Skarga na bezczynność w sprawach aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste

Skarga w sprawach aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste

Jako użytkownik wieczysty masz prawo zakwestionować zaktualizowaną wysokość opłaty rocznej. Ale co zrobić, gdy Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie rozpatruje Twojego wniosku? Dowiedz się, czy możesz skierować skargę do sądu administracyjnego.

Spis treści
    Add a header to begin generating the table of contents

    Czy opłata roczna za użytkowanie wieczyste podlega aktualizacji?

    Zgodnie z art. 71 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i tzw. opłaty roczne. W przypadku wzrostu wartości nieruchomości (np. w wyniku rozwoju okolicy, wzrostu cen rynkowych gruntów), właściciel gruntu (np. gmina lub Skarb Państwa) ma prawo przeprowadzić aktualizację opłaty, aby odzwierciedlała ona aktualną wartość nieruchomości. Aktualizacji opłaty rocznej organ nie może dokonywać częściej niż raz na 3 lata. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty (art. 77 ust. 1 ugn).

    Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się przy jednoczesnym wypowiedzeniu w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego. Jednocześnie organ musi przesłać użytkownikowi wieczystemu ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej (art. 78 ust. 1 ugn).

    Co w przypadku, gdy opłata roczna za użytkowanie wieczyste jest zawyżona?

    Zgodnie z przepisami, aktualizacja opłaty rocznej następuje z inicjatywy organu lub na wniosek użytkownika wieczystego gruntu, w oparciu o wartość nieruchomości gruntowej ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust. 3 ugn). Należy przy tym pamiętać, że specjalista sporządzający operat szacunkowy może czasami dokonać wyceny w sposób nieprawidłowy, co skutkować będzie określeniem wartości w błędnej – zawyżonej – kwocie. 

    Do częstych uchybień należą m.in.:

    • nieprawidłowości formalne,
    • błędne opisy dotyczące wycenianej nieruchomości,
    • użycie niewłaściwej metodologii wyceny,
    • nieodpowiedni dobór nieruchomości do porównania w metodzie porównawczej,
    • błędy w kalkulacjach,
    • pominięcie kwestii wad prawnych związanych z nieruchomością,
    • brak uwzględnienia ograniczeń, takich jak służebności, dotyczących nieruchomości.

    Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek składa się za pośrednictwem właściwego organu (art. 78 ust. 2 ugn). Co istotne, ciężar dowodu, że istnieją przesłanki aktualizacji opłaty rocznej, spoczywa na właściwym organie (art. 78 ust. 3 ugn).

    Od orzeczenia kolegium można wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości (art. 80 ust. 1 ugn).

    Ustalenie wartości nieruchomości jest czynnością skomplikowaną i bywa długotrwałe, dodatkowo może wiązać się ze znacznymi kosztami. Postępowania dotyczące spraw tego typu często charakteryzują się przewlekłością – potrafią ciągnąć się miesiącami, a nawet latami. Wielokrotnie organy dopuszczają się również bezczynności (przeczytaj artykuł Przewlekłość i bezczynność w postępowaniu wywłaszczeniowym). Pojawia się zatem pytanie – czy w przypadku, gdy SKO nie podejmuje właściwych działań ku rozwiązaniu sprawy, strona ma prawo złożyć skargę do sądu administracyjnego?

    Skarga na przewlekłość postępowania lub bezczynność SKO – sąd administracyjny nie może jej rozpatrzyć

    Zgodnie z jedną linią orzeczniczą, sprawa sporu, co do podwyższenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ma charakter cywilnoprawny. Jak argumentowano w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 stycznia 2007 r. sygn. akt I OSK 306/06, bezczynność organu w tego rodzaju sprawach nie będzie zatem podlegała skardze do sądu administracyjnego. Orzeczenie zapadłe w tym postępowaniu nie jest decyzją administracyjną wydaną przez organ władczo rozstrzygający sprawę. Czynności podejmowane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w ramach postępowania aktualizacyjnego – bądź ich brak – nie dotyczą sprawy administracyjnej, a więc pozostawienie bez rozpoznania wniosku użytkownika wieczystego związanego ze sprawą aktualizacji spornych opłat nie jest czynnością z zakresu administracji publicznej.

