pojęć z zakresu Prawa budowlanego, które zawiera następujące definicje:

• budowa – wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego (art. 2 pkt 6)
• roboty budowlane – budowa, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego (art. 2 pkt 7)
• remont – wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym (art. 2 pkt 8).

Jak widać przytoczone definicje odsyłają do siebie wzajemnie, ponieważ pojęcie budowy zawiera się w pojęciu robót budowlanych (innymi słowy, każda budowa to roboty budowlane), a roboty budowlane mogą polegać na remoncie. To, co odróżnia remont od budowy to fakt, że remont polega na wykonywaniu robót budowlanych w istniejącym obiekcie budowlanym, a budowa polega na wykonywaniu robót budowlanych zmierzających do wykonania obiektu budowlanego lub zmiany jego parametrów (nadbudowa lub rozbudowa). 

Przeczytaj nasz artykuł: “Prawo budowlane – remont, budowa, przebudowa – jak je odróżnić?“.

Rozróżnienie to wydaje się proste, jednak w praktyce okoliczności faktyczne nasuwają wiele wątpliwości, zwłaszcza gdy roboty budowlane prowadzone są na części obiektu budowlanego. Nie jest intuicyjne zakwalifikowanie do budowy lub remontu np. zburzenia ściany działowej i postawienia jej w innym miejscu, albo przeniesienie lokalizacji część instalacji wodnej lub kanalizacyjnej w budynku. Podobne wątpliwości nasuwają się w przypadku nietypowych obiektów budowlanych jak np. silosy zbożowe. W razie korozji istnieje konieczność demontażu poszczególnych kręgów silosu i montażu nowych, jednak wówczas powstaje pytanie czy mamy do czynienia z wykonywaniem nowego obiektu budowlanego, gdyż obiekt chwilowo przestał istnieć wskutek demontażu? Czy też przeprowadzone roboty budowlane stanowiły remont, gdyż polegały na odtworzeniu stanu pierwotnego silosu?

Prawidłowe zakwalifikowanie planowanych prac remontowych lub budowlanych jest istotne z punktu widzenia prawa budowlanego, gdyż istnieje ryzyko dopuszczenia się samowoli budowlanej wskutek podjęcia prac bez stosownego pozwolenia lub zgłoszenia.

Niemniej ważne jest zawarcie odpowiedniej umowy z wykonawcami, gdyż zapewni to należyte zabezpieczenie interesów np. w razie nienależytego wykonania prac lub zlecenia prac podwykonawcom. 

Umowa o roboty budowlane – definicja

Umowa o roboty budowlane jest umową nazwaną i uregulowaną w Kodeksie cywilnym. Stronami umowy o roboty budowlane są inwestor i wykonawca. Inwestor przez umowę o roboty budowlane zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia, a wykonawca zobowiązuje się tej umowie do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Charakterystyczne zatem dla umowy o roboty budowlanej jest to, że ma ona charakter profesjonalny, w tym sensie, że wykonawca musi dawać rękojmię należytego wykonania umowy, gdyż ustawodawca nakazuje mu wykonać prace zgodnie z zasadami wiedzy technicznej oraz projektem. Z kolei inwestor, o ile może być osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności np. deweloperskiej, o tyle jednak musi dostarczyć stosowną dokumentację projektową. 

Forma zawarcia umowy o roboty budowlane

Kodeks cywilny stanowi, że umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie dla celów dowodowych, czyli z zastrzeżeniem, że jej wykazywanie przy pomocy zeznań świadków lub przesłuchania stron nie jest dopuszczalne w postępowaniu sądowym. Natomiast umowa o roboty budowlane zawarta wskutek postępowania o udzielenie zamówienia publicznego musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności co wynika z art. 139 ust. 2 Prawa zamówień publicznych. 

Oprócz samej formy umowy o roboty budowlane istotne jest również to, że ustawodawca nakazuje, by wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja stanowiła część składową umowy. Chodzi tutaj przede wszystkim o dokumenty wymagane przez Prawo budowlane takie, jak projekt budowlany, (obejmujący projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych), wraz z zatwierdzającą go decyzją o pozwoleniu na budowę. 

