Podtopienia i zalanie nieruchomości a wady fizyczne

Zainteresowani nabyciem nieruchomości coraz częściej zadają pytania o to, czy działka budowlana położona jest na terenach zalewowych oraz jakie jest ryzyko wystąpienia na niej powodzi lub podtopień. Kwestie te powinny być analizowane w początkowej fazie procesu nabycia nieruchomości ze wsparciem projektanta, który zoptymalizuje sposób zagospodarowania działki i terenu, zwykle opierając się na opiniach geotechnicznych. Co jednak, gdy już staniemy się właścicielem działki, na której występują podtopienia, a nawet powódź? Czy można zakwalifikować to jako wadę fizyczną nieruchomości?
Rola dewelopera i projektanta
Deweloperzy nabywają nieruchomości pod inwestycje kierując się kryterium ceny oraz tym, by móc ewentualnie podzielić ją na jak największą liczbę działek, na których będą mogły zostać wybudowane budynki mieszkalne. Może przy tym okazać się, że na terenie działki budowlanej występuje obniżenie terenu względem nieruchomości sąsiednich, co wywoływać będzie naturalny spływ wód opadowych na teren tej działki. Może być również tak, że warunki geotechniczne i hydrotechniczne np. mało chłonne gleby, mogą przyczynić się do zalewania nieruchomości. Rolą dewelopera jest wybudowanie obiektu budowlanego, w tym jego sfinansowanie oraz przeniesienie własności na nabywcę. Zarazem realizacja inwestycji budowlanej musi zostać wykonana zgodnie ze sztuką budowlaną, za co co do zasady odpowiada architekt. Projekt budowlany musi zostać sporządzony przez podmiot posiadający stosowne uprawnienia budowlane na zlecenie inwestora, a więc dewelopera.
Zgodnie z art. 34 ust. 3 Prawa budowlanego projekt budowlany składa się z trzech części: projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego. Projekt architektoniczno-budowlany powinien przewidywać np. opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego, projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko. Projekt techniczny natomiast powinien obejmować projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe, a także w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych. Decyzję o tym, czy istnieje konieczność przedłożenia dodatkowej dokumentacji np. geotechniczne podejmuje autor projektu, gdyż to on powinien ocenić istniejącą infrastrukturę techniczną i ewentualne ryzyko podtopień.
Istotne jest to, że w procesie budowlanym dewelopera oraz projektanta wiąże odrębna umowa o wykonanie prac projektowych. To deweloper zleca architektowi wykonanie projektu, a on odpowiada za prawidłowość wykonanej pracy wobec dewelopera. Nabywca domu kupionego od dewelopera jest związany jedynie umową deweloperską a następnie przenoszącą własność, a zatem wobec nabywcy odpowiedzialność ponosi wyłącznie deweloper, nawet gdy wada nieruchomości wywołana została błędami projektanta lub wykonawcy, z którymi wiążą go odrębne umowy.
Czym są wady fizyczne nieruchomości i odpowiedzialność z tytułu rękojmi?
Deweloper jako sprzedający nieruchomość ponosi odpowiedzialność wobec nabywcy z tytułu wad fizycznych oraz prawnych nieruchomości od momentu wydania nieruchomości w posiadanie kupującego przez okres 5 lat. Do odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nieruchomości stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Warunkiem odpowiedzialności dewelopera jest to, by nabywca o wadzie w chwili zawarcia umowy przenoszącej własność nie wiedział. Co więcej, gdy kupujący jest konsumentem i zawarł umowę ze sprzedającym –przedsiębiorcą (a jest nim deweloper) i dodatkowo wada zostanie stwierdzona przed upływem roku od wydania nieruchomości, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili odbioru.