    Skarga na przewlekłość postępowania lub bezczynność SKO – sąd administracyjny może ją rozpatrzyć

    Powyższe stanowisko nie jest bynajmniej dominujące. Zgodnie z poglądem, który wyrażono w Postanowieniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 14 listopada 2014 r. sygn. akt II SA/Kr 1506/14, kwestią, której nie jest w stanie rozstrzygnąć sąd powszechny jest ewentualna bezczynność Kolegium Odwoławczego w sprawie z wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, wskutek której droga sądowa jest tamowana. Wyłącznie w tym zakresie istnieje więc kompetencja sądu administracyjnego zmierzająca do zdyscyplinowania Kolegium Odwoławczego do wydania orzeczenia merytorycznego, które tę drogę sądową uczyniłoby dostępną dla strony.

    Dodatkowo, jak zauważono w Postanowieniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 12 stycznia 2010 r. sygn. akt IV SAB/Po 70/09, mimo, że merytoryczne rozpoznanie sprawy już po wydaniu orzeczenia przez Kolegium należy do właściwości sądu powszechnego, to jedynym narzędziem pozwalającym na skuteczne zwalczanie bezczynności jest skarga do sądu administracyjnego.

    Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

    Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

    Skontaktujemy się z Tobą

    Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

    Blank Form (#2)

    Podsumowanie

    Aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste może prowadzić do sporów między użytkownikami wieczystymi a organami administracji publicznej. Gdy Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) nie zajmuje się sprawą lub działa z opóźnieniem (np. podejmując pozorowane działania), pojawia się pytanie o możliwość wniesienia skargi do sądu administracyjnego.

    Chociaż istnieje linia orzecznicza wskazująca, że sąd administracyjny nie jest właściwy do rozpatrywania skarg na bezczynność SKO w ww. sprawach, to jednak obecnie wydaje się dominować pogląd przeciwny. Coraz więcej sądów administracyjnych przyjmuje, że w sytuacji, gdy SKO nie podejmuje działań, strona ma prawo złożyć skargę na jego bezczynność lub przewlekłość postępowania do sądu administracyjnego. Taki krok ma na celu zdyscyplinowanie organu do wydania rozstrzygnięcia, co umożliwia dalsze dochodzenie praw przed sądem powszechnym.

    W przypadku sporów finansowych z organami administracji publicznej warto skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej. Umożliwi to skuteczniejsze dochodzenie swoich praw, zwłaszcza w skomplikowanych sprawach oraz tam, gdzie orzecznictwo dotyczące możliwości obrony jest niejednolite.

    Źródła:

    • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

    • Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 stycznia 2007 r. sygn. akt I OSK 306/06

    • Postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 14 listopada 2014 r. sygn. akt II SA/Kr 1506/14

    • Postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 12 stycznia 2010 r. sygn. akt IV SAB/Po 70/09

    Zrzeczenie się służebności – czy jest możliwe?
    Nieruchomości

    Zrzeczenie się służebności – czy jest możliwe?

    Nieruchomość może zostać obciążona ograniczonym prawem rzeczowym, np. służebnością. W wielu przypadkach służebnik może chcieć zrzec się tego prawa. W jaki sposób powinien tego dokonać? …

    Czytaj →
    Budynek wniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste
    Nieruchomości

    Do kogo należy budynek wzniesiony przez osobę trzecią na gruntach użytkowanych wieczyście?

    Zdarza się, że na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste osoba trzecia wznosi budynek. Komu w takim przypadku przysługuje prawo własności do budynku? Przeczytaj dzisiejszy artykuł, …

    Czytaj →