W przypadku umów o roboty budowlane dokumentacja budowlana, zwłaszcza projekt budowlany wyznacza zakres przedmiotu umowy, a przede wszystkim świadczenia wykonawcy, który zobowiązuje się do wykonania całości lub części obiektu. Przy wskazywaniu zakresu świadczenia wykonawcy należy zachować skrupulatność, ponieważ zgodnie z art. 648 Kodeksu cywilnego w razie wątpliwości poczytuje się, iż wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy.

Zmiany projektu budowlanego

Bardzo istotną kwestią jest również możliwość zmiany projektu budowlanego w toku przedsięwzięcia budowlanego, co nie należy do rzadkości. Zmiany w projekcie, który stanowi część składową umowy o roboty budowlane muszą zostać przedstawione wykonawcy i pociągnąć za sobą zmianę umowy o roboty budowlane. Skuteczność tej zmiany jest w takiej sytuacji uzależniona wyłącznie od zgody wykonawcy na wykonanie zmienionego zakresu robót (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 30 września 2015 r., I ACa 946/14). 

W przypadku większych przedsięwzięć budowlanych wykonawcy zawierają zwykle kolejne umowy o roboty budowlane z podwykonawcami, choć oczywiście w umowie pomiędzy inwestorem a wykonawcą można wyłączyć taką możliwość. Ma to na celu wyłączyć ewentualną odpowiedzialność solidarną inwestora oraz wykonawcy względem podwykonawcy, która jest zasadą wynikającą z art. 6471 Kodeksu cywilnego (chyba, że inwestor zgłosi stosowny sprzeciw przeciwko zleceniu określonego zakresu robót podwykonawcy).

Umowa o wykonanie remontu budynku i o dzieło – odpowiednie stosowanie przepisów w umowie o roboty budowlane

W sytuacji, gdy inwestor chce zlecić wykonanie remontu budynku lub budowli może skorzystać z formy umowy o wykonanie remontu lub umowy o dzieło. Zgodnie z art. 658 Kodeksu cywilnego, przepisy o umowie o roboty budowlane stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli. 

Oczywiście w przypadku remontu zwykle nie będzie konieczne posiadanie stosownej dokumentacji budowlanej, w tym pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Tę kwestię jednak należy każdorazowo ocenić, ponieważ zgodnie z art. 29 ust. 3 pkt 2 Prawa budowlanego nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie:

• budowli, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę;
• budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych. 

Z tego zatem wynika, że jeżeli remont budynku polegać miałby na robotach budowlanych niedotyczących przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych, nie ma konieczności zgłaszania tych prac organom administracji architektoniczno-budowlanej, a zatem właściwe będzie zawarcie umowy o wykonanie remontu lub umowy o dzieło. Podobnie, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie:

• obiektów budowlanych, z wyłączeniem remontu budowli, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę i budynków, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych;
• urządzeń budowlanych.

Aby dobrać właściwy rodzaj umowy, inwestor musi zatem w pierwszej kolejności ocenić, czy planowane do przeprowadzenia roboty budowlane podlegają ograniczeniom wynikającym z prawa budowlanego i wymagają stosownych zgód i zezwoleń. Jeżeli nie, to prawdopodobnie stosowną umową z wykonawcą będzie umowa o wykonanie remontu lub o dzieło. W tym przypadku podkreślić wymaga, że projekt aranżacji wnętrza nie stanowi dokumentacji technicznej i budowlanej. Załączenie takiego projektu do umowy o wykonanie remontu lub do umowy o dzieło stanowi o sposobie wykonania świadczenia wykonawcy i stanowi wiążące dla niego wskazówki. Nieprzestrzeganie takiego projektu stanowić może podstawę do odpowiedzialności odszkodowawczej wykonawcy z tytułu nienależytego wykonania umowy, ale nie naraża inwestora na zarzut samowoli budowlanej, co zdarzyć się może w przypadku samowolnego odstąpienia przez wykonawcę (lub podwykonawcę) od projektu budowlanego. 

W orzecznictwie podkreśla się, że  umowa o wykonanie robót remontowych obiektu budowlanego stanowi podtyp umowy o roboty budowlane, jednak wywodzi się z umowy o dzieło i podobnie jak wskazana ostatnio umowa stanowi zobowiązanie rezultatu, a nie starannego działania (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 9.02.2022 r., I ACa 321/21). Zatem ostatecznie wykonawca (podwykonawcy) odpowiadają za efekt swojej pracy i z tego tytułu są rozliczani.

