Roboty budowlane a projekt

roboty budowlane a projekt budowy

Umowa o roboty budowlane czy raczej umowa o dzieło? Dowiedz się, dlaczego w polskim prawie istnieją dwie różne definicje „robót budowlanych” i czy brak dostarczenia przez inwestora dokumentacji projektowej może wpłynąć na rozliczenia finansowe.

Spis treści
    Add a header to begin generating the table of contents

    Terminem pojawiającym się w licznych przepisach prawnych są roboty budowlane. Warto zatem przeanalizować, co kryje się pod tym pojęciem. Trzeba na wstępie zaznaczyć, że w polskim porządku prawnym co do zasady istnieją dwie odrębne definicje, zawarte w:

    • Ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: pb),
    • Ustawie z dnia 11 września 2019 r. Prawo zamówień publicznych (dalej: pzp).

    Roboty budowlane – definicja z Prawa budowlanego

    Definicja robót budowlanych z Prawa budowlanego określa je jako budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego (art. 2 pkt 7 pb). Za obiekt budowlany uważa się natomiast budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych (art. 3 pkt 1 pb).

    Pod pojęciem budowy rozumie się wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego (art. 3 pkt 6 pb). Jednocześnie należy wytłumaczyć, że:

    • Przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego (art. 3 pkt 7a pb).
    • Remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym (art. 3 pkt 8 pb).

    Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

    Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

    Skontaktujemy się z Tobą

    Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

    Blank Form (#2)

    Roboty budowlane – definicja z Prawa zamówień publicznych

    Szerszą definicją od omawianej powyżej jest definicja zawarta w Prawie zamówień publicznych. Zgodnie z art. 7 pkt 21 pzp, poprzez roboty budowlane rozumie się wykonanie albo zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych, określonych w załączniku II do dyrektywy 2014/24/UE, w załączniku I do dyrektywy 2014/25/UE oraz objętych działem 45 załącznika I do rozporządzenia (WE) nr 2195/2002 Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 5 listopada 2002 r. w sprawie Wspólnego Słownika Zamówień (CPV) (Dz. Urz. WE L 340 2024-09-11 s. 11/316 z 16.12.2002, str. 1, z późn. zm.), zwanego dalej „Wspólnym Słownikiem Zamówień”, lub obiektu budowlanego, a także realizację obiektu budowlanego za pomocą dowolnych środków, zgodnie z wymaganiami określonymi przez zamawiającego. Przy czym pod pojęciem obiektu budowlanego, zgodnie z art. 7 pkt 14 pzp, należy rozumieć wynik całości robót budowlanych w zakresie budownictwa lub inżynierii lądowej i wodnej, który może samoistnie spełniać funkcję gospodarczą lub techniczną.

    Powyższe, nieco odmienne od Prawa budowlanego, uregulowania wynikają z konieczności dostosowania Prawa zamówień publicznych do norm Unii Europejskiej. Przede wszystkim chodzi o to, aby zamówienia publiczne mogły obejmować kompleksowe usługi, czyli zarówno zaprojektowanie, jak i wykonanie budowy zgodnie z wymaganiami zamawiającego.

    Pojęcie projektu, zostało szeroko opisane w art. 34 Prawa budowlanego, Prawo zamówień publicznych nie wprowadza w tym przypadku odmiennej definicji.

    Umowa o roboty budowlane a kwestia projektu

    Jak zaznaczono na wstępie, pojęciem roboty budowlane posługuje się wiele aktów prawnych. Kwestia odpowiedzialności za należyte wykonanie robót budowlanych ujęta została w Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: kc). 

    Zgodnie z art. 647 kc, przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

    Jak widać w powyższej definicji umowy o roboty budowlane pojawia się pojęcie „projektu”, które w Prawie budowlanym nie jest zaliczane do robót budowlanych, a w Prawie o zamówieniach publicznych jest do nich zaliczane. To czy w przypadku niedostarczenia przez inwestora projektu, zostaje zawarta umowa o roboty budowlane – w efekcie mają wtedy zastosowanie przepisy dotyczący umów o roboty budowlane – czy należy stosować odrębne uregulowania dotyczące umowy o dzieło wzbudza w orzecznictwie kontrowersje. Rozróżnienie jest istotne, ponieważ może wpływać na rozliczenia finansowe (więcej o różnicach między tymi umowami dowiesz się z artykułu: Czym różni się umowa o roboty budowlane od umowy o wykonanie remontu budynku/budowli i umowy o dzieło?).

