Czy organ może ocenić tytuł prawny inwestora do zabudowy nieruchomości?
Zdarza się, że inwestorzy podejmują próby wykorzystania cudzych gruntów na cele budowlane. Czy organ ma prawo zakwestionować składane oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością? Co grozi inwestorowi w przypadku wykrycia nieprawidłowości?
Czym jest prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane?
Zgodnie z obowiązującymi przepisami pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 pkt 2 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, dalej: pb).
Za prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane rozumie się tytuł prawny wynikający z (art. 3 pkt 11 pb):
- prawa własności,
- użytkowania wieczystego,
- zarządu,
- ograniczonego prawa rzeczowego,
- stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
W związku z kluczową wagą powyższego prawa w kontekście procesu budowlanego zaistniały wątpliwości dotyczące tego, kto ma prawo do oceny prawnego tytułu inwestora do zabudowy określonej nieruchomości – czy powinien to robić organ administracyjny, czy może sąd powszechny. Dylemat ten powstał, ponieważ sytuacje występowania o pozwolenie na budowę bez stosownego prawa do dysponowania nieruchomością nie są rzadkością.
Organ administracyjny może zbadać tytuł prawny do nieruchomości
Zgodnie z pierwszym stanowiskiem organ posiada kompetencje do badania tytułu prawnego w postępowaniu administracyjnym. Jak argumentowano w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 5 listopada 2009 r. sygn. akt II SA/Kr 1286/09, oświadczenie jest środkiem dowodowym mającym wykazać dysponowanie przez inwestora prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i w razie wątpliwości podlega badaniu przez organ. Obowiązkiem organu jest więc w takiej sytuacji ustalenie istnienia tytułu prawnego inwestora, w rozumieniu art. 3 pkt 11 pb, przy uwzględnieniu twierdzeń inwestora, przytaczanych przez niego dowodów i innych okoliczności mających znaczenie prawne. Oświadczenie takie może zatem zostać obalone.
Jak z kolei zauważono w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt II SA/Ol 251/13, dopuszczalna jest możliwość badania prawa dysponowania przez inwestora nieruchomością na cele budowlane poprzez postępowanie dowodowe, albowiem okoliczność ta (prawo do nieruchomości) należy do kompetencji organów administracyjnych i stanowi kwestie regulowane przez prawo administracyjne (budowlane) a nie cywilne.
W Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 11 października 2017 r. sygn. akt II SA/Bd 494/17 zauważono, że organy administracji nie są właściwe do rozstrzygania sporów dotyczących tego, kto posiada tytuł prawny do określonej nieruchomości. Jeżeli taki spór by się pojawił, to rozstrzygnąć o nim mógłby tylko sąd powszechny. Wówczas, jednakże powstaje zagadnienie wstępne uzasadniające zawieszenie postępowania na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 kpa – tj. organ ma prawo zbadać tytuł prawny do nieruchomości.
Organ administracyjny nie może zbadać tytułu prawnego do nieruchomości
Powyżej przytoczony pogląd nie jest dominujący. Jak podkreślono w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 14 marca 2019 r. sygn. akt VII SA/Wa 1844/18, organ architektonicznobudowany nie jest uprawniony do badania w postępowaniu o pozwolenie na budowę istnienia tytułu prawnego inwestora do nieruchomości i w związku z tym domagania się od niego złożenia dokumentów potwierdzających jego prawo do terenu na cele budowalne.
Sądy reprezentujące powyższe stanowisko wskazywały przede wszystkim na brak kompetencji organów do zakwestionowania przedkładanych mu dokumentów. Jak podnoszono w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 10 stycznia 2013 r. sygn. akt II SA/Op 382/12, w sytuacji, gdy dołączona do wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę umowa korzystania z nieruchomości pochodzi od właściciela terenu i inwestora, organ administracji nie ma podstaw do uznania przedłożonej umowy za nieważną. Kompetencja w tym zakresie należy do sądu powszechnego.