Zakres prac a rodzaj umowy

Remont obiektu budowlanego może być zlecony wykonawcy w drodze umowy o dzieło. Rozwiązanie to jest często wybierane w przypadku remontów jedynie części obiektu budowlanego o ograniczonych rozmiarach prac. W przypadku remontów generalnych, zwykle jednak wybierana jest forma umowy o wykonanie remontu, której bliżej jest do umowy o roboty budowlane. W orzecznictwie podkreśla się, że przepisów dotyczących umów o roboty budowlane nie stosuje się do remontu odrębnych pomieszczeń w budynkach, które stanowią rodzaj umowy o dzieło. Dla rozróżnienia obu umów należy stosować kryterium wielkości remontowanej części i zakresu robót, przyjmując, że jedynie remont mniejszych lokali lub pomieszczeń stanowi przedmiot umowy o dzieło – wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 25.07.2013 r., I ACa 226/13.

Co ciekawe, przepisy o umowie o dzieło stosuje się również w szerokim zakresie (określonym w art. 656 Kodeksu cywilnego) do umowy o roboty budowlane, a tym samym do umowy o wykonanie remontu. W przypadku tej ostatniej, dochodzi zatem niejako do podwójnego odesłania (przepisy odsyłają do odpowiedniego stosowania przepisów o umowie o roboty budowlane, a te odsyłają do umowy o dzieło). Biorąc pod uwagę fakt, że przepisy o umowie o dzieło w zakresie umowy odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi za wady wykonanego obiektu odsyłają do rękojmi za wady przy umowie sprzedaży, można nawet mówić o potrójnym odesłaniu. 

Jak widać zatem, trudno jest rozgraniczyć zastosowanie umowy o dzieło od umowy o wykonanie remontu, ponieważ jedynym kryterium rozróżniającym jest zakres zleconych prac, ale nie ich charakter prawny, ponieważ w obu przypadkach nie występuje reglamentacja przepisami Prawa budowlanego.

Inaczej z kolei jest w przypadku umowy o roboty budowlane. Wyraźne kryteria rozróżnienia umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane (o wykonanie remontu budynku lub budowli) przyjął Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 19.12.2019 r., V ACa 576/19:

Zasadniczym kryterium rozróżnienia umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane jest także ocena realizowanych prac stosownie do wymagań prawa budowlanego. Kwalifikacja prawna danej umowy powinna być oparta na ustaleniu, czy wykonywane prace wymagały opracowania dla niej dokumentacji projektowej, odpowiedniego zabezpieczenia terenu wykonania robót, przekazania go wykonawcy, wykonywania nadzoru budowlanego i dokonania odbioru robót. Przedmiotem umowy o roboty budowlane jest przedsięwzięcie o większych rozmiarach, zindywidualizowanych właściwościach, zarówno fizycznych, jak i użytkowych, z reguły powiązane z wymaganiem projektowania i zinstytucjonalizowanym nadzorem.

Podsumowanie

Podsumowując zatem możemy stwierdzić, że w każdym przypadku, w którym wymagana będzie dokumentacja budowlana (w tym zgłoszenie lub pozwolenie na budowę) oraz zinstytucjonalizowany nadzór (konieczność zgłaszania odstępstw od projektu, zgłoszenie zakończenia robót, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie) koniecznym będzie zawarcie umowy o roboty budowlane. W pozostałych przypadkach prac remontowych, montażowych mamy swobodę wyboru umowy o dzieło lub umowy o wykonanie remontu, przy czym uwzględniając szeroki zakres prac różnych specjalności inżynierskich przy remontach generalnych zwykle stosowana jest umowa o wykonanie remontu, która uwzględnia przepisy o podwykonawstwie. 

Źródła:

• ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.)
• ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm.)
• wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 25.07.2013 r., I ACa 226/13
• wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 30 września 2015 r., I ACa 946/14
• wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku w wyroku z 19.12.2019 r., V ACa 576/19
• wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 9.02.2022 r., I ACa 321/21