    Zgodnie z jedną linią orzeczniczą umowa o budowę bez dostarczenia projektu przez inwestora jest zwykłą umową o dzieło i nie mają do niej zastosowania przepisy o umowie o roboty budowlane (Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 6 października 2004 r. sygn. akt I CK 71/04). Jak argumentowano w Wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I Wydział Cywilny z dnia 2 grudnia 2015 r. sygn. akt I ACa 1628/14, kryterium odróżnienia umowy o roboty budowlane od umowy o dzieło nie jest oznaczenie stron tej umowy (inwestor – wykonawca) czy nawet nadanie jej przez strony nazwy (o roboty budowlane), lecz rozmiar przedsięwzięcia, zastosowanie dokumentacji projektowej, przekazanie terenu. O ile przedmiotem umowy o dzieło jest wykonanie (art. 627 kc), to w regulacji dotyczącej umowy o roboty budowlane (art. 647 kc) nie chodzi o samo tylko wykonanie obiektu, lecz także o sposób wykonania – zgodnie z projektem.

    Odmienny pogląd od powyższego zaprezentowano m.in. w Wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 20 listopada 2008 r. sygn. akt III CSK 184/08, gdzie sąd stwierdził, że obowiązek dostarczenia projektu przez inwestora nie może stanowić kryterium odróżniającego umowę o roboty budowlane od umowy o dzieło. W efekcie wykonawca zamówienia publicznego może żądać podwyższenia ustalonego w umowie o roboty budowlane wynagrodzenia ryczałtowego w wypadku nadzwyczajnej zmiany okoliczności grożącej rażącą stratą (art. 632 § 2 kc).

    Trzeba też przy tym wyraźnie zaznaczyć, że nie dla wszystkich prac spełniających kryteria „robót budowlanych” wymagane jest sporządzenie projektu, np. dla montażu drzwi czy okien. Jednocześnie takie prace mogą opiewać na znaczną kwotę i być przedmiotem zamówienia publicznego.

    Roboty budowlane a projekt – podsumowanie

    Jak wynika z powyższych rozważań, w polskim porządku prawnym funkcjonują zasadniczo dwie definicje robót budowlanych: jedna zawarta w Prawie budowlanym, a druga – szersza – w Prawie zamówień publicznych, uwzględniająca także etap projektowania. Różnica ta jest istotna w praktyce, zwłaszcza na gruncie Kodeksu cywilnego i zawierania umów o roboty budowlane.

    Zgodnie z art. 647 kc dla zakwalifikowania umowy jako umowy o roboty budowlane kluczowe jest m.in. dostarczenie przez inwestora projektu. W judykaturze brak jest jednak jednomyślności co do tego, czy przekazanie projektu jest wymagane w każdej sytuacji zawarcia umowy o roboty budowlane. Część orzeczeń wskazuje, że obowiązek inwestora dostarczenia dokumentacji projektowej jest elementem odróżniającym umowę o roboty budowlane od umowy o dzieło, podczas gdy inne wyroki podkreślają, że niespełnienie tego obowiązku nie przekreśla kwalifikacji umowy jako budowlanej.

    Oznacza to, że zarówno przy sporządzaniu umów, jak i ewentualnym dochodzeniu roszczeń należy wnikliwie przeanalizować, czy w danych okolicznościach zastosowanie znaleźć powinny przepisy o umowie o roboty budowlane czy też o dzieło. W takiej sytuacji niezbędne będzie skorzystanie z usług prawnika wyspecjalizowanego w prawie nieruchomości.

    Źródła:

    • Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

    • Ustawa z dnia 11 września 2019 r. Prawo zamówień publicznych

    • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

    • Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 6 października 2004 r. sygn. akt I CK 71/04

    • Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I Wydział Cywilny z dnia 2 grudnia 2015 r. sygn. akt I ACa 1628/14

    • Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 20 listopada 2008 r. sygn. akt III CSK 184/08

    milcząca zgoda organu a samowola budowlana
    Nieruchomości

    Milcząca zgoda organu a samowola budowlana

    Zdarza się, że budowane „na zgłoszenie” obiekty naruszają obowiązujące przepisy. Może stać się tak z powodu błędu organu lub z przyczyn od niego niezależnych. Przeczytaj …

    Czytaj →
    zarzut o nielegalną rozbiórkę
    Nieruchomości

    Zarzut o nielegalną rozbiórkę – co robić?

    Zdarzają się sytuacje, w których właściciel musi pilnie rozebrać obiekt budowlany, np. gdy grozi on zawaleniem. W tym artykule wyjaśniamy, co zrobić, aby nie narazić …

    Czytaj →