Jak należy liczyć termin dla opłaty adiacenckiej?

Sposób ustalania terminu na rozpoczęcie postępowania dotyczącego opłaty adiacenckiej wywołuje liczne kontrowersje. Zapoznaj się z różnymi stanowiskami przyjętymi przez sądy.

Czym jest prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane?

Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), właściciele nieruchomości są zobowiązani do uczestniczenia w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej poprzez uiszczenie na rzecz gminy tzw. opłaty adiacenckiej (art. 144 ust. 1 ugn). Do urządzeń tego typu zaliczane są drogi, infrastruktura wodociągowa, gazowa, kanalizacyjna, ciepłownicza, elektryczna oraz telekomunikacyjna (art. 143 ust. 2 ugn).

Opłata adiacencka nie może przekroczyć 50% wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Stawkę procentową tej opłaty ustala rada gminy, podejmując odpowiednią uchwałę (art. 146 ust. 2 ugn). 

Więcej o opłacie adiacenckiej oraz o innych przypadkach, w których może zostać ona naliczona przeczytasz w artykule: Opłata adiacencka – co to jest?

W jakim terminie organ powinien wszcząć postępowanie o ustalenie opłaty adiacenckiej?

Ustawodawca zastrzegł, że gmina na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej ma 3 lata od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W tym dniu musi jednocześnie obowiązywać odpowiednia uchwała z ustaloną stawką procentową opłaty adiacenckiej (art. 145 ust. 2 ugn).

W orzecznictwie sądów administracyjnych istnieją duże rozbieżności, jak należy rozumieć dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Termin należy liczyć od dnia końcowego odbioru robót budowlanych

Zgodnie z poglądem reprezentowanym w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 marca 2011 r. sygn. akt I OSK 680/10, nie ma znaczenia, od kiedy inwestycja infrastrukturalna mogła być formalnie użytkowana zgodnie z prawem. Z przepisów art. 145 ust. 1 i 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wynika, aby w tej kwestii należało uwzględniać przepisy Prawa budowlanego dotyczące formalnego oddania inwestycji do użytkowania. Jak podkreślił sąd, z art. 145 ust. 1 ugn wynika, że istotna jest techniczna możliwość korzystania z urządzeń infrastruktury technicznej lub drogi, a nie formalna możliwość ich użytkowania.

W Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 lutego 2006 r. sygn. akt I OSK 408/05 doprecyzowano, że dzień sporządzenia protokółu odbioru końcowego robót jest tym, od którego należy liczyć stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury. Wydanie decyzji w przedmiocie opłaty adiacenckiej może nastąpić nie wcześniej niż po zakończeniu budowy drogi.

Termin należy liczyć od dnia możliwości użytkowania urządzeń według przepisów Prawa budowlanego

Zgodnie z przeciwstawną opinią, w kwestii ustalenia stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, nie jest wystarczające odwołanie się jedynie do daty protokołu odbioru wykonanych robót budowlanych (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 28 listopada 2012 r. sygn. akt II SA/Gd 508/12).

Jak podkreślono w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2011 r. sygn. akt I OSK 1921/10, do czasu zgłoszenia do użytkowania urządzenie infrastruktury nie mogło funkcjonować, a korzystanie z niego byłoby nielegalne, co wynika jednoznacznie z treści art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego. Zatem datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi będą daty wynikające z możliwości przystąpienia do użytkowania tych obiektów, ustalone według przepisów Prawa budowlanego.

Termin może kształtować się odmiennie w zależności od okoliczności sprawy

Istnieje także trzecie stanowisko, zgodnie z którym dzień, w którym zostają stworzone możliwości korzystania z infrastruktury, może różnić się w zależności od specyfiki danej sytuacji. Jak podkreślono w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 28 października 2009 r. sygn. akt II SA/Sz 900/09, decyzję o naliczeniu opłaty adiacenckiej związanej z zapewnieniem dostępu do infrastruktury technicznej należy podejmować oddzielnie dla każdej nieruchomości, biorąc pod uwagę specyficzne okoliczności, ale nie pomijając przy tym regulacji określonych w Ustawie z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Sąd wyraził przy tym pogląd, że jeśli właściciele nieruchomości korzystali z sieci już wcześniej, dzięki odpowiednim warunkom technicznym stworzonym przez przedsiębiorstwo będące jednoosobową spółką gminy, nie można stwierdzić, że nie mieli możliwości korzystania z tej infrastruktury.

Analogiczne stanowisko przyjęto w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 28 października 2009 r. sygn. akt II SA/Sz 931/09. Sąd jednoznacznie orzekł, że ustalenie momentu stworzenia warunków technicznych do podłączenia nieruchomości do kanalizacji wodno-sanitarnej, musi być zindywidualizowane i odnosić się do realiów konkretnej sprawy. Jak argumentowano, z art. 148b ugn wynika, że ustawodawca moment, od którego należy liczyć bieg trzyletniego terminu wskazanego w art. 145 ust. 2 ugn określił w sposób złożony, pozostawiając otwartą kwestię ustalenia tego momentu i uzależniając to ustalenie jedynie od faktycznego stworzenia warunków technicznych do podłączenia nieruchomości w rozumieniu odrębnych przepisów i nadając szczególne znaczenie dowodowe informacjom udzielonym przez właściwe podmioty, przez co rozumieć należy podmioty właściwe branżowo np. zakład wodociągów i kanalizacji.

Jak należy liczyć termin dla opłaty adiacenckiej – podsumowanie

W orzecznictwie sądów administracyjnych dostrzegalne są rozbieżności dotyczące momentu rozpoczęcia biegu trzyletniego terminu na ustalenie opłaty adiacenckiej. Część orzeczeń wskazuje, że termin ten biegnie od dnia odbioru robót budowlanych. Według innego poglądu właściwym momentem jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie lub zgłoszenie urządzeń infrastruktury do użytkowania, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego. Istnieją również opinie, które sugerują, że początek biegu terminu może zależeć od okoliczności konkretnej sprawy.

Każde z przywołanych stanowisk ma swoje uzasadnienie prawne i odnosi się do różnych aspektów stworzenia możliwości korzystania z infrastruktury technicznej. W praktyce rozstrzygnięcie, od kiedy należy liczyć omawiany termin dla opłaty adiacenckiej, zależeć będzie więc od indywidualnej interpretacji przepisów przez sąd.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 marca 2011 r. sygn. akt I OSK 680/10

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 lutego 2006 r. sygn. akt I OSK 408/05

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 28 listopada 2012 r. sygn. akt II SA/Gd 508/12

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2011 r. sygn. akt I OSK 1921/10

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 28 października 2009 r. sygn. akt II SA/Sz 900/09

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 28 października 2009 r. sygn. akt II SA/Sz 931/09