Odpowiedzialność karna w przypadku złożenia nieprawdziwego oświadczenia
Co grozi inwestorowi w przypadku złożenia nieprawdziwego oświadczenia? Jeżeli pozwolenie nie zostało wydane, to wówczas podlegać będzie on odpowiedzialności z tytułu art. 233 § 1 Ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny. Zgodnie z tym przepisem, kto, składając zeznanie mające służyć za dowód w postępowaniu sądowym lub w innym postępowaniu prowadzonym na podstawie ustawy, zeznaje nieprawdę lub zataja prawdę, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.
Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?
-
+48 71 729 21 50
+48 502 453 699
Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz
Wybudowanie budynku na cudzym gruncie – skutki prawne
Sprawa komplikuje się w przypadku, gdy na podstawie pozwolenia na budowę dana inwestycja zostanie zrealizowana (lub zacznie być realizowana). Wówczas właścicielowi nieruchomości przysługują roszczenia m.in. o:
- przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (art. 222 § 1 kc),
- nabycie własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem, jeśli wzniesiony budynek lub inne urządzenie przekracza znacznie wartość zajętej na ten cel działki (art. 231 § 3 kc).
Praktyka pokazuje, że skuteczne dochodzenie roszczeń w przypadku inwestora, który z pełną świadomością podjął się ryzyka wybudowania budynku na cudzym gruncie może okazać się bardzo trudne – o ile w ogóle możliwe. Może to wynikać m.in. z braku współpracy ze strony inwestora, długości postępowania sądowego, czy też problemów z egzekucją wyroku.
Trzeba przy tym wyraźnie zaznaczyć, że budynek posadowiony na cudzej nieruchomości wchodzi automatycznie w skład tej nieruchomości (art. 46 § 1 kc). Może zatem rodzić to dla właściciela gruntu dodatkowe problemy, związane m.in. z koniecznością uiszczania podatków, utrzymaniem budynku w należytym stanie technicznym, czy nawet obecnością niechcianych lokatorów, których w wielu sytuacjach będzie bardzo trudno się pozbyć.
Ocena tytułu prawnego inwestora do zabudowy nieruchomości – podsumowanie
Podsumowując, kwestia oceny tytułu prawnego inwestora do zabudowy nieruchomości pozostaje przedmiotem sporów, zarówno w orzecznictwie, jak i w praktyce administracyjnej. Mimo że niektóre sądy administracyjne dopuszczają badanie prawa do dysponowania nieruchomością przez organy administracyjne, stanowisko o wyłącznej kompetencji sądów powszechnych również jest obecne. Niezależnie od przyjętej interpretacji, inwestorzy muszą pamiętać o poważnych konsekwencjach prawnych (karnych) związanych z nieprawdziwymi oświadczeniami.
W przypadku wybudowania obiektu na cudzym gruncie, właściciel nieruchomości ma prawo domagać się przywrócenia stanu zgodnego z prawem, a także może dochodzić innych roszczeń cywilnoprawnych z tytułu poniesionej szkody. Wyegzekwowanie ich może jednak okazać się bardzo trudne.
Źródła:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 5 listopada 2009 r. sygn. akt II SA/Kr 1286/09
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt II SA/Ol 251/13
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 11 października 2017 r. sygn. akt II SA/Bd 494/17
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 14 marca 2019 r. sygn. akt VII SA/Wa 1844/18
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 10 stycznia 2013 r. sygn. akt II SA/Op 382/12
Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Zrzeczenie się służebności – czy jest możliwe?
Nieruchomość może zostać obciążona ograniczonym prawem rzeczowym, np. służebnością. W wielu przypadkach służebnik może chcieć zrzec się tego prawa. W jaki sposób powinien tego dokonać? …
Do kogo należy budynek wzniesiony przez osobę trzecią na gruntach użytkowanych wieczyście?
Zdarza się, że na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste osoba trzecia wznosi budynek. Komu w takim przypadku przysługuje prawo własności do budynku? Przeczytaj dzisiejszy artykuł, …