Prawo ani nie definiuje wad fizycznych nieruchomości, a nie też nie podaje przykładów takich wad. Kodeks cywilny jedynie ogólnie wskazuje, że wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową oraz określają katalog przykładowych sytuacji, w których uznaje się, że rzecz sprzedana jest niezgodna z umową. Rzecz sprzedana jest niezgodna z umową między innymi, gdy:
- nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
- nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
- została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Wady fizyczne – przykłady
Klasycznymi przykładami wad fizycznych nieruchomości są pęknięcia ścian, sufitów, nieprawidłowe funkcjonowanie instalacji wodnej lub kanalizacyjnej, brak wentylacji, nieprawidłowy montaż ościeżnic. Większość tych wad dotyczy zatem samego budynku, jednak nie ma przeszkód by wadami fizycznymi obarczona była działka budowlana, na której budynek jest posadowiony. Nieprawidłowe odprowadzanie wód opadowych z terenu posesji lub brak jakichkolwiek rozwiązań w tym zakresie również stanowią wadę fizyczną (por. wyroki Sądu Apelacyjnego w Szczecinie: z dnia 22 marca 2013 r. sygn. akt: II CA 1125/12, z dnia 4 października 2013 r. sygn. akt: II CA 107/13, wyrok Sądu Okręgowego w Rzeszowie z 24 października 2017 r. sygnatura akt: VI GC 115/16).
Warto zwrócić uwagę, że wada fizyczna polegająca na braku rozwiązań służących prawidłowej gospodarce wodnej na nieruchomości, a zwłaszcza służąca do odprowadzania wód opadowych stanowi konsekwencję uchybień autora projektu budowlanego. Natomiast nieprawidłowe rozwiązania w tym zakresie (np. mało wydajna przepompownia, brak drenażu) pomimo zaprojektowania instalacji deszczowych, może być skutkiem błędów architekta lub wykonawcy, bądź obu tych uczestników procesu budowlanego jednocześnie. Bez względu na to, kto pierwotnie przyczynił się do zaistnienia wady, wobec nabywcy odpowiedzialność ponosi wyłącznie deweloper.
Odstąpienie od umowy z powodu wady fizycznej
Jeżeli nabywca wskutek wady fizycznej nieruchomości odstąpi od umowy, to deweloper ponosi również odpowiedzialność odszkodowawczą, ponieważ zgodnie z art. 566 § 1 k.c. jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może on żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, a w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. Nie uchybia to przepisom o obowiązku naprawienia szkody na zasadach ogólnych. Można zatem dążyć do zwrotu kosztów ubezpieczenia nieruchomości, kosztów notarialnych, a odnosząc się do odpowiedzialności na zasadach ogólnych to również obejmuje ona dalsze szkody wywołane wadą fizyczną np. szkody w konstrukcji budynku np. fundamentach, uszkodzenia rzeczy ruchomych np. mebli.
Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?
- +48 502 453 699
Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz
Czy podtopienia są skutkiem wady fizycznej?
Autor lub autorzy projektu budowlanego przy jego opracowywaniu muszą kierować się przepisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.). Zgodnie z § 28 ust. 1 Rozporządzenia działka budowlana, na której sytuowane są budynki, powinna być wyposażona w kanalizację umożliwiającą odprowadzenie wód opadowych do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej. Zgodnie z ust. 2 w przypadku budynków niskich lub budynków, dla których nie ma możliwości przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej, dopuszcza się odprowadzenie wód opadowych na własny teren nieutwardzony, do dołów chłonnych lub do zbiorników retencyjnych.
Współcześnie deweloperzy często budują całe osiedla na terenach, dla których brak jest publicznego systemu kanalizacji deszczowej np. w drodze publicznej. Powyższy przepis przewiduje taki problem wskazując wprost, że jeżeli nie ma możliwości przyłączenia budynku do takiej sieci kanalizacji deszczowej to należy odprowadzać wody opadowe na własny teren np. do zbiorników deszczowych. Cała działka również powinna być wyposażona w stosowną kanalizację np. w formie pomp. W konsekwencji brak przyjęcia stosownych rozwiązań służących odprowadzaniu deszczówki, czy to na etapie projektu budowlanego czy to na etapie budowy, skutkować będzie wadą fizyczną nieruchomości.
W niektórych okolicznościach regularne zalewanie nieruchomości i podtopienia mogą stanowić wadę istotną, która uzasadniać będzie nawet odstąpienie od umowy Będzie to miało miejsce, gdy podtopienia są regularne i występują nawet przy średniorocznym opadzie, a także wtedy gdy skutkują pogorszeniem stanu technicznego budynku np. zamakaniem fundamentów.
W sytuacji, gdy nieruchomość została zalana wskutek powodzi pociągnięcie do odpowiedzialności dewelopera może być trudniejsze, ponieważ jest to okoliczność nadzwyczajna i niezależna od dewelopera. W tego typu sytuacjach należy wykazać, że powódź była jednym z przypadków zalania nieruchomości, które jednak występowały również wcześniej, w przypadku przeciętnego opadu.
Co robić, a czego nie robić, gdy zalewana jest nieruchomość?
Jak wyżej wskazano, w przypadku regularnego zalewania nieruchomości, jeżeli nabywca jest w okresie odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi za wady, tj. nie upłynął okres 5 lat od dnia wydania nieruchomości, może żądać usunięcia wady, obniżenia ceny a nawet odstąpienia od umowy. Jeżeli termin ten upłynął można dochodzić odpowiedzialności odszkodowawczej na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego, która to odpowiedzialność przedawnia się po upływie lat 6. Wskazać należy, że trudno będzie dochodzić odszkodowania wskutek jednorazowego zalania nieruchomosci wskutek powodzi, ponieważ zgodnie z tym przepisem deweloper będzie zobowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Należy pamiętać, że usunięcie wady fizycznej nieruchomości we własnym zakresie wymagać będzie spełnienia szeregu wymogów prawa budowlanego. Należy zwrócić się do projektanta o przyjęcie optymalnych rozwiązań i sporządzenie projektu, rozważyć czy prace budowlane będą wymagały pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Dodatkowo, jeżeli wykonanie instalacji odprowadzającej wodę z terenu posesji ma odbywać się przy wykorzystaniu drogi wewnętrznej, której współwłaścicielami są sąsiedzi, należy mieć ich zgodę na wykonywanie prac. Następnie należy zgłosić obiekt budowlany np. przepompownię do nadzoru budowlanego celem jego odbioru technicznego.
Warto jeszcze zwrócić uwagę, że prawodawca zakazuje samodzielnego dokonywania zmian naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiedniej nieruchomości (§ 29 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych). Naruszenie tego zakazu skutkować może wszczęciem postępowania na podstawie art. 234 Prawa wodnego, w wyniku którego wydana będzie decyzja nakazująca przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom. Dodatkowo jeżeli taka samowolna zmiana kierunku spływu wód wywoła szkodę na nieruchomości sąsiedniej grozi to odpowiedzialność odszkodowawczą.
Podsumowanie
Nieuwzględnienie w projekcie budowlany rozwiązań w zakresie odprowadzania wód opadowych z działki budowlanej oraz z budynku może stanowić wadę fizyczną nieruchomości. Wada ta ujawni się w sytuacji, gdy położenie wysokościowe działki, ukształtowanie terenu lub charakterystyka gleb spowodują spływanie i zaleganie deszczówki na terenie działki, co autor projektu powinien przewidzieć. Może okazać się, że choć projekt przewidział stosowne rozwiązania związane z odprowadzaniem wód z terenu działki to nie zostały one zrealizowane lub zostały zrealizowane wadliwie. Wtedy pierwotnie odpowiedzialnym jest wykonawca robót budowlanych, jednak zawsze wobec nabywcy nieruchomości odpowiada sprzedający/deweloper.
Źródła:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.).
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm.).
Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1087 z późn. zm.).
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.).
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 22 marca 2013 r. sygn. akt: II CA 1125/12,
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 4 października 2013 r. sygn. akt: II CA 107/13,
Wyrok Sądu Okręgowego w Rzeszowie z 24 października 2017 r. sygnatura akt: VI GC 115/16).
Milcząca zgoda organu a samowola budowlana
Zdarza się, że budowane „na zgłoszenie” obiekty naruszają obowiązujące przepisy. Może stać się tak z powodu błędu organu lub z przyczyn od niego niezależnych. Przeczytaj …
Zarzut o nielegalną rozbiórkę – co robić?
Zdarzają się sytuacje, w których właściciel musi pilnie rozebrać obiekt budowlany, np. gdy grozi on zawaleniem. W tym artykule wyjaśniamy, co zrobić, aby nie